“融資”と“物件” 不動産投資するならまずはどちらが先なのか?

(写真=kan_chana/Shutterstock.com)
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不動産投資で収入を得るためのスキームは、それほど複雑なものではありません。金融機関から融資を受けて物件を購入し、家賃収入を得ながら、金利を含めたローン返済をしていく流れとなります。つまり、家賃収入で金利とローン返済を相殺するわけです。

そのとき、家賃収入が金利およびローン返済の額を上回っていれば、手元にお金が残ることになります。それがつまり、不動産投資における “所得”となるわけです。より厳密に言うと、維持管理費なども差し引いたうえで、所得を計算することとなります。

このような流れは、物件の規模や価格帯に関わらず、ほぼ一定のものと言えます。つまり、不動産投資で収入を得るためのスキームは固まっているのです。その点、投資家が押さえておくべきポイントは、「融資」と「物件」という2点に集約されます。

(本記事は2018/08/03配信のものを2020/11/06に更新しております)

▼目次

  1. 融資と物件、どちらを先に決めればいいのか?
  2. 不動産投資における融資と物件のとらえ方
  3. たとえ属性がよくても、気を緩めずに活動しよう

1. 融資と物件、どちらを先に決めればいいのか?

1-1. 融資が受けられないと何も始まらない

「物件を購入しなければ、不動産投資をスタートすることはできない」。たしかにその通りなのですが、一般的な前提として、融資が受けられなければ意味がありません

全額自己資金で物件を購入できれば融資を受ける必要はありませんが、30代や40代など現役世代でそういう方はごく稀であるといえます。仮に、全額自己資金で購入できるだけの資力があっても、融資を利用することには他人資本を利用できるレバレッジ効果のメリットがあるため借入の金利状況にもよりますが、あえて融資での購入を選択する方が一般的ともいえます。

1-2. 融資における個人審査のポイント

そうなると、まずは自分がどのくらいの融資を受けられるのか(自分の融資可能額)を理解しておくことが大切です。個人審査という観点から考えると、主に「年収」「職業」「勤続年数」「年齢」「資産保有状況」「借入状況」などの属性情報から、その人に対して融資できる金額の限度が導き出されます。

1-3. 融資可能額の目安とは?

融資可能額のだいたいの目安としては、“年収の10倍”と考えておくと良いでしょう。年収の10倍ということはつまり、年収500万円の方であれば5,000万円まで、年収800万円の方であれば8,000万円という計算になります。あくまでも目安ではありますが、覚えておきましょう。

なお融資可能額は、金融機関や融資を受ける方の属性によって異なってきます。年収の8倍程度が限度の金融機関もあれば、高属性の方限定で年収の16倍まで融資を行ってくれる金融機関もあります。さらには、経済情勢を鑑みた融資環境、金融機関のキャンペーンなど「タイミング」の要素でも変わってきますので、常に最新情報を得ておくことが大切です。

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2. 不動産投資における融資と物件のとらえ方

また金融機関によって、融資を受けられるかどうかは異なります。金融機関にはさまざまな種類がありますが、それぞれの特徴を理解しつつ、不動産投資を成功させるための融資について、ポイントを押さえておきましょう。

2-1. 自分が利用できる金融機関を見極める

まずは、自分が利用できそうな金融機関を見極めることからはじめましょう。大手企業や公務員などの安定した職に就いており、年収も高いのであれば、融資を受けられる金融機関は多くなります。一方で、収入が不安定な方は、融資を受けられる金融機関は限られます。

不動産投資では、都市銀行などから融資を受けるよりも、ノンバンクから融資を受けることが一般的です。また日本政策金融公庫から融資を受けるケースもありますが、融資額が比較的小さく、返済期間が短いという点について注意が必要です。

金融機関の見極めに関しては、自分だけで行う必要はなく、物件販売会社と相談しながらより有利な条件を検討するのが良いでしょう。特に、販売会社の信用力が高いほど提携している金融機関も豊富で、金融機関の選択肢が増えます。

2-2. 物件を選定するのは融資を受けられてこそ

不動産投資は、あくまでも事業が認められるからこそ「事業性資金」として資金調達が可能となります。その点、購入する物件に関しても、「きちんと収益を得ることができそうだ」と判断されてはじめて、審査が通ることとなります。その意味で、個人審査に加えて、物件の選定も重要となります。

いくら個人の属性が高くても、収益性が認められない物件に対しては、審査が通らない可能性があります。金融機関としても、その点はシビアに見ていると考えた方がいいでしょう。このように、融資と物件の関係性を正しく理解しておくことが肝心です。

3. たとえ属性がよくても、気を緩めずに活動しよう

金融機関の癖をつかんで融資を取り付けるためには、たとえ属性が良かったとしても、慎重に行動することが大切です。望むだけの融資をきちんと受けるためには、金融機関との交渉が欠かせません。その点を忘れることなく、気を引き締めて活動していきましょう。

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