マンション投資の管理
2018/07/27

赤字は怖くない!?赤字額を合算できる「損益通算」の仕組みを理解しよう

(写真=Gearstd/Shutterstock.com)
(写真=Gearstd/Shutterstock.com)
不動産投資を実践していると、場合によっては“赤字”になってしまうことがあるかもしれません。赤字とは、得られる家賃収入に対して、支出がそれを上回ってしまう状態のことです。そもそも不動産投資の収益構造は、「家賃収入-(諸経費+税金等)」となっていて、物件によっては赤字になっているケースもあります。

では、不動産投資で赤字が発生したらどうすればいいのでしょうか。「赤字」と聞くと、不動産投資がうまくいっていないイメージを持つ方も多いと思います。ですが実は、赤字だからといって、必ずしも状況が悪いとは言えません。なかには戦略的に赤字の状態にしておく方もいます。なぜなら、不動産投資で発生した赤字には「損益通算」という制度を活用できるからです。では、損益通算とはどのような制度であり、どのようなメリットがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

なぜ赤字でも続けていけるのか?

不動産投資をしている人の中には、赤字であっても物件を保有し続けている人が少なくありません。とくに、高収入を得ている現役会社員の方に、そのような人が多い傾向にあります。そもそも赤字となってしまうのであれば、物件を手放した方がいいようにも思えますが、なぜ彼らは赤字でも不動産投資を続けているのでしょうか。

その理由は、不動産投資で発生した赤字を損益通算することによって、節税効果を得ているためです。イメージとしては、不動産所得の赤字分を給与収入から差し引くことによって総所得金額を減らし、所得税を節税しているということです。このように、損益通算という制度を活用すれば、赤字が発生している物件を運用する利点もあるということになります。

赤字額を合算できる「損益通算」の仕組み

とくに区分マンションに投資する場合、損益通算を利用しやすい傾向にあります。高額所得者の中には、それを見越して区分マンションに投資している人も少なくありません。そんな損益通算の具体的な仕組みについて、詳しく見ていきましょう。

・ そもそも損益通算とは

損益通算とは、不動産投資で得られた収益が赤字だった場合、その赤字分を別の所得(給与所得など)から差し引くことができる制度です。その結果、総所得が減ることになります。会社員の方であれば、給与所得に対して支払っている所得税を節税することができます。

・ 損益通算の対象となる所得

損益通算の対象となる所得には、「不動産所得」や「事業所得」、「譲渡所得」、「山林所得」があります(ただし、「一定の居住用財産以外の土地建物等の譲渡所得」など、損益通算の対象とならないものもあります)。このため、不動産投資で発生した不動産所得の赤字は損益通算の対象となりますが、賃貸用不動産を売却した際に利益や損失が発生した場合は、損益通算の対象とはなりません。

(参考)国税庁ホームページ 損益通算|所得税|国税庁

・ 損益通算の対象とならない所得

ちなみに、不動産所得であっても、「別荘等の生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの」は損益通算の対象とはなりません。また、「土地(土地の上に存する権利を含みます。)を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額」も対象外となりますので、あらかじめ注意しておきましょう。

赤字を上手に乗り切るために

このように、損益通算の制度を上手に活用すれば、不動産投資で発生した赤字も怖くはありません。むしろ、一定の範囲で節税効果を得られることができるため、お得に運用することが可能となるのです。老後の資産形成やもしもの備えを目的として投資用マンションを所有し、プラスアルファとして節税効果も得られるのであれば、これほど良いことはありません。

とくに、給与所得が多い人は、所得税の支払いに負担感があり、何とか安くできないかと考えているケースが少なくありません。そのような場合には、不動産投資を行うことによって、損益通算をするというのもひとつの方法です。不動産という資産を手に入れるために行う節税であれば、ただ赤字を垂れ流す状態とは異なり、将来の備えにつながっていくはずです。損益通算の仕組みをきちんと理解し、不動産投資を実践してみてはいかがでしょうか。"

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