不動産投資を始める前に「ライフプラン」を考えるべき理由とは

将来のことを考えて、会社員や公務員、いわゆる「サラリーマン」で不動産投資を始める方が増えています。サラリーマンの方が行う不動産投資のほどんどは、主に「ワンルームマンション」と呼ばれる投資物件を購入し、その物件を賃貸に出すことによって収入を得る投資法です。

ワンルームマンションは不動産投資の中で最も低リスクとされ、まとまった自己資金がなくても始められます。また保有中の管理は不動産管理会社（賃貸管理会社・建物管理会社）に委託するのが一般的なため、オーナーが行うべきことは限定されています。そのため、本業で忙しい方にも人気の資産形成・投資手法となっています。

不動産投資を始める前に考えておきたいのが「ライフプラン」です。社会保障制度や公的年金制度の先行きを見越して、私たちができることは、自分の生活は自分で守るという意識をもつことです。本記事では、自らの「ライフプラン」を考慮しつつ、将来に備える不動産投資で資産形成を行う方法を解説します。

（本記事は2018/10/15配信のものを2022/7/24に更新しております）

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1. なぜ始める前に「ライフプラン」が大切？

1-1. ライフプラン（ライフプランニング）とは？

ライフプラン（ライフプランニング）とは「生涯生活設計」を意味します。自分や家族が今後の人生を生きていくうえで、どのくらいの収入が得られ、いつ・何に・どのくらいの支出が必要となるのか、将来を見据えてあらかじめシミュレーション・計画しておくことです。

1-2. ライフプランが必要な背景「2025年問題」

現代においてライフプランが大切とされる背景に、日本社会が抱えている数多くの問題が挙げられます。その代表はやはり「少子高齢化」でしょう。子どもが減り、高齢者が増えるということは、それだけ社会の担い手が少なくなるということです。加えて、労働力人口の負担は増していきます。

たとえば、2025年には団塊の世代が75歳を超えて後期高齢者となります。その結果、国民の3人に1人が65歳以上、5人に1人以上が75歳以上になるという「2025年問題」が到来します。そうなると、少ない労働力人口で高齢者の生活を支えていかなければならず、社会保障や公的年金などの制度にも影響が及ぶのは必至でしょう。

このように、日本社会の見通しは決して明るいとは言えません。老後の生活を考慮すれば、既存の社会保障や年金制度に頼るのではなく、投資によって自らの老後を支えるだけの資産を構築することが求められます。

1-3. 会社員や公務員（サラリーマン）のライフプランの特徴

会社員や公務員（サラリーマン）の方は毎月の給与収入を得ていて、自営業やフリーランスの方と比べて収入が安定しています。将来的な収入の見通しが立てやすく、計画的な貯蓄もしやすいでしょう。

結婚している方、子供など扶養家族がいる方などは、毎月の生活費に加え、住宅ローンの返済を抱えているかたも多いことでしょう。定常的な家計の支出が大きいうえに、将来的には教育資金など、まとまった金額の支出が必要となるライフイベントが多く控えています。

加えて、親や親族が要介護状態になった場合の家計も心配です。仕事を休んだり時短勤務にするなどして収入が減るうえに、医療費、介護施設への入所費用あるいは訪問介護費用、実家のリフォーム代などを捻出しなければならないケースも考えられます。

仮にそのような状況が訪れても、家族の生活費を確保できるよう、また住宅ローンの返済を延滞することのないよう、十分な金額の貯蓄をあらかじめ準備しておくことが求められます。

1-4. 預貯金やリスクの高い投資（投機）では不十分

老後やライフイベント、親や親族の介護に備えて貯蓄が大切とは理解している方がほとんどでしょう。しかし、銀行に預けておいてもほとんど利子がつかない低金利時代に、預貯金だけで目標金額を達成するのは至難の業です。

一方で、預貯金で増えない分を投資で増やそうとして、株式のデイトレードや仮想通貨（暗号資産）のようなリスクの高い投資（投機）では、増えたり減ったりを繰り返し、思うように資産が増えていかないという声を多く耳にします。

