マンション経営で頭を悩ますものの1つが、賃借人の退去です。住む人にとっては、転勤、就職、環境の変化など、マンションを退去する理由も時期もさまざまです。退去が決定したら、オーナー側にとっては空室状態をできるだけ短くし、早く次の賃借人に入ってもらうようしなければなりません。そのための原状回復工事は費用対効果の高いものが求められます。5つの基本を押えて、ぶれない賃貸経営を目指しましょう。
原状回復とは、その名の通り、貸していた部屋を元の状態に戻す工事です。住んでいる人の家族構成や生活スタイルによって、部屋の使い方は違います。しかし、どの部屋も使用していけば劣化はしていきます。壁やフローリングの汚れ、畳などの傷み,さらにエアコンや水回り機器の設備など、人が生活していくうえで、避けられないものです。
原状回復は、そのような部屋を元の状態に直し、新しい入居者に住みやすい環境を提供する必要があります。しかし、賃貸経営も会社経営と同じように収支のバランスを取ることが大事です。基本的には、元の入居者の原状回復費用で収め、自己負担分を少なくすることです。
また原状回復といっても、新築時のような状態に戻すことではありません。目的はあくまで空室率を下げ、場合によっては家賃アップを狙える状態にすることです。費用対効果の高いテクニックを紹介しましょう。
1. 基本の3項目をおさえる
まず、原状回復の基本は次の3項目とも言われています。
・クロスの貼り替え
・床の補修
・ハウスクリーニング
この3項目をできるだけ低コストで済ませると、スピーディに次の入居者確保に乗り出せます。空室が出たら、「これだけ」と割り切る手法です。
2. 低コストで費用対効果を最大限に
オーナー側が念頭に置くべきなのは低コストで効果が高いもの。クロスの貼り替えも、すべての壁面クロスを貼り替えるとコストが高くなります。その場合、1面だけ色を変え、デザイン性を高める手法があります。
比較的きれいに使ってもらっていた場合や、築年数があまり経っていない物件に効果的です。また、傷がついたフローリングの上から貼れるプリントタイルなどを使うと、コストを抑えることができるので、このような情報を常にチェックしておきましょう。
3. トレンドに注意する
設備として「ない」と入居が決まりにくい、「ある」とより決めやすいものがあります。全国賃貸住宅新聞で毎年発表している「入居者に人気の設備ランキング」。2016年発表の単身者向け物件では「ない」と決まりにくい、「ある」と決まりやすい設備は下記となっています。
「ない」と決まりにくい設備
1位TVモニター付きインターフォン、2位独立洗面台、3位洗浄機能付き便座、4位インターネット無料、5位備え付け照明
「ある」と決まりやすい設備
1位インターネット無料、2位エントランスのオートロック、3位浴室換気乾燥機、4位ウォークインクローゼット、5位ホームセキュリティ
費用を考えると、これらをすべて設置するわけにはいきませんが、必須設備としてTVモニター付きインターフォン、洗浄機付き便座などを設置し、長く住んでもらえるようにすることが重要です。また余裕があれば、インターネット無料や浴室換気乾燥機、ホームセキュリティなどを導入して家賃アップを狙う手もあります。退去が発生すれば少なからず原状回復の費用が発生します。入居者に満足して頂き、退去が発生しないこと（長く住んでもらうこと）が最も良い投資となりますので、適切なタイミングでトレンドにあった設備導入を心掛けましょう。
4. コンセプトが大事
無難な原状回復で済ませるのか、家賃アップを狙ってワンランク上の設備を導入するのか、柱になるコンセプトをまず決めておきましょう。ターゲットとなる入居者はどんな人なのかを明らかにすることで、コンセプトが決まります。具体的には独身女性がターゲットならば、防犯関連の設備を考慮するといった具合です。
5. 負担割合の明確化
入居者とオーナーでの費用負担については国土交通省のガイドライン等で決められています。入居者が通常の生活の中で生じた損傷はオーナーが負担します。通常の生活の中での使用を超える損傷については入居者が負担するのが基本ルールとなります。入居者との間で初期の段階から単価と負担割合を明確にしておくことで不要な軋轢を避けることも出来るかもしれません。
原状回復工事は賃貸経営を行ううえで、必ず発生するものです。その時々のトレンドをおさえ、費用対効果が高くかつ入居者に選ばれるよう工夫しましょう。
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