マンション投資の管理
2017/09/27

入居者の募集の方法は?初心者は押さえておきたいポイント

(写真=Bacho_Shutterstock.com)
(写真=Bacho_Shutterstock.com)
不動産投資は物件を購入するまでに大きな決断が必要になりますが、実際は購入した後の方が長い「付き合い」をすることになります。
また、長い賃貸経営の中では退去や退去に伴う入居者募集はついて回ることになります。入居者募集についても、商習慣がありますので、今回は入居者募集について解説します。

一般募集と専任募集

賃貸物件を貸し出すとき、直接「入居者」を見つけることは困難です。不動産会社の持つネットワークをフル活用して、借り手を見つけることが一般的な方法です。
そのため不動産会社に募集をお願いして、入居者を探して貰うことになります。

賃貸仲介業者に客付けを依頼する場合、大きく分けると「一般募集」と「専任募集(代理)」の2つに分けられます。

一般募集とは複数の不動産業者に平等に入居者募集を依頼する募集方法です。多くの業者に募集を依頼することで募集の網を広げることができます。オーナーが自主管理している場合このような形態での募集が多いです。情報がより多くにいきわたる方法とも言えます。

専任募集とは1社の不動産業者のみに入居付けを依頼する形態です。ただし、あくまでも窓口を1社に限定するという意味合いであり、仮にA社に専任で募集を依頼した場合においても、業者間に幅広く情報提供することにより(一般募集と同様に網を広げることができる)A社のみでなくB社もC社も入居者の募集をすることができます。B社やC社が入居者を探してきてくれた際に、窓口としてA社経由で契約する流れになります。賃貸管理をA社に依頼している場合、上記のような形態になることが多いです。

入居付けしてもらった際のお金の流れ

入居付けをしてもらった際は仲介手数料として家賃の1か月分、広告費として同じく家賃の1か月分を負担することになるのが一般的です。

専任募集の形態で入居付けが決まった場合、専任業者(先ほどのA社)が決めていれば仲介手数料、広告費共にA社に支払うことになります。
逆にB社やC社(上記でいう客付け業者)が入居者を決めてくれた場合、専任業者のA社に仲介手数料、入居者を決めてくれたB社、またはC社に広告費を支払うことになります。

一般募集の形態で入居者が決まった際も同様に、一般募集の業者が直接決めた場合は仲介手数料、広告費共に入居者を決めてくれた業者に支払い、客付け業者が決めた場合は一般募集の業者に仲介手数料、客付け業者に広告費を支払うことになります。

敷金・礼金

敷金とは家賃などの債務の担保として預けておくお金となります。また退去の際の原状回復工事に充当されるケースも多々あります。

礼金とはオーナーに対して入居者から支払われるお金となります。高度経済成長期、地方から首都圏に多くの人が転入し、住宅が不足する時代がありました。住宅が不足していた時代にオーナー(大家さん)に対して、御礼として支払う習慣がそのまま形だけ残っていると言われています。

入居者を募集する際、敷金や礼金の過多で差別化することも出来ます。周辺エリアが敷金1か月、礼金1か月で募集している中、敷金ゼロ、礼金ゼロで募集すれば、入居者にとっては大きなメリットがあります。入居期間2年で敷金1か月、礼金1か月の場合と敷金ゼロ、礼金ゼロで入居した場合、26か月分の家賃と24か月分の2か月分の支払い家賃額の差があり、月額に案分すると、実質の家賃値上げ、または値下げ効果が見込めます。また、敷金ゼロ、礼金ゼロでなく、フリーレント(一定期間の家賃を無料にするサービス)を活用することでも同じ効果が見込めます。

客付け業者にとっても周辺エリアの平均初期費用(敷金・礼金)より安価な設定で募集出来れば入居付けがしやすくなりますので、積極的に紹介してくれるかもしれません。

不動産を購入した後は「賃貸経営」がスタートします。本業を持つ会社員にとっては費やせる時間も限られているものです。入居者の募集方法、またはサブリースの活用など力強くサポートやアドバイスをしてくれる賃貸管理会社を選ぶことが大切です。仕組みを理解した上で自主管理を選択する場合は、自身で賄う業務、プロに委託する業務をしっかりと分業することで、本業と上手く両立した資産形成ができるのが不動産投資の強みなのです。

 

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