マンション投資の基本
2019/02/06

1部屋目の投資用マンション購入時はとくに大事!空室リスクを回避する物件選び

(写真=Dmitry Kalinovsky/Shutterstock.com)
(写真=Dmitry Kalinovsky/Shutterstock.com)
マンション経営では当然ながら、「空室リスクの低い物件選び」が大切です。さらに、不動産投資をこれからはじめる方は、それを上回る「空室リスクを回避する物件選び」も重要になります。今回は、その理由と真の空室リスクを見極めるコツについて解説します。

所有する部屋数が少ないほど、空室発生のダメージ大

空室リスクを回避する物件とは、空室が発生しても「瞬間的に入居者が決まる」マンションです。具体的には、賃貸管理会社が内見者を数人案内すれば、すぐに決まるような物件です。なぜ、不動産投資で1部屋目の空室リスクが極めて低いことが大事なのでしょうか。これには、「所有する部屋数」と「空室リスク」の相関性が関わってきます。

たとえば、10部屋所有しているうちの1部屋が空室になったら「空室率は10%」です。これに対して、1部屋所有しているうちの1部屋が空いたら当然、「空室率は100%」になります。つまり、所有する部屋数が少ないほど、1部屋が空いたときの影響が大きいということです。不動産投資をはじめたばかりの方は、所有する部屋数が少ないケースが大半です。だからこそ、空室リスクを回避するマンションを慎重に選ぶ必要があります。

「入居者付きだから安心」と安易に考えない

不動産投資を中古マンションではじめる場合、購入時点ですでに入居者がいる「オーナーチェンジ」物件も多いでしょう。しかし、「入居者付きだから大丈夫」と安易に考えるのは得策ではありません。空室リスクが"潜在的に"高いマンションは、短期間で退去が発生しやすく、さらに長期空室になる可能性があります。

退去が発生しやすい理由としては、「住み心地そのものの問題」「騒音や防犯上の問題」などが考えられます。また、空室が長期に発展しやすい理由は、周辺の同ランクのマンションと比較したときに、「マイナス材料が多い」または、「プラス材料が見当たらない」からです。そのため、賃貸管理会社が内見者を案内しても入居が決まりづらいのです。

同じ最寄り駅、同じ徒歩時間の物件でも空室リスクは違う

空室リスクを回避するマンション選びのポイントとしては、「立地環境を徹底的に精査すること」が挙げられます。同じようなエリア、間取り、築年数でも「入居者が決まりやすい物件」と「決まりにくい物件」があります。立地の精査によって「入居者が決まりやすい物件」を選ぶことが肝心です。たとえば、同じ最寄り駅、同じ徒歩分数のマンションがあったとしましょう。

一方は、スーパーやコンビニが点在するエリアの物件。もう一方は、買い物する施設がほとんどないエリアの物件です。おのずと開けたエリアの方が、空室リスクが低いと考えられます。

隣地や周辺に何があるかで物件の見え方は変わる

立地環境の精査では「感覚的な部分」も大切です。同じ開けているエリアのマンションでも、「渋滞が多い道路に面している物件」と「閑静な場所の物件」では、後者の方が入居者は決まりやすいでしょう。「隣地や近隣の環境」も、入居者決定力に大きな影響を及ぼします。たとえば、「隣地に荒れ果てた廃屋やゴミ屋敷がある」「近くに音がうるさそうなスナックなどがある」といったケースもあるでしょう。

その場合であれば、入居者に避けられやすいことが想像できます。逆に隣地におしゃれなカフェや雑貨店があれば、内見者の印象はよくなります。

不動産投資のビギナーは現地調査をしてからの購入が賢明

空室リスクを回避するマンション選びには、「建物の管理」も見逃せません。たとえば、エントランスやポスト付近の電灯が切れていたり、駐輪場に粗大ゴミが放置されていたりすれば、内見者の印象はかなり悪くなります。こういった「建物の管理」は、対象のマンションを実際に訪れてみないとチェックしづらい面があります。不動産投資の上級者なら立地や情報だけを見て、ある程度のイメージがつくこともありますが、初心者の方は(可能であれば)現地調査をするのが望ましいです。

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