知る人ぞ知るマル秘技!マンション経営における節税の仕組みとは

(写真=elxeneize/Shutterstock.com)
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巨額の収入あるいは資産がある人にとって、頭を悩まされる問題となるのが「税金」です。どんなに多くのお金を稼いだとしても、所得税をはじめとする税金でとられてしまえば、手元にお金は残りません。だからこそ、富裕層の多くはより効果的な節税対策を追い求めることになります。

そのなかでも、知る人ぞ知る節税対策として人気なのが「マンション経営」です。不動産を所有し、それを事業として運営することは、いつの時代でも行われてきた基礎的な資産運用方法で、節税対策の王道と言っても良いでしょう。マンション経営を着実に行うことが、将来に資産を残し、不安の解消にもつながります。ここでは、「マンション経営における節税とは、どのような仕組みとなっているのか」について詳しくみていきましょう。

どうすれば節税につながるのか?


そもそも税金には「直接税」と「間接税」があります。直接税とは、納税義務者(納税者)が直接支払う種類の税金を指します。国税であれば所得税や法人税、相続税、贈与税などがあり、地方税としては県民税や市町村民税、自動車税や不動産取得税などです。このうち所得税は、所得の増加に比例して税率も高くなる超過累進税率の仕組みとなっています。

一方、間接税とは、納税義務者(納税者)と税金の負担者(担税者)が異なる種類の税金です。たとえば、国税であれば、消費税や酒税、たばこ税など、地方税としては、ゴルフ場利用税や入湯税などが挙げられます。実際に納付する納税義務者と税金の負担者が異なるため、間接税と呼ばれているのです。

特にマンション経営時に押さえておくべき税金は、直接税のなかの所得税についてです。なぜなら、日本は累進課税制度の超過累進税率方式を採用していて、所得が多ければ多いほど、多額の税金を納めなければならないからです。つまり、所得と税金の関係性を考えることが、節税の第一歩となるわけです。

マンション経営における節税とは


マンション経営を専業としている方の場合、収益が赤字になってしまえば収入がありません。そうなると、潤沢な貯金がないかぎり、いずれは生活が苦しくなってしまうでしょう。ただ、別の収入がある場合、話は別です。むしろマンション経営で赤字を出すことによって、損益通算による所得税の圧縮も可能となります。

【参考記事】所得の高い人ほど効果大!不動産投資が節税になる仕組み

また、マンション経営を行う事業として法人化すると、経費の取り扱いについても違いが生じます。いわゆる費用や損失を含めた「損金」を収益(益金)から差し引くことによって所得金額が算出されるので、より課税所得全体を少なくする工夫も可能となるのです。ちなみに、法人にかかる税金には法人税(国税)や事業税・法人住民税(地方税)などがあります。

【参考記事】資産管理会社を設立しよう

マンション経営で実現できる節税対策は、所得税の圧縮だけではありません。相続税においてもメリットがあります。たとえば、1億円の資産があった場合、それを現金のまま相続するよりも、不動産として相続したほうが相続税は安くなります。なぜなら、財産に対する評価額が現金と不動産とでは異なるからです。特に日本の税制においては、現金よりも不動産のほうが相続税評価額を低く見積もっているため、結果的に相続税額も低くなります。

現金や預貯金、あるいは株式などについては、そのときの価値(時価)と同等の評価額となります。一方で、不動産(土地や家屋)については、取引価格よりも低い金額で評価されるのです。このような仕組みを活用すれば、相続税を節税することが可能となります。

【参考記事】不動産が相続税対策に有効な理由

■節税の種類に応じたマンション経営を


節税対策には、さまざまな種類のものがあります。資産の状況や運用の方針、あるいはライフプランなどを考慮しつつ、最適な方法を模索することが求められるでしょう。そのなかでもマンション経営は、幅広く活用できる節税対策といえます。

所得税の圧縮、あるいは相続税対策としても、マンション経営は役に立ちます。もちろん、不動産や税金に関する基本的な知識は必要となりますが、実践してみると、その応用力を理解できることでしょう。サラリーマンで投資や節税に関心がある方は、ぜひ節税の種類に応じたマンション経営を検討してみてください。
 

 

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