マンション投資の基本
2019/02/20

新築マンションと中古マンションの大きな違い、「新築プレミアム」とは?

(画像=top1)
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マンション投資を検討していろいろと調べているうちに、「新築プレミアム」という言葉に遭遇したことはありませんか。「これって何?」と感じた方は、「不動産の価格がどうやって決まるのか」という部分にも興味を持っているかもしれません。不動産価格には厳然とした相場や価格決定プロセスがあり、ここで解説する新築プレミアムも不動産の価格を決める重要な要素のひとつです。

新築プレミアムのことが理解できると、より良い中古マンション物件を見つける目を養うことができますので、その方法も含めて解説します。

新築プレミアムとは何か


新築マンションが分譲されたときの価格と、その新築マンションに誰かが入居して「中古」になった瞬間以降の価格を想像してみてください。いくら築年数が浅いマンションであるとしても、「すでに中古となった物件が新築分譲時の価格で売れるとは考えにくい」と感覚的に理解できるでしょう。4,000万円で買った新築マンションをすぐに中古マンションとして売却して、その価格が3,700万円だったとします。その価格差は300万円となり、この300万円が新築プレミアムです。

これと同じことを、自動車でもイメージしてみましょう。買ったばかりのピカピカで不具合のない新車であっても、それを誰かが一度購入して再び売りに出すときには中古車市場での流通となります。高年式なので売買価格は高くなりますが、それでも新車時の価格と同じにはなりません。これは言わば、中古車市場における「新車プレミアム」です。

新築のほうが投資価値も高そうだと感じる根拠


私たち日本人の国民性として、新しいもの(特に新品)に価値を見出す傾向があります。賃貸住宅の情報を見ても新築マンション物件はそのことが大きくアピールされていますし、築浅物件であっても同様です。「新しいもの=良いもの」という価値観が「新築時はその分価格が高くても売れる」という考えにつながり、それが新築プレミアムという形になっていると考えられます。

「新しいもの=良いもの」という価値観を不動産投資に投影すると、「新築マンションのほうが入居者も集まりやすく投資価値が高いのではないか」というロジックになります。しかし、実際にはどうなのかというと新築プレミアムの分だけ購入費用が高くなるため、同じ賃料収入であっても利回りが低下します。新築は総じて利回りが低いといわれるのは、この新築プレミアムもおおいに関係しているというわけです。

もちろん、新築マンションは資産としての寿命が長いので、長期的に見た資産形成という意味で有利であることは、言うまでもありません。

新築プレミアムをそぎ落とした中古マンション物件の魅力


ここでひとつ、ある考えが生まれてきませんか。それは、「新築から一度売りに出されている築浅の中古物件は新築プレミアムがない分だけ安く買えて投資の勝算が高いのでは?」という考えです。これは間違いではなく、実際にこうした新築プレミアムがそぎ落とされた築浅物件を好む不動産投資家も多くいます。例えば、同一の物件が売りに出された際、以下のように新築と中古で条件が異なるとしましょう。

物件価格3,000万円の新築ワンルーム物件

物件価格2,700万円の築浅ワンルーム物件


1つ目は新築時の条件で、2つ目は新築プレミアムがそぎ落とされた中古物件としての条件だとして、この両者の賃料収入に大きな差が生じることはないでしょう。そうなると取得価格が300万円安い2つ目の条件で投資に参入したほうがキャッシュフローを出しやすいという結論になります。これだけを見ると、「新築マンションを購入するのはいったいどういう人なのか?」という疑問を持つ人もいるでしょう。

もちろん、新築マンションにも「設備の不具合が起きにくい」「保証期間が長い」「融資が通りやすい」などをはじめとする多くのメリットがあります。そのため、新築と中古のどちらを選択するかは投資家の資金状況や投資の目的、価値観によって変わってくるといえるでしょう。

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