マンション投資の基本
2018/06/13

所得税の仕組みから考える!マンション経営と税額計算の流れ

(写真=Gunnar Pippel/Shutterstock.com)
(写真=Gunnar Pippel/Shutterstock.com)
学校を卒業し、そのままサラリーマンとして働き続けている方の多くは、「確定申告」になじみがない方も多いのではないでしょうか。確定申告とは、1月1日から12月31日までの所得金額を計算し、所得税および復興特別所得税額を導き出すための申告です。要するに、納税する所得税額を明らかにするための手続きといっていいでしょう。

もし、これからマンション経営をしたいと考えているのであれば、自分の所得税がどのくらいになるのかを理解しておく必要があります。これまでは会社が計算してくれていたとしても、マンション経営をするとなれば、自ら計算するか、税理士に依頼することになります。自分だけで申告する場合には、申告漏れや申告ミスがないよう注意し、正しい申告をしなければなりません。

そこで、マンション経営に関連する所得税について、あらためて確認しておきましょう。日本の税制を踏まえた所得税の計算方法について理解しておけば、申告する際にもイメージがつきやすくなります。また、どのくらいの税金が必要なのかを把握しておくことで、資金計画もよりわかりやすくなるはずです。

所得税の計算は「収入」と「所得」の違いから

所得税の計算をするためには、自らの「所得」を明らかにする必要があります。なぜなら、所得税はあくまでも「所得」に対してかかる税金だからです。よく「収入に対してかかる税金が所得税だ」と認識している人がいますが、それは厳密に言うと正しくありません。

では、どこが違うのでしょうか。それは、"収入"と"所得"の違いです。収入と所得という単語は類似していますが、厳密には異なっています。具体的には、マンション経営などの事業によって得られた収益が収入で、そこから必要経費を差し引いたものが所得となります。

サラリーマンの方であれば、「給与所得の源泉徴収票」をもらったことがあるでしょう。その源泉徴収票に「支払金額」という項目があります。これがいわゆる"収入"です。さらに、そこから給与所得控除額を差し引いた金額が、"給与所得"になります。

マンション経営における所得税の税額計算とは

マンション経営における所得税の税額について見ていきましょう。計算の流れとしては、自らの収入と経費を把握し、課税所得を算出したうえで、具体的な申告納税額を計算します。それぞれの内容は次のとおりです。

1. 収入と経費について知る

まずは、マンション経営によって得られた収入を計算しましょう。不動産所得には「地代」「家賃」「権利金」「礼金」などがありますが、マンション経営においては家賃収入がメインとなります。まずは、年間の家賃収入を計算してみましょう。

年間の総収入を計算したら、次は必要経費を算出します。マンション経営に関連する必要経費としては、「管理費」「修繕積立金」「(内装の)修繕費」「損害保険料」「減価償却費」「借入金の利息」「賃貸管理会社に支払う管理代行手数料」「各種税金」などがあります。これらを足して経費の総額を求めます。

2. 「課税所得」はどのように算出するべきか

収入と経費が明らかになったら、収入から必要経費を差し引いて、所得を計算してみましょう。その数字が所得(利益)であり、課税対象となる金額です。そして、国税庁のホームページにある「所得税の速算表」などを活用し、税率と控除額に注意しながら、所得税額について計算してみましょう。

「所得税の税率」国税庁

3. 不動産所得が赤字になった場合

不動産所得が赤字(マイナス)になった場合は、「損益通算」という制度を利用できます。損益通算とは、2種類以上の所得がある方の場合、黒字の所得から赤字の所得を差し引いて計算できるというものです。特に投資用マンションを購入した初年度は、購入時の諸費用を経費に参入できることから、赤字での申告となるケースがあります。また、2年目以降も減価償却費により赤字となるケースがあります。制度を上手に活用して、節税につなげましょう。

「損益通算」国税庁

税額が計算できれば不動産投資はよりスムーズに

このように、収入と所得の概念を理解できれば、所得税の計算はそれほど難しくはありません。また、一年目にきちんと確定申告をしておけば、翌年の作業がスムーズに行えるでしょう。税金の納め忘れやミスがないよう、あらかじめ準備を進めておきましょう。
 

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