学ぶべきワンルームマンション投資の「利回り」「安定性」とは?

(写真=Photographee.eu/Shutterstock.com)
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あらゆる投資において、どのくらいの「利回り」が確保できるかは重要です。投資する金額が大きければ大きいほど、わずかな違いであったとしても、資産形成に大きな影響をもたらします。たとえば、2000万円の1%は20万円。利回りが1%違えば20万円の差が生じます。

ただし、利回りと一口に言ってもいくつか種類があります。そのため投資の判断においては「どの種類の利回りをどのくらい確保できるのか」という視点が欠かせません。一見儲かりそうな利回りの投資商品で、人気のありそうな投資方法であったとしても、指標とする利回りの性質を理解したうえで投資適性があるのかを判断しなければなりません。

加えて、利回りばかりを追求することが良いというわけではありません。一般的に、資産運用では収益性よりも安全性を重視すべきと考えられています。老後資金準備など、将来を見据えてこれから投資を始めるなら、利回りを確保しつつも安定的な投資方法かどうかを見極めることが大切です。その点では、不動産投資の中でも特に「都心のワンルームマンション」への投資によるマンション経営が優れていると言われています。

ここでは、他の投資方法と比較しつつ、マンション経営におけるワンルームマンション投資の利回りや安定性について考えてみましょう。

(本記事は2018/02/21配信のものを2019/12/16に更新しております)

▼目次

  1. 不動産投資の「利回り」とは何か
  2. 金融商品ごとの利回りと不動産投資の利回りを比較
  3. 利回りと安定性に優れたワンルームマンション投資

不動産投資の「利回り」とは?表面利回りと実質利回り

そもそも利回りとは、投資した元金に対する利益や配当の割合を意味します。たとえば2000万円の物件を購入(投資)して、年間100万円の家賃収入があった場合、年間利回りは5%となります。

このように投資においては、得られる金額(収入)だけでなく、元金と収入から導き出される利回りを見ることが欠かせません。

特にマンション経営において使用されている利回りには、「表面利回り(グロス利回り)」「実質利回り(ネット利回り)」の2つがあります。それぞれの計算方法は次の通りです。

  • 「表面利回り」:年間収入(家賃)÷購入価格
  • 「実質利回り」:(年間収入(家賃)-年間支出)÷購入価格

計算式からも明らかなように、表面利回りが満室時の家賃収入を単純に物件の購入価格で割っているのに対し、実質利回りは年間支出(管理費、修繕積立金など)も考慮して計算されています。

物件から得られる利益の概算を知りたければ表面利回りを、より詳しく試算したい場合には実質利回りを活用するなど、それぞれを使い分けることが大切です。

金融商品ごとの利回りと不動産投資の利回りを比較

では、投資対象の違いによって、どのくらい利回りは異なるのでしょうか。たとえば銀行預金であれば、優遇されているネット銀行でも0.01%ほど。定期預金でもそれほど変わりません。ネット銀行とネット証券の両方を保有するマネーブリッジなどでも0.1%ほどです。

・堅めの金融商品の利回りは?

安定性と利率に定評のある個人向け国債(日本)は2019年10月時点で0.05%。外国債、社債などを見てみると、0.5~1%ほどの利回りが期待できるものも出てきますが、発行元の信用力を見極める必要があります。これらの投資は安定的に運用できる分、償還までの期間が長くなりますが、それにもかかわらずあまり高い利回りを期待できません。

・短期売買狙いの攻めの金融商品は?

短期売買の株式やFXであれば、より多くの利回りを獲得できる場合もありますが、専門的な技術や知識が必要となるのに加え、運に左右されることも多いという点で安定性に欠けます。このような運用方法は投資というより、短期的な利益を目的とする「投機」です。

・不動産投資は安定性が命

その点、不動産投資、特に都心のワンルームマンションへの投資によるマンション経営であれば、他の投資方法と比べて比較的高い利回りが期待できる上に、安定的な収益性が確保できます。

実際にワンルームマンションの利回りはどれくらいなのでしょう。株式会社ファーストロジック(「楽待」運営会社)の調査によると、2019年6月時点における投資用区分マンションの表面利回り(新規掲載物件・全国)は、過去3年間では最低とはなるものの7.17%と、今もなお7%台をキープしています。これは全国平均値ですので、利回りが高い物件もあれば低い物件も含まれます。また、表面利回りだけでなく実質利回りを考慮する必要があります。

地方や郊外の物件では表面利回りが10%を超えるものもありますが、その分空室期間リスクが高く、かつ家賃収入に対する経費の割合(経費率)も高くなることから実質利回りは大幅に低下しやすいといえます。また、大学や企業の撤退、大規模店舗の閉鎖などの将来的なリスクがあり、投資対象としては安定性に欠けます。

一方で、都心の中古ワンルームマンションの表面利回りは4%~5%くらいが一般的ですが、空室期間リスクが低いため実質利回りはほとんど低下しない可能性が高いといわれています。さらに都心部では人口増加の傾向、特に単身者が増加する傾向がみられるなど、将来的にも賃貸需要が見込めるという点で安定性があります。

このように、安定性を考慮した上で利回りを比較してみると、これだけ高い利回りを安定的に実現できる投資は都心のワンルームマンション以外にないと言えます。

利回りと安定性に優れたワンルームマンション投資

特にワンルームマンション投資によるマンション経営は、リスク対策という点も優れています。想定されるリスクが限られているため、事前に対策を講じやすいのです。その点においても、ワンルームマンション投資が他の金融商品よりも人気がある理由が分かります。あらかじめリスク対策ができるということは、それだけ収益力に安定性をもたらすのです。

中にはワンルームマンションではなく、より高額な一棟物件への投資によるマンション経営をする人もいます。一棟物件のなかには利回りが高い物件もありますが、建物に関することの責任をすべて引き受けなければならないなど、相応の「大家」としてのスキルも必要になります。マンション経営で手軽さや最も重要な安定性を考慮すると、サラリーマンであるならやはり、都心のワンルームマンションへの投資が狙い目と言えるでしょう。

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