マンション投資の基本
2017/09/13

どれくらい必要??不動産購入時の諸費用とは

(写真=Looker_Studio_Shutterstock.com)
(写真=Looker_Studio_Shutterstock.com)
不動産を購入する際には、さまざまな諸費用が発生します。諸費用を把握することによって、利回りや収支管理にも生かすことができます。

今回は不動産購入時の諸費用にはどのようなものがあり、どのタイミングで支払いが必要になるか、詳しくみていきましょう。

不動産購入時の諸費用

不動産購入時にはさまざまな経費が必要となります。

●  仲介手数料
仲介不動産会社を介して不動産を購入する際、仲介手数料が発生します。この仲介手数料は不動産会社に動いてもらうためのもので、売主と買主の橋渡し役としての手数料のようなものです。

主に、不動産の契約手続き(書類の作成、日時の段取り)、金融機関のローンの斡旋、決済手続き、登記手続きのための司法書士の段取り等、その他交渉役としての手数料となります。

仲介不動産会社は通常自社が所有していない不動産を取扱うので手数料が発生します。一方で、不動産会社が売主の場合には仲介手数料は不要となり、費用を抑えて不動産を購入できる可能性があります。仲介手数料は物件価格の3%+6万円に消費税を加えた金額となります。(400万円以上の物件の場合)参考までに2,000万円の物件ですと約70万円です。

●  印紙税
印紙税は不動産の売買金額等の契約金額によりますが、印紙を貼付し消印することで納税することになります。

金額的に負担はそこまで大きくありませんが、印紙を契約書に貼付せず抜けたりした場合には、納税していないものとして過怠税が課せられる場合がありますので注意しましょう。

● 登録免許税、司法書士手数料
所有権移転登記、所有権保存登記、抵当権設定登記など、登記にかかわる費用、登録免許税、司法書士手数料や報酬などがあります。

登記のためには登録免許税等が必要となってきますが、ローンを組む場合には抵当権設定登記を行うなどさらに手続き、費用が必要となります。

不動産取得税や保険料も

不動産を取得した場合に必要となるのが不動産取得税です。

また、建築物に対しての損害保険も必要となります。地震保険は5年ごとにしか契約できませんが、火災保険は長期間契約することできます。

ただし昨今、保険の対象となる事故や大災害が頻発してきたことにより数年前よりも保険料が大幅にアップしています。長期契約は保険料の負担が大きくなり、経費を圧迫しかねませんので無理のない範囲で検討しましょう。

不動産の消費税も

上記に加え消費税も必要となりますが、売主が免税事業者、および土地に対しては必要ありませんので、マンションを購入する場合は算入されないことを覚えておきましょう。

また、固定資産税や都市計画税は本来、1月1日の不動産の所有者にかかるものですが、不動産売買の際に、売主が支払うべき部分を物件引き渡し日以降12月31日までの日割り分として、必要となる可能性もあります。6月1日の引き渡しであれば、6月1日~12月31日までの7ヵ月間分の支払いを売主に対して行うことが、通常の取引の流れとなっています。

その他、税金ではありませんが、新築マンションを購入する場合、修繕積立基金として積立金の一部を一括で支払う必要が出てくる可能性もあります。これら諸費用は不動産投資において必要経費ですが、不動産会社の広告やホームページなどで謳われている表面利回りや実質収入には、考慮されていないケースがほとんどです。

上記のような諸費用が物件価格以外に全体で5%~8%程度必要になってくるということを充分理解したうえで事前にしっかりと資金計画を立てていきましょう。
 

 

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