不動産投資で発生する税金あれこれ

(写真=HQuality_Shutterstock.com)
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これから不動産投資を始めてみたいと考えている人にとって、気になることの1つが、「必要になる維持費がどの程度なのか」ということでしょう。維持費の中でも特に大きなものとして「不動産投資における税金」が挙げられるでしょう。今回は不動産投資で発生する主な税金について詳しく見ていきます。

不動産投資で発生する3つの税金

不動産投資の税金は、「新たに投資物件を購入したとき」、「不動産物件を保有しているとき」、「不動産を売却したとき」の3つの時期にそれぞれ発生します。

「新たに投資物件を購入したときの税金」としては大きく4つに分類されます。

1つ目は、印紙税です。契約した金額に応じて、契約書等に貼付して納税する形となります。これを貼付していないと納税していないことになりますので注意が必要です。
 
2つ目は、消費税です。例えば不動産会社から購入をする場合は、購入代金を課税標準として消費税がかかります。土地は非課税なので、マンションを購入した場合でも土地に消費税はかからず、建物が課税対象となります。

3つ目は、登録免許税です。土地建物等に関連する登記をする際に登録免許税が必要となります。所有権に関する登記を行う際に、その固定資産税評価額に、所定の税率を乗じて税額を算出することとなります。所有権の移転登記は土地が1.5%(2019年3月31日まで)、建物が2%で、固定資産税評価額に対して課せられます。この登録免許税の納税は登記を申請するときに行います。

4つ目は、不動産取得税です。不動産取得税とは、不動産を取得したときに支払う税金です。原則として固定資産税評価額に税率4%を乗じた金額が税額となります。新築でまだ固定資産税評価額がつけられていない建物の場合には、都道府県知事が固定資産税評価額を算出する基準に基づいて、建物の評価額を計算することになっています。

購入時の税金に関しては、購入時期により軽減措置が適用される場合がありますので、しっかりとチェックしていくことが重要となります。軽減措置があるにもかかわらず、その恩恵を享受しないのは大変惜しいので見逃さないようにしましょう。

保有時にかかる税金の種類

晴れて不動産を取得して、不動産投資を行っている最中にも税金が必要となります。保有時の税金の第一は、固定資産税、都市計画税です。

固定資産税とは1月1日現在で土地、家屋、償却資産を所有している人が納める税金です。原則として、3年に1度評価替えされる固定資産税評価額に対して所定の税率を乗じて計算されます。標準税率は1.4%ですが、これは市町村が独自に1.4%以外の税率を定めることができるため、地域によって異なる税率となっている場合があります。

都市計画税とは1月1日現在の土地・家屋の所有者に、課税される税金です。税率は0.3%を上限として、市町村ごとに定められます。

固定資産税、都市計画税については、1月1日現在の土地・家屋の所有者に納税義務が発生します。しかし、通常不動産売買等取引は、年の中途で行うことがほとんどであるため、固定資産税、都市計画税の日割り部分を買主が負担し売主に対して支払うということが一般化されています。先述した固定資産税、都市計画税は、購入時の税金でもあるともいえます。

不動産を売却したときの税金

不動産投資を行ってきたが、現金化したい、次の投資に回したいという場合などの不動産売却時には譲渡所得税がかかります。売却した金額と購入した金額の差額、その他経費を差し引いた規定に沿って税額が決定します。保有期間が5年を経過しているかいないかで税率が変わります。保有期間5年超の長期譲渡所得の際の税率は20.315%、保有期間5年以下の短期譲渡所得の際の税率は39.63%が適用されますので、保有期間には注意が必要です。

税金は必要経費として考える

不動産投資と税金は切っても切れないものですので、これらの金額を踏まえたうえで、投資を考えていく必要があります。不動産物件について、何を購入するかを検討する場合には、不動産会社の提示する表面利回りだけに惑わされず、必要経費として税金も考慮しておく必要があります。

特に不動産投資の初年度は、上記のようなさまざまな税金が発生するほか、購入時の登記費用などの諸費用も必要で、不動産所得が赤字になります。税金の知識を付け、マネジメントしていくことが不動産投資においても重要です。


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