そこで、将来に備えて堅実な資産形成・運用ができる「ワンルームマンション」での不動産投資が、投資初心者の方を中心に注目されています。

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2. ライフプランから考える不動産投資のポイント

では、将来のことを考えて実際に不動産投資を始めるにあたり、ライフプランからどのような投資をするべきか考えてみましょう。

2-1. 将来、起こりうることから逆算して投資する

まず、将来に起こることから逆算して計画を立てることです。たとえば、一般的な家庭を想定すれば、結婚、出産、育児、そして子どもの教育というように、ライフイベントごとにそれなりの支出が必要です。もし、それらの時期に無計画な支出をしてしまうと、老後の資金を捻出することができず、あとで困ったことになりかねません。必要な投資を見極め、効果的に投資するようにしましょう。

2-2. 人生に必要な支出と不動産投資での収益

30代・40代のうちから不動産投資で資産形成に取り組んでおくことで、定年を迎え多くの方が仕事を退職する60～70歳までにローンを完済することは、それほど難しくありません。特に賃貸需要が堅調な東京のワンルームマンションで不動産投資であれば、ローン返済中も安定した家賃収入を得やすいため、精神的な負担を感じることはほとんどありません。

ローン完済後「ローンのないマンション」を賃貸に出していれば、家賃収入のほぼすべてが自らの収入です。たとえば、家賃が10万円の物件であれば、税金や諸経費等を差し引いた残りがすべて収入として定期的・安定的に得られます。これは公的年金を補うための「自分年金」であり「資産が収入を生む仕組み」となるのです。

では、具体的にどのくらいの収入がプラスで得られるようにしておくべきでしょうか。目安として参考となるデータがあります。

生命保険文化センターの「生活保障に関する調査」（2019年度）によると、老後の夫婦2人がゆとりをもって暮らすには月額36.1万円の生活費が必要とされています。

一方で、厚生労働省の報道発表資料（2021年1月）によると、2021年度（令和3年度）における夫婦2人の標準的な年金受給額は「220,496円」で、2020年度（令和2年度）から0.1％引き下げられています。

将来この差額分以上に収入を得ることができるよう、現役世代のうちから不動産投資に取り組んでおけば、老後に対する不安感を減らすことができるでしょう。

【参考記事】
・老後資金について、気になる生涯年収と生涯支出の話し

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2-3. 家計に負担をかけずに資産形成を行う

ライフプランを考えたときに、貯蓄や投資にまわせる資金が少なく、十分な老後資金準備ができないのではと不安に感じる方も多いでしょう。しかし不動産投資であれば、少ない自己資金でもローンを活用し、時間を味方につけることで、家計に負担をかけずに堅実な資産形成を行うことができます。

仮に、家計にそれほど余裕がなく投資資金を捻出できなくても、ローンという「他人資本」を活用すれば、不動産という現物資産を所有することができます。また所有した後は家賃収入という「インカムゲイン」が安定的に得られ、家賃収入からローン返済を行います。つまり自分が働いたお金ではなく、入居者が働いたお金から返済が行われるため、家計に負担がかかりません。

2-4. ローンの頭金や繰り上げ返済、融資期間を考える

投資にまわせる資金に余裕がある方は、投資物件を購入するにあたり、頭金を多く投じることで借入金額を少なくしたり、融資期間を短く設定したりするほうが良いと考えているかもしれません。確かに、そうすることでローンに対する不安は軽減されるかもしれませんが、ローン活用のメリットを最大限享受するという観点から考えると、必ずしも最善の方法とは言えません。

たとえば、頭金を少なくしてある程度の現金を手元に用意しておけば、病気や事故などによる万が一の収入減少や、突発的な出費にも対応できます。そのうえで繰り上げ返済によって返済期間の短縮や返済額の軽減を行えば、頭金を入れるのと同等の効果が得られます。そのため、最初は頭金をできるだけ少なくしておいて後に繰り上げ返済を行う計画とすれば、ローンのメリットを享受しつつ、家計の状況にあわせて柔軟な対応が可能となります。

退職金などで余裕資金が生まれるタイミングがわかっていれば、繰り上げ返済を事前に計画しやすくなります。なお、繰り上げ返済手数料を無料としている金融機関もあり、そのなかには1万円から繰り上げ返済が可能な金融機関もあります。繰り上げ返済を積極的に行いたい場合には活用すると良いでしょう。

また、ローンの融資期間をできるだけ長く設定しておけば、月々のキャッシュフローに余裕を持たせることも可能ですし、より長期間にわたり団体信用生命保険からの恩恵を受けられます。

【参考記事】
・頭金は入れるべきか？繰上げ返済はするべきか？
・不動産投資における融資「期間」の重要性