首都圏の空室率上昇??その実態と不動産投資すべきエリアとは

(写真=Raihana Asral_Shutterstock.com)
(写真=Raihana Asral_Shutterstock.com)

不動産投資のリスクとは、一般に「空室率」「金利上昇」「災害」などが挙げられます。特に、不動産投資初心者や、所有物件が少ない人にとって大きなリスクとなるのが「空室率」です。

日本は人口が減少し始めており、空室率が上昇しているというニュースを見たことがある人もいるのではないでしょうか。「今後のマクロ情勢を見ると、不動産投資はリスクが高い」と判断する人もいるようです。

しかし、空室率についてもっと実態に踏み込むと、首都圏、なかでも東京の都心部のマンションといった優良物件ではそのようなリスクは感じられず、相変わらず満室稼働している物件も多く見られます。この記事では、空室率の実態について解説していきます。

(本記事は2017/09/01配信のものを2020/04/10に更新しております)

▼目次

  1. 空室率上昇というニュースを表面だけで捉えてはいけない
  2. 首都圏では入居率の安定しているエリアがほとんど
  3. 不動産投資では立地が9割
  4. 底堅いエリアの選定が重要

1. 空室率上昇というニュースを表面だけで捉えてはいけない

ニュースや新聞では「空室率が上昇している」「空き家問題」「人口減少」といった情報が見られます。しかし、実はこの数字は、地方や郊外でのアパート建設が過剰になってしまったことが要因として考えられます。

1-1. なぜ地方や郊外でアパート建設が行き過ぎてしまったのか?

2015年に相続税法の改正があり、相続税の対象となる方が増加することとなりました。その影響で、現金などの資産を抱えていた人や郊外の地主が、アパート建築会社や不動産会社の強烈な提案もあいまって、こぞって相続税対策に走りました。その結果、賃貸需要の少ない郊外に相続税対策のためのアパートが増加したと考えられています。

アパートの供給が増加したものの、東京都心部と違って郊外は常に満室になるほどの高い需要はなく、全国で見ると空室率が上昇してしまいました。つまり、相続税対策を主目的とした、少々乱暴な不動産投資が増えたことにより、空室率の上昇が目立ってしまったのです。

1-2. 郊外でのアパート経営の顛末と空室率

また、郊外にあった大学のキャンバスが閉鎖され、都内に集約されるニュースも多くなっています。今まで大学生の入居に頼っていたアパートは、かなり苦しい賃貸経営を余儀なくされているようです。

ちなみに、以下の参照レポートの首都圏版にもあるように、マンションとは違って「アパートの空室率」に限っては、東京都や埼玉県が2018年前半から下落傾向にある一方で、特に神奈川県は上昇の一歩を辿ってしまっています。

参照:TAS賃貸住宅市場レポート 首都圏版(関西圏・中京圏・福岡県含む) 2019年11月

2. 首都圏では入居率の安定しているエリアがほとんど

人口減少は、マンション経営やアパート経営といった不動産投資にとっては確かにネガティブなニュースです。しかし、東京を中心とした都心部では、実は世帯数が増加しています。地方や郊外から、都心へ人口流入が進んでいるのです。つまり、都心部は今後も賃貸需要が底堅く、空室リスクも低い可能性があります。地方物件で高利回りを目指すよりも、まずは都心部での安定稼働を目指されてはいかがでしょうか。

3. 不動産投資では立地が9割

物件を検討する際、「将来に渡って入居者がいるかどうか」がとても重要です。そしてその要因として間取り・賃料・築年数・設備・方角など、各種要因がありますが、そのどれよりも重要なのは「立地」と言えます。

不動産は立地で9割決まると言われています。上述したように、将来に渡って賃貸需要が底堅い都心部、特に東京を中心にエリア選定をすることが、一番の近道かもしれません。

4. 底堅いエリアの選定が重要

この記事では、ニュースでよく見られる空室率上昇の実態について、解説しました。内容を簡単にまとめると、

  • 空室率上昇とはいうものの、相続税対策を主目的としたアパート建設が増加したため、地方や郊外物件での上昇が顕著である
  • 首都圏では世帯数自体は増加しているエリアもあり、底堅い賃貸需要がある
  • 不動産投資をするにあたっては、エリア選定が最も重要である

ということでした。

ネガティブなニュースに惑わされることなく、信頼できる不動産のプロと一緒に東京都心部のようななるべく賃貸需要の底堅いエリア選定を行い、将来に渡って空室リスクが低い物件であるかどうかを、じっくりと検討することが大切です。

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