マンション投資の基本
2017/09/13

都心の中古区分が不動産投資に適している理由とは?

(写真=Bildagentur Zoonar GmbH_Shutterstock.com)
(写真=Bildagentur Zoonar GmbH_Shutterstock.com)
不動産投資において、都心の中古区分マンションが適していると言われる理由はなんでしょうか?

新築にも中古にも、都心にも地方にもそれぞれメリットがありますが、きちんと整理した上で都心の中古区分マンションが会社員の不動産投資に優れている理由を解説します。

都心か地方か それぞれのメリットと特徴

都心と地方では利回りの相場が異なります。都心の物件は地方に比べ、低い利回りで販売されるケースが多くみられます。利回りだけを見た場合は当然、地方の方が高い収益が期待できますが、実際には2点の注意事項があります。

1つ目は入居率(家賃下落率)です。地方に比べ、人口の集中する都心は安定的な入居率が見込めます。地方は入居率の点では、やはり都心には劣ります。その分、上手く入居付けするスキルのある投資家は上手く地方の高利回り物件を運用することで、高い収益を図ることも見込めます。

2つ目は物件価値の減価率です。都心に限れば世帯数は増加しており、今後も安定した資産価値が見込めます。不動産投資には保有して家賃収入を得る他に売却してキャピタルゲインを得る道もあります。今後も地価が上昇する可能性があるのは、やはり都心の方が可能性が高く、資産価値としての側面は都心の方が高い、あるいは落ちにくい傾向があると言えます。

新築か中古か それぞれのメリットと特徴

不動産投資では購入の指標として利回りが利用されます。利回りとは「年間家賃収入÷購入金額」で表されます。

賃貸市場において、新築の物件は高めの家賃でも入居者が付くという特徴があります。一見、ポジティブなことですが、このような新築プレミアムは数年の内に剥がれることになります。つまり、新築で購入した場合、数年間の内に新築ならではのプレミアムな家賃設定が低下する懸念があります。

一方、中古物件の場合、一度、下落した家賃設定での利回りで購入することができます。一度、下落した家賃設定には下方硬直性があり、大きくは下がりにくい特徴があります。つまり、今後、大きな家賃下落の可能性が少ない安定した物件を購入可能ということです。

本業が忙しい人ほど、都心の区分マンションを

不動産投資に取り組む人には、それぞれの目的があります。リタイヤ、セミリタイヤするために取り組む人。あるいは本業はしっかりと継続しつつ、資産形成の1つの手段として取り組む人。老後の生活資金を確保するために取り組む人。目的は様々だと思います。

不動産投資でリタイヤを目指す人はリスクを取りつつ、相応の規模までレバレッジをかけて拡大することが必要になります。一方、本業を持ち続けながらの資産形成方法、老後の資金確保のために不動産投資に取り組む人には都心の中古区分マンションが1つの回答になるかもしれません。

都心の中古区分マンションの特徴をまとめます。
・家賃は新築プレミアムから下落した家賃なので、安定している
・入居率が安定している
・物件そのものの資産価値が安定している

不動産投資は入居者があって、初めて成り立ちます。利回りの高い地方物件でも手間をかければ入居者は確保可能かもしれませんが、本業に支障をきたすようでは本末転倒です。本業が忙しい人ほど、都心の中古区分マンションは資産形成の手段として取り組む価値があるのではないでしょうか。

2020年開催予定の東京オリンピックを見越して「都心の不動産投資は追い風」という風潮もあります。

ぜひ、都心の中古物件を選択肢に入れつつ、それぞれのメリットとデメリットをしっかりと見極め、不動産投資を成功に導きましょう。

 


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