不動産投資の基本
2017/10/04

不動産投資のメリット!自己資金利回りとは

(写真=Pathaiwat_Shutterstock.com)
(写真=Pathaiwat_Shutterstock.com)
不動産投資では、融資を受けて不動産を購入することがほとんどです。なかには売買価格全額の融資を受けるフルローンもあり、自己資金をほぼ使うことなく不動産投資を始めることも可能です。通常、株式やFXをはじめとした投資と呼ばれるものは、自己資金を拠出する必要があります。

今回は、少額の自己資金で始められる不動産投資のメリットについてお伝えします。

自己資金利回りとは?

自己資金拠出額に対して、利益の割合を示したものを「自己資金利回り」と言います。例えば、100万円の自己資金を拠出して、年間10万円の利益を得ることができたのであれば、自己資金利回りは10%(10万円÷100万円×100)となります。

この指標はいかに自己資金を効率的に利用して収益を得ているか、ということを示しています。同じ10万円にしても、1,000万円自己資金を使って10万円の利益を得た人と、100万円の自己資金を使って10万円の利益を得た人では、後者の方が自己資金を効率的に利用していると言えます。

仮に2,000万円の物件をフルローンで購入し、諸費用の100万円のみを現金拠出して不動産投資を始める人もいます。最終的に手元に残るキャッシュフローが1年間で20万円だった場合、自己資金利回りは約20%(20万円÷100万円×100)となります。不動産投資以外で、投資した現金に対して、1年間で20%もの利益が得られるものは、そう多くないでしょう。

ローンの組み方によっては、高い自己資金利回りを目指すことも可能となっており、それが不動産投資の魅力の1つと言えます。

自己資金利回りが高いメリット

「自己資金利回りが高い」ということは、どのようなメリットがあるのでしょうか。

不動産投資において、自己資金利回りが高いことのメリットの1つは、キャッシュフローが良くなることです。

不動産投資でキャッシュフローが悪化するのは次のようなケースです。一棟不動産投資を行っていて、屋根や外壁の雨漏りといった突発的な修繕が必要になったが修繕できる現金を保有しておらず、ローンも借りられない状況に陥ります。そして入居者がつかなくなり、家賃収入が途絶え、ローンの返済が自己資金での返済となりキャッシュフローが悪化する、というものです。ちなみに、区分マンションに投資している方は、計画的に修繕積立金を支払っているため上記のようなケースは起こりにくいと思われます。

自己資金を多く投入すれば1ヵ月あたりのローン返済額は少なくなりますが、突発的な修繕などに耐えうる自己資金を保有していないようでは、元も子もありません。また自己資金をそれほど多く蓄えていなくても、万が一修繕が必要となった場合のサポートや、空室が出た場合の家賃保証などを管理会社が行っていれば安心です。利用を検討してみるもの良いでしょう。
(修繕のサポートや家賃保証について詳しくはこちら

もう一つのメリットとして、金融機関の融資審査に有利に働く場合があるという点があげられます。

自己資金利回りが高いということは、自己資金保有残高を維持できる可能性が高いと言えます。そして、金融機関が融資審査をする際は融資申込者の現金残高が審査対象になる場合もあります。物件の利回りが高いけど、自己資金を入れすぎて自己資金利回りが低い投資をしてしまった場合は、次の物件の融資審査の際に必要となる現預金を貯蓄するまで時間がかかります。

しかし、物件利回りも高く、自己資金はほぼ入れずに、自己資金利回りが高い投資をした場合は、次の物件の審査にその現金残高を金融機関に見せることによって融資審査を有利に進めることができるでしょう。

もちろん、だからと言って債務ばかりを増やしていても、金融機関の評価は悪くなります。ここはバランスが必要になりますが、少なくとも自己資金利回りが高い案件に投資をしておけば、余裕ができた時に繰上げ返済をして債務比率を下げることも可能です。自己資金利回りが高い不動産投資を心がけて、家賃収入を増やしていきましょう。

【参考記事】効果あり??不動産投資ローンでの頭金や繰り上げ返済についてのまとめ

フルローンを組むと、総支払額は大きくなってしまいます。しかし、自己資金を使わずに利益を上げられる可能性が高いため、資産規模拡大のスピードアップにつながるでしょう。


eBook5冊同時ダウンロード

【オススメ記事】
初心者にオススメ!資産運用は「家計の把握」が大事な理由
初心者におすすめの区分マンション投資の注意点
区分マンション投資は複数物件に投資した方が安定する理由
要注意!地方物件と都心物件の経費率
高いの?安いの?世界の主要都市と東京の不動産を比較
NEXT 不動産投資におけるインフレとキャピタルゲイン
PREV 不動産投資によって資産が築かれていく仕組みを解説

関連記事