定年迫る40代の資産形成は「区分所有マンション投資」が最終手段

(写真=Monkey Business Images/Shutterstock.com)
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資産形成・資産運用は、いかに綿密な計画を立てられるかが大事です。目的を考えずに投資していても、自らの資産を賢く運用することはできません。お金が増えたり減ったりすることに対し、一喜一憂している状態は、ただ投資を楽しんでいるだけに過ぎません。

もちろん趣味の範疇(はんちゅう)で投資を楽しむのも一つのスタイルですが、将来に必要となる資産を見越して計画を立て「資産形成」という観点で投資を行っていくと、驚くほど投資効果を実感できるようになります。特に40代の方は、危機感をもって資産形成・資産運用に取り組む必要がある年代といえるでしょう。

では、どのようにして将来の資産形成・資産運用に関する計画を立案すればいいのでしょうか。ひとつのポイントは「定年」です。何歳が定年なのか、定年によって安定収入がなくなったり減ったりしたときの生活費をどうするのか、退職金がもらえるのかどうか、そしてどれくらいの年金を受給できるのかなど、将来を見越して必要な資産の額を見積もっておくことが求められます。

(本記事は2018/11/30配信のものを2020/09/08に更新しております)

▼目次

  1. 定年から考える資産形成・資産運用の目標設定
  2. 40代が取り組むべき最終手段「区分所有マンション投資」
  3. 40代は区分マンション投資をはじめる「ラストチャンス」

1. 定年から考える資産形成・資産運用の目標設定

1-1. 高齢者雇用安定法の改正による企業の義務

そもそも、定年とはどのようなものでしょうか。一般に、定年とは仕事を引退すること、すなわち定年イコール老後生活の始まりと考えられてきました。しかし、2004年に行われた「高年齢者雇用安定法」の改正により、2006年度から「定年の引き上げ」「継続雇用制度の導入」「定年制の廃止」のいずれかを実施することが企業に義務づけられました。

継続雇用制度に関して、以前は労使協定で定めた基準によって制度の対象者を限定することが認められていましたが、2012年の法改正により、2013年度以降は希望者全員を継続雇用制度の対象とするよう定められました。また2020年9月現在においては、公務員の定年を65歳に延長する案が直近の国会では廃案となってしまったりはしているものの、引き続き政府によって検討されていく余地はあると考えられます。

1-2. 今後も「60歳で給与収入が減る」という変わらない現実

このような社会情勢において、「60歳が定年」「定年は仕事の引退」という従来の概念は変わりつつあります。しかし、それでもやはり60歳を一つの区切りとして捉えてライフプランを構築すべきなのは、定年後の再雇用にしても定年延長にしても、60歳で給与収入が減ることとなるためです。

仮に60歳を資産形成・資産運用の期限とすると、40代の方はすでに残り20年を切っていることになります。将来に備える目的で行う資産形成は、リスクが低く安定的な手法で長期的に取り組まなければなりません。そのことを考えると、20年という期間は決して長くないでしょう。

2. 40代が取り組むべき最終手段「区分所有マンション投資」

定年がリアルに迫る40代の方は、資産形成・資産運用としてどのような投資に取り組むべきなのでしょうか。リミットが迫る状況にあっても低リスクで、かつ今すぐにでも取り組みやすい方法として不動産投資のひとつである「区分所有マンション投資」が挙げられます。その理由には以下のようなものがあります。

2-1. 定年がリアルに感じ始める40代の現状

40代の方は、仕事で重要なポストに就くなど人生をステップアップさせる一方、天井が見えてしまったように感じる方も多いかもしれません。また、体力面や健康面での不安が浮かび、体力まかせで仕事をすることが難しくなってくる年代でもあります。そのような状況では、手間や労力がかかる副業や投資手法で将来に備えようとするのは現実的ではありