平均年収から考えるマンション経営オーナーの不動産投資収入とは?

(写真=Suwicha/Shutterstock.com)
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所得の水準をもっとも端的に表現している指標に「年収」があります。その人がどのくらいの年収を得ているのかによって、おおよその所得水準がわかるように、私たちの暮らしは年収を基準にしているシーンが少なくありません。あらゆるローンを組む際にも、必要書類に年収を記載しなければならない理由はそこにあります。

一方、気になる不動産投資を行うマンション経営オーナーについてはどうでしょう。「マンション経営オーナーの収入は果たして多いのか」「それとも少ないのか」は知りたいところです。ここでは、不動産投資の一つであるマンション経営における収益構造とともに、マンション経営オーナーの収入についてみていきましょう。

(本記事は2018/03/18配信のものを2021/12/20に更新しております)

▼目次

  1. 2020年のサラリーマンの平均年収は?
  2. マンション経営オーナーの収益構造
  3. オーナーの収入と経営「戸数」の関係性
  4. 家賃収入で年収が決まる安定的な生活

1. 2020年のサラリーマンの平均年収は?

現状における日本人の平均年収がどのくらいかご存じでしょうか。サラリーマンの給料の実情がわかるデータとして、令和3年(2021年)9月に国税庁が発表した「令和2年分民間給与実態統計調査」があります。

概要としては、令和2年(2020年)において1年を通じて勤務した給与所得者数は5,245万人ですが、その平均給与は433万円と、平成30年(2018年)から2年連続で減少しています。男女別にみると、男性(3,077万人)が532万円なのに対し、女性(2,167万人)は293万円です。

2. マンション経営オーナーの収益構造

2-1. 実はシンプルな収益モデル

不動産投資を行うマンション経営オーナーの収益構造はシンプルです。得られる家賃収入から、必要経費を差し引いたものが正味の収益となります。

年間の家賃収入を購入費用で割った「表面利回り」に対し、年間の家賃収入から経費を差し引き、購入費用で割ったものがいわゆる「実質利回り」となりますが、ここでは実質利回りが4%の場合で計算してみましょう。

2-2. 不動産オーナーとしての年収計算

仮に物件価格が2,500万円だった場合、実質利回りが4%なので正味の収益は100万円です。つまり、本業の給与に年間100万円がプラスされます。すでに紹介しているように、民間企業に勤めるサラリーマンの平均年収が433万円なので、実質利回り4%の物件を1戸保有しているだけで平均年収の23%が上乗せされるのです。

もちろん実際には、入居率の増減や家賃の下落率、あるいは家賃そのものの推移も考えておく必要があります。しかし、入居者がいる限り安定的に収入が得られるのは魅力的です。

2-3. 複数所有したケースの収入も考える

しかも、上記のような物件を他にも複数保有していた場合、2戸で200万円、3戸保有していれば300万円の収入となります。仮に、会社員時代から不動産投資のマンション経営を始め、定年退職の時に3戸のローンを完済していればどうでしょうか。リタイアしているにもかかわらず、年金とあわせて現役世代と変わらない収入を得られることが想像できます。

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3. オーナーの収入と経営「戸数」の関係性

3-1. 東京の投資用マンションは担保評価が高い

不動産投資では、実体のある資産として担保価値があります。特に東京都心・23区の投資用マンションは賃貸需要が安定して見込めるため、高い担保評価を受けやすいです。そのため、一般的な年収のサラリーマンであっても、上場会社にお勤めの会社員の方など優良な属性の方であれば、マンション経営を行うにあたり「億単位」の不動産投資ローンを組むことが可能なケースも珍しくありません。

そうすれば、複数の物件を保有し、将来に備えてより多くの資産を築くことができます。単純に計算しても、経営しているマンション戸数が多いほど、収入が多いことになるでしょう。戸数に応じて収益が増えるので当然です。

3-2. 複数の安定した家賃収入は優良な会社経営と同じ

安定的に家賃収入を得ることができる物件を保有しているというのは、優秀な社員を抱えている会社の経営者になった場合と、状況的には同じです。きちんと管理・運営していれば、特別な手間をかけることなく収益をもたらしてくれます。

もちろんマンション経営は事業である以上、それなりの戦略は必要となります。しかし、資金計画や綿密な事前シミュレーションや、市場動向のチェックを怠らなければ、経験によってさらに大きく稼ぐことも可能です。

4. 家賃収入で年収が決まる安定的な生活

4-1. マンション経営が選ばれる理由

マンション経営は、単純に現在の収入を増やすことが目的ではありません。マンションという現物資産から生み出される家賃収入は、将来にわたり安定性の高い収入です。理想的には少しでも早いうちから始めておけば、定年退職後も年金だけに頼ることなく現役世代と同水準の収入を実現できますし、経験を積むことでさらに大きな収入を実現できる可能性もあります。それこそがまさに、マンション経営が選ばれている理由のひとつなのです。

4-2. 労働所得だけでなく不労所得も得よう

サラリーマンとして会社勤めをしながら、毎日のようにあくせく仕事をしている人にとって、不労所得である家賃収入もプラスされた中で暮らす生活は魅力的なものです。それが安定しており、かつ、さらなる成長も見込めるならなおさらです。自らが働き続けるだけの未来ではなく、不動産投資という形で優秀なマンションにも「稼いでもらう」未来について、考えてみてはいかがでしょうか。

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