マンション投資の管理
2017/09/06

購入してからが勝負!物件管理方法の種類とは

(写真=chombosan_Shutterstock.com)
(写真=chombosan_Shutterstock.com)
不動産投資が成功するか否か、最大のポイントは「物件選び」です。これはどの不動産投資家に聞いても、概ね見解は変わらないでしょう。

そして、不動産投資が成功するもう1つのポイントとして、購入してからの「物件管理」があげられます。今回は物件を購入した後の管理方法などについて詳しくみていきましょう。

不動産を自分で管理するか、専門家に依頼するか

不動産を賃貸に出すとさまざまな課題や問題が発生します。入居者が当初の計画通りに入らない、入居者間のトラブル、入居者の近隣のトラブルなどが代表的です。

一方で物件自体への破損や汚損、設備のトラブル、老朽化などのハード面でのトラブルも発生する可能性があります。

これを不動産オーナーが直接管理するのはなかなか苦労がかかるものです。そこで、不動産を管理する専門家に依頼をするという方法があります。この専門会社を、「管理会社」といいます。管理会社には、不動産管理に関してのプロフェッショナルが揃っています。

管理会社との付き合い方

管理会社は不動産物件を預かり、入居者付けから入居後のトラブル対応、ハード面のトラブル対応などを行う、いわゆる不動産の「何でも屋」です。

特に、入居者が退去するとなれば家賃収入が途絶えてしまうので、オーナーとしては一日も早く次の入居者を見つけたいものです。そんな時に任せられる管理会社があると心強いのではないでしょうか。

この「管理」においてはいくつかの形態がありますが、不動産オーナーとの間で管理業務のみを、家賃の5%~10%で委託をする方法が一般的です。そして、もう1つ注目されている方法が「サブリース」です。

サブリースは、不動産会社が不動産物件をすべて貸借し、満室時の家賃を支払います。その後は不動産会社が「転貸」という形式で入居者を集めます。

満室時の家賃レートを下げることによって不動産会社もメリットがある一方、不動産オーナーにとっても、不動産投資で最も避けたい「空室リスク」を回避できるため、サブリース契約の不動産物件が一時期大流行しました。そのため、都市部のみならず地方にも数多くのサブリース物件が建築されました。

しかし、サブリースを展開する不動産会社には、「〇〇年一括保証」と謳いながら家賃を大幅に削ったり、途中で(法律に触れないようにして)強制的に解約をしたりするという悪意の会社も増えてきており、国会でも問題視されたことがあります。

もちろん、サブリースの不動産会社がすべて問題あるわけではありません。不動産投資家の信頼をしっかりと得ている不動産会社が大半です。

販売会社と管理会社が一体の会社の方が安心な理由

物件を購入したあとの密接なパートナーになる管理会社ですが、販売会社と同じ方がいいのでしょうか。これは各不動産会社の特徴にもよりますが、販売会社と管理会社が同じほうがおすすめです。

その理由はいくつかありますが、まず、購入と同時に管理をすべて任せることが可能です。購入してから自分で信頼できる管理会社を探すとなると、かなりの労力が必要です。

次に、入居者付けの面で安心感がある点です。販売している物件なのでアピールポイントをよく知っているでしょうし、立地や設備の面で入居者付けしやすい物件を選定して販売していることも考えられます。

特に複数の不動産投資物件を有している投資家は、購入後の管理も一局的に依頼したほうが手間が少ないというメリットもあります。社内で情報共有してもらえると安心感がありますし、今後の投資戦略も検討しやすくなるのではないでしょうか。

今回は物件購入後の管理方法について紹介しました。不動産投資をはじめるにあたり、信頼できるパートナー探しはとても大切になります。物件購入から管理まで一貫して依頼できるほうが本業をもつようなサラリーマンも安心できるでしょう。

不動産投資は物件を購入して終わりではなく、始まりに過ぎません。その先を見据えた計画を立てていきましょう。

 

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