マンション投資の管理
2017/09/07

物件を管理する方法にも種類があります。どんな方法がある?

(写真=ah_fotobox_Shutterstock.com)
(写真=ah_fotobox_Shutterstock.com)
不動産投資をする場合、オーナーには「物件管理」という仕事も発生します。不動産管理会社に全て委託するケースや、入居者募集のみを不動産会社に依頼し、管理は自分で行うというケースもあります。

初めての不動産投資では、どのような方法がいいのか、どのような種類があるのかなど不明な点も多いことでしょう。今回は物件管理の方法や種類について詳しく見ていきましょう。

自主管理を検討している方へ

不動産物件を自主管理する例も少なくありません。アパートやマンションを1棟所有する場合、自主管理をするケースも見られます。自主管理で必要な主なポイントは以下の通り、多岐にわたります。

・ 定期的な清掃
・ 入金管理
・ 家賃滞納時の督促
・ 賃貸借契約の更新
・ 火災保険加入状況の確認
・ 苦情処理
・ 緊急時の対応
・ 大規模修繕の計画および実施

忘れがちなのが「火災保険加入状況の確認」です。賃貸の場合、入居者に火災保険(家財保険)の加入を義務付けしているケースも多いことでしょう。火災保険には入居者本人の家財の補償だけでなく、借家人や他の入居者に対する「賠償特約」が付帯されているものが多くあります。例えば、入居者が下の階に水漏れを起こしたために多額の賠償金が発生してしまった場合などに適用されるケースがあります。万が一のトラブルに備え、入居中は継続して加入してもらえればオーナーとしても安心です。賃貸借契約の期間と対応している場合には、契約更新手続きと合わせて火災保険の加入状況を確認する必要があります。

また、1棟所有の場合には区分マンションと違って大規模修繕を自ら行わなければなりません。多額の費用がかかりますので、計画的な積み立てを行う必要があります。修繕を実施できる業者を自分で探す必要がありますし、入居者へ通知を行い修繕の理解を得るなどの対応も必要となります。

自主管理することで「大家業」としての経験は積むことができるでしょう。不動産投資は「住」を提供するサービスです。「住」とは人の生活の根幹を占める部分です。平日も休日も関係なく対応することになる懸念がありますので、本業を持つ会社員にはあまり向いているとは言えません。

管理会社の委託について

最もポピュラーなのが管理会社に管理を委託するケースです。管理会社への委託費は、家賃の5 %~10%が目安となります。多くのケースは5%ですが、家賃が安い場合は10%前後になるケースもあり、物件によって変わってきます。

管理会社は家賃入金の確認、滞納時の対応、清掃、電球交換など躯体の維持、更新時の対応など多種多様な業務を対応してくれます。5%程度で上記をアウトソースできることが本当に有難い存在となります。管理費用は「必要経費」と捉え、管理会社への委託を前向きに検討されることをおすすめします。

サブリースについて

空室のリスクを減らすために有効な手段がサブリースです。サブリースとは家賃の10%~15%程度をサブリース会社に支払うことで空室時の家賃を保証してくれるサービスです。保証額はサブリースする会社によって異なりますが、家賃の90%のケースが多いです。一括借り上げともいい、空室のリスクを避けるために活用している不動産オーナーも多く見られます。常に満室の90%は保障されますが、逆に言えば10%は常に空室と考えることもできます。ケースによって上手く使い分けましょう。

また、サブリースはトラブルも少なからず発生しています。サブリースを考えている人はまず以下の注意点に着目してみましょう。

・ 免責について
・ 2年ごとに家賃見直し
・ 想像以上のメンテナンス費用負担
・ 解約しづらい契約条件

なお、一般にサブリース契約の解除には建て替え等の正当事由が必要とされています。(借地借家法の適用があることをまずは認識しておきましょう。)売却する場合には買主にサブリース契約を引き継ぐ必要があります。

サブリースにはこのようなリスクが潜んでいます。免責や家賃見直し、メンテナンス費用、契約、についてもしっかり確認しておくことをおすすめします。

不動産管理は状況に合わせて上手く活用を

物件の管理にはいくつかの選択肢がありますので、自身の状況に合わせて検討するのがベストです。検討の基準は、自身が不動産投資にかけることのできる時間と費用がポイントとなります。自身の時間を活用しコストを削減することも出来ますし、逆に本業が忙しく煩わしい管理業務はアウトソースしたい方は効率よく外注したほうが良いでしょう。

不動産投資は有効な資産形成の手段です。本業を持つ会社員でも協力してくれるサービスが整っており、手間なく運用することも可能です。管理方法1つとっても自身のスタンスとコストをきちんと理解し対応していきましょう。

 

【オススメ記事】
マンション経営につきもの。原状回復工事のポイントは?
資産価値の向上へ!「建て替え」で蘇るマンションの価値と魅力
「収入を増やす=空室を減らす」!不動産投資における空室対策の王道テクニック
リスク対策の王道!不動産投資における「地震保険」の重要性とは
入居者の募集の方法は?初心者は押さえておきたいポイント

PREV 小さなアイデアで差をつける!入居者に選ばれる物件にする方法
NEXT 購入してからが勝負!物件管理方法の種類とは

関連記事