マンション投資の基本
2018/06/11

マンション経営に必須!不動産の「取得・保有・処分」と税金の種類

(写真=Sensay/Shutterstock.com)
(写真=Sensay/Shutterstock.com)
不動産投資をはじめる際には、手続きに必要な各種の「税金」を支払わなければなりません。また、不動産投資によって得られた利益についても、所得税や住民税が課せられることになります。課税対象となる利益には、家賃収入(インカムゲイン)はもちろん、売却時の売却益(キャピタルゲイン)も含まれます。

そのように考えると、不動産投資に関連する税金は、大きく「取得」「保有」「処分(売却)」で発生することになります。これらのシーンにおいて、前もって必要な税金を用意しておかなければ、資金繰りで困るかもしれません。まずは、必要な税金の種類と内容について知り、適切に対応できるようにしましょう。

税金について知ることは、不動産投資はもちろん、家計の資産形成においてとても役立ちます。なぜなら資産形成とは、得られた収入(収益)だけでなく、差し引かれる税金を考慮しておく必要があるためです。不動産投資と税金について、支払うシーンごとに詳しく見ていきましょう。

税金の支払いとオーバーローンの関係性とは

税金の種類について見ていく前に、税金の支払いとオーバーローンの関係性についてあらためて確認しておきましょう。そもそもオーバーローンとは、物件を購入する際、物件価格を超えて融資を受けることを指します。例えば、5,000万円の物件を購入するときに、5,500万円の融資を受けるケースは、まさにオーバーローンの典型です。

では、なぜオーバーローンを利用するケースがあるのでしょうか。それは、不動産の購入には「諸費用」がかかるためです。諸費用とは、融資に必要な手数料や火災保険料、司法書士に支払う登記手数料などをはじめとする、物件以外にかかる費用のことを指します。その諸費用には、登録免許税や不動産取得税、印紙税などの税金も含まれることになります。

諸費用の目安としては、新築物件で3~7%、中古物件では6~10%ほどとされています。これらの諸費用が頭金として用意できない場合には、オーバーローンを組むという選択をするケースもあります。ただし、それだけローン返済の期間が長くなったり、月々の返済金額が高くなったりなど、リスクがあることも認識しておきましょう。

不動産投資に必要な税金の種類と概要

不動産投資に必要な税金の種類とその概要について見ていきましょう。税金が発生するシーンごとに、「購入時に必要な税金」「保有時に必要な税金」「売却時に必要な税金」といった3段階に分けると、理解しやすいです。

・購入時に必要な税金(不動産取得税、登録免許税、印紙税)

不動産の購入時に必要な税金としては、主に「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」の3つがあります。不動産取得税は都道府県に、登録免許税と印紙税は国に支払う税金となります。また、建物部分に関しては「消費税」もかかるので注意しておきましょう。

・保有時に必要な税金(固定資産税、都市計画税)

不動産の購入時だけでなく、保有している間も納付しなければならないのが、「固定資産税」と「都市計画税」です。課税の基準となるのは毎年1月1日となります。固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の上限は0.3%とされており、市町村によって違いがあります。

・売却時に必要な税金(所得税、住民税)

不動産を売却した際に利益が発生すると、「所得税」や「住民税」を納めなければなりません。これは、家賃収入を得て利益が出た場合も同様です。具体的には、その年の所得を計算し、確定申告を経て納付手続きを進めることになります。

不動産投資に必要な税金を把握しておこう

このように、不動産投資にはさまざまな税金が関係しています。不動産そのものの金額に比べるとそれほど大きくはありませんが、必ず支払わなければならないため、あらかじめ金額を把握しておいた方がいいでしょう。

収入と税金の関係性を理解していないために、得られた家賃収入や売却益を遊興費(趣味や娯楽などの費用)に使ってしまうといったケースもあります。そのような場合、あとで税金の支払いに苦しめられる事態になりかねません。そうならないよう、税金について理解しておきましょう。

【オススメ記事】
所得の高い人ほど効果大!不動産投資が節税になる仕組み
「節税」「高利回り」で失敗した!陥りやすいマンション経営の落とし穴 | マンション経営オンライン
赤字は怖くない!?赤字額を合算できる「損益通算」の仕組みを理解しよう
実は赤字にもメリットが!?マンション経営と利益の不思議
上手に活用しよう減価償却!
PREV 所得税の仕組みから考える!マンション経営と税額計算の流れ
NEXT 経済危機に強い!マンション経営が投資の王様と呼ばれる理由

関連記事