マンション投資の管理
2018/08/03

融資が先か物件が先か?不動産投資における融資と物件のとらえ方

(写真=kan_chana/Shutterstock.com)
(写真=kan_chana/Shutterstock.com)
不動産投資で収入を得るためのスキームは、それほど複雑なものではありません。金融機関から融資を受けて物件を購入し、家賃収入を得ながら、金利を含めたローン返済をしていく流れとなります。つまり、家賃収入で金利とローン返済を相殺するわけです。

そのとき、家賃収入が金利およびローン返済の額を上回っていれば、手元にお金が残ることになります。それがつまり、不動産投資における “所得”となるわけです。より厳密に言うと、維持管理費なども差し引いたうえで、所得を計算することとなります。

このような流れは、物件の規模や価格帯に関わらず、ほぼ一定のものと言えます。つまり、不動産投資で収入を得るためのスキームは固まっているのです。その点、投資家が押さえておくべきポイントは、「融資」と「物件」という二点に集約されます。

融資と物件、どちらを先に決めればいいのか?

「物件を購入しなければ、不動産投資をスタートすることはできない」。たしかにその通りなのですが、前提として、融資が受けられなければ意味がありません。全額自己資金で物件を購入できれば融資を受ける必要はありませんが、30代や40代など現役世代ではそういう方はごく稀でしょう。仮に、全額自己資金で購入できるだけの資力があっても、融資を利用することにはメリットがあるため、あえて融資での購入を選択する方もいます。

【参考記事】マンション経営は失敗しない?ローンで投資をするということ

そうなると、まずは自分がどのくらいの融資を受けられるのかを理解しておくことが大切です。個人審査という観点から考えると、主に「年収」や「職業」、あるいは「年齢」「家族構成」などから、その人に対して融資できる金額の限度が導き出されます。

ひとつの目安として言われているのは、“年収の15倍”というものです。年収の15倍ということはつまり、年収500万円の方であれば7,500万円まで、年収800万円の方であれば1億2,000万円という計算になります。あくまでも目安ではありますが、覚えておきましょう。

不動産投資における融資と物件のとらえ方

また金融機関によって、融資を受けられるかどうかは異なります。金融機関にはさまざまな種類がありますが、それぞれの特徴を理解しつつ、不動産投資を成功させるための融資について、ポイントを押さえておきましょう。

・自分が利用できる金融機関を見極める

まずは、自分が利用できそうな金融機関を見極めることからはじめましょう。大手企業や公務員などの安定した職に就いており、年収も高いのであれば、融資を受けられる金融機関は多くなります。一方で、収入が不安定な方は、融資を受けられる金融機関は限られます。

不動産投資では、都市銀行などから融資を受けるよりも、ノンバンクから融資を受けることが一般的です。また日本政策金融公庫から融資を受けるケースもありますが、融資額が比較的小さく、返済期間が短いという点について注意が必要です。

金融機関の見極めに関しては、自分だけで行う必要はなく、販売会社と相談しながらより有利な条件を検討するのが良いでしょう。特に、販売会社の信用力が高いほど提携している金融機関も豊富で、金融機関の選択肢が増えます。

・物件を選定するのは融資を受けられてこそ

不動産投資は、あくまでも事業性があるからこそ資金調達が可能となります。その点、購入する物件に関しても、「きちんと収益を得ることができそうだ」と判断されてはじめて、審査が通ることとなります。その意味で、個人審査に加えて、物件の選定も重要となります。

いくら個人の属性が高くても、収益性が認められない物件に対しては、審査が通らない可能性があります。金融機関としても、その点はシビアに見ていると考えた方がいいでしょう。このように、融資と物件の関係性を正しく理解しておくことが肝心です。

たとえ属性がよくても、気を緩めずに活動しよう

金融機関の癖をつかんで融資を取り付けるためには、たとえ属性が良かったとしても、慎重に行動することが大切です。望むだけの融資をきちんと受けるためには、金融機関との交渉が欠かせません。その点を忘れることなく、気を引き締めて活動していきましょう。

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