不動産投資の基本
2018/10/15

不動産投資を始める前に「ライフプラン」を考えておきたい理由とは

(写真=Stuart Miles/Shutterstock.com)
(写真=Stuart Miles/Shutterstock.com)
日本社会の行く末を考えてみると、どうしても不安に感じられることが少なくありません。その背景には、日本が抱えている数多くの問題が挙げられます。その代表としては、やはり「少子高齢化」でしょう。子どもが減り、高齢者が増えるということは、それだけ社会の担い手が少なくなるということです。加えて、労働力人口の負担は増していきます。

たとえば、2025年には団塊の世代が75歳を超えて後期高齢者となります。その結果、国民の3人に1人が65歳以上、5人に1人以上が75歳以上になるといわれているのです。いわゆる、「2025年問題」の到来です。そうなると、少ない労働力人口で高齢者の生活を支えていかなければならず、社会保障や公的年金などの制度にも影響が及ぶのは必至でしょう。

そのような状況を見越して、私たちができることは何でしょうか。まずは、自分の生活は自分で守るという意識をもつことが大切です。そのうえで、不動産投資を始めとする堅実な資産運用に着手し、公的な制度に頼らない老後を想定しておくことが求められます。具体的には、自らの「ライフプラン」を考慮しつつ、将来に備えるようにしましょう。

投資を始める前に、まずは「ライフプラン」を考えることが大事

将来のことを考えて、不動産投資に着手する場合を考えてみましょう。そもそも不動産投資とは、マンションを始めとする物件を購入し、その物件を賃貸に出すことによって収入を得る手法です。管理については管理会社に委託するのが一般的なため、購入者がやるべきことは限定されており、会社員や公務員にも人気の投資手法となっています。

とくに会社員や公務員の場合、仕事が安定していることもあり、未来を含めたライフプランが立てやすいことでしょう。ライフプランを立てれば、いつどのような支出が必要となるのかも逆算可能です。老後の生活を考慮すれば、既存の社会保障や年金制度に頼るのではなく、投資によって自らの老後を支えるだけの資産を構築することが求められます。

ライフプランから考える不動産投資のポイント

では、実際に不動産投資を始めるにあたり、ライフプランからどのような投資をするべきか考えてみましょう。ポイントは、将来に起こることから逆算して計画を立てることです。

・将来、起こりうることから逆算して投資する

たとえば、将来的にどのようなことが起こると考えられるでしょうか。一般的な家庭を想定すれば、結婚、出産、育児、そして子どもの教育というように、ライフイベントごとにそれなりの支出が必要です。もし、それらの時期に無計画な支出をしてしまうと、老後の資金を捻出することができず、あとで困ったことになりかねません。必要な投資を見極め、効果的に投資するようにしましょう。

・人生に必要な支出と不動産投資での収益を考える

たとえば、ローンの返済が終了した物件を賃貸に出していれば、家賃収入のほぼすべてが自らの収入です。家賃が10万円の物件であれば、税金や諸経費等を差し引いた残りがすべて収入として定期的・安定的に得られます。それは、まさに公的年金に代わる“自分年金”のようなものとなるのです。

生命保険文化センターの「生活保障に関する調査」(2016年度)では、老後の夫婦2人がゆとりをもって暮らすには月額34.9万円の生活費が必要とされています。一方で、2017年度に厚生労働省が発表した、夫婦2人の標準的な年金受給額は、約22万円となっています。将来この差額分以上に収入を得ることができるよう、現役世代のうちから不動産投資に取り組んでおけば、老後に対する不安感を減らすことができるでしょう。

【参考記事】
老後資金について、気になる生涯年収と生涯支出の話し

・家計に負担をかけずに資産形成を行う

ライフプランを考えたときに、貯蓄や投資にまわせる資金が少なく、十分な老後資金準備ができないのではと不安に感じる方も多いでしょう。しかし不動産投資であれば、少ない自己資金でもローンを活用し、時間を味方につけることで、家計に負担をかけずに堅実な資産形成を行うことができます。

仮に家計が苦しく投資にまわせる資金がほとんどなくても、ローンという「他人資本」を活用すれば、不動産という現物資産を所有することができます。また所有した後は家賃収入という「インカムゲイン」が安定的に得られ、家賃収入からローン返済を行います。つまり自分が働いたお金ではなく、入居者が働いたお金から返済が行われるため、家計に負担がかかりません。

・ローンの頭金や繰り上げ返済、融資期間を考える

投資にまわせる資金に余裕がある方は、投資物件を購入するにあたり、頭金を多く投じることで借入金額を少なくしたり、融資期間を短く設定したりするほうが良いと考えているかもしれません。確かに、そうすることでローンに対する不安は軽減されるかもしれませんが、ローン活用のメリットを最大限享受するという観点から考えると、必ずしも最善の方法とは言えません。

たとえば、頭金を少なくしてある程度の現金を手元に用意しておけば、病気や事故などによる万が一の収入減少や、突発的な出費にも対応できます。そのうえで繰り上げ返済によって返済期間の短縮や返済額の軽減を行えば、頭金を入れるのと同等の効果が得られます。そのため、最初は頭金をできるだけ少なくしておいて後に繰り上げ返済を行う計画とすれば、ローンのメリットを享受しつつ、家計の状況にあわせて柔軟な対応が可能となります。

退職金などで余裕資金が生まれるタイミングがわかっていれば、繰り上げ返済を事前に計画しやすくなります。なお、繰り上げ返済手数料を無料としている金融機関もあり、そのなかには1万円から繰り上げ返済が可能な金融機関もあります。繰り上げ返済を積極的に行いたい場合には活用すると良いでしょう。

また、ローンの融資期間をできるだけ長く設定しておけば、月々のキャッシュフローを向上させることも可能ですし、より長期間にわたり団体信用生命保険からの恩恵を受けられます。最近では条件次第で融資期間を最長で45年に設定できる金融機関も出てきているため、不動産投資の魅力がいっそう増しています。

【参考記事】
頭金は入れるべきか?繰上げ返済はするべきか?
不動産投資における融資「期間」の重要性
低金利だけじゃない?融資期間最長45年!進化したマンション投資ローンとは

不動産投資によってライフプランを実現するために

このように、ライフプランから不動産投資を行う目的を逆算し、どのような不動産にどれだけ投資するのかを考えておけば、より有効な不動産投資の進め方が見えてきます。不動産投資を行う目的を忘れずに、家計全体の収支をよく検討しながら、より良い不動産投資を実践していきましょう。

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