マンション投資の管理
2018/05/02

緻密な計算で収益を勝ち取ろう!マンション経営の成功は「計数管理能力」で決まる

(写真=Bacho/Shutterstock.com)
(写真=Bacho/Shutterstock.com)
文系の人からすると、「数学」や「計算」はできれば避けて通りたい分野ではないでしょうか。中には、数字と聞くだけで拒否反応を示してしまう人もいるかもしれません。ただ、ビジネスの現場では日常的に数字が使われており、論理的で客観的な説明にはやはり数字が欠かせません。それは、マンション経営においても同様です。

マンション経営に成功している人の多くは、数字ベースの情報をきちんと収集し、正しい計算方法によってシミュレーションを行っています。そうすることで、主観的な判断ではなく、客観的な判断で物件評価ができるためです。より事実に基づいた数字を織り交ぜて判断することにより、誤った判断をする可能性を減らすことができるでしょう。

具体的に、マンションオーナーにはどのような数字力が求められるのでしょうか。それは一言で表現すると、「計数管理能力」です。つまり、必要な情報から必要な計算を正しく行うためのスキルです。マンション経営に必須の計数管理能力について、詳しく見ていきましょう。

マンション経営における具体的な購入法から手続きまでを概観してみよう


まずは、マンション経営の手続きを概観してみましょう。おおむね、次のような流れになります。

1. マンション選びと審査、そして購入へ

マンション経営は、基本的に「物件選び」「物件の購入」「運用」「相続」という大きく4つの過程を経る投資法となります。まずは、どのような物件を購入するのかを検討し、実際に不動産の購入に踏み切ります。そして入居者の募集や管理などの運用を行い、安定的な家賃収入が得られるようにします。

2. 必要な手続きは不動産会社とともに

上記すべての過程において、オーナーが自ら対応しなければならない、というわけではありません。信頼できる不動産会社を味方につけることができれば、物件選びから購入手続きのサポートだけでなく、所有した後の賃貸管理までも任せられます。なるべく時間や労力をかけることなく成功を目指すのが定石となります。要するに、マンション経営におけるオーナーは、投資家あるいは経営者としての立ち位置となるのです。

3. 収入イメージはどのくらいが一般的なのか

税金や経費を考慮しないで計算してみると、例えば家賃8万円で5部屋の区分マンションを所有していた場合、満室時の年間家賃収入は480万円になります。そこからローン返済や管理費・積立金などの各種経費、税金などを引いたものが手取りとなります。最終的にローンを完済すれば、ローン返済部分がなくなり、手取り収入が大幅にアップします。

4.手取り収入だけでは計算できない、マンション経営の資産形成効果

ここで、手取り収入とは別の視点に着目してみましょう。ローン返済のうち利息部分は経費となる一方で、元金部分は経費とはなりません。それはなぜかというと、元金部分が資産を形成するからなのです。

元金部分が資産を形成する仕組みを説明すると、ローン返済が進むにつれて、元金部分がローン残高をどんどん減らします。ローン残高が減るということは、「純資産」が増えることを意味します。言い換えれば、「ローンのないマンション」という資産が時間とともに徐々に形成されていくことで、将来の収入源となる資産を蓄積することができるのです。

このことは、時間とともに資産を蓄積するという意味で「貯蓄」と似ていますが、異なる点もあります。

一般的には将来の備えを考えたときに、毎月コツコツ貯蓄することを考える方も多いでしょう。ですが貯蓄は自らの給与収入から行わなくてはなりませんし、使ってしまうとなくなるばかりです。それに比べてマンション経営は、家賃収入(つまり入居者の給与収入)により資産形成ができ、将来は「ローンのないマンション」という資産から、家賃収入という継続的な収入を得ることができます。

マンション経営の全体像から見る「計数管理能力」の必要性


不動産投資の全体像を概観してみると、オーナーが重視するべきポイントが見えてきます。例えば、物件の購入や運用に関しては、必要な手続きや購入後の客付け、あるいは物件管理などにおいても、それぞれの業者とともに進めていくことが可能です。そうなると、最も重要なのは「物件選び」となります。

どのような物件を選ぶのかについては、綿密なシミュレーションが必要です。その物件がどのくらいの利益を生み出せそうなのかを計算し、あらゆるリスクを想定したうえで、最終的なリターンを元にした「投資適格物件」を導き出すのです。その計算過程を経て、物件の将来にわたる賃貸需要も見定めながら、購入するべき物件を割り出していきます。

Excelを駆使して数字に強くなろう


数字が苦手だとマンション経営に向いていないのではと考える方もいるかもしれませんが、問題ありません。投資物件の購入を検討する際、販売会社に協力してもらえば、家賃収入やローン返済のシミュレーションを行うことができます。有効に活用するとよいでしょう。

もし、どうしても自分で計算してみたいのであれば、Excelをフルに活用することを考えてみましょう。あらかじめExcelの数式や関数でシミュレーション表を作ってしまえば、あとは必要な数値を入力していくだけでシミュレーションが可能となります。数学を勉強するのではなく、Excelを勉強するという発想で取り組むのであれば、計算力はそれほど問われません。

もともとExcelは、数値的なシミュレーションにおいて、非常に役立つツールです。簡単な足し算から複雑な計算式まで、あらゆる応用が可能となっています。マンション経営で成功するためには、計数管理能力が不可欠となりますが、その部分をExcelで補うことも可能です。Excelを味方につけて、あらためて数字力を鍛えてみてはいかがでしょうか。
 

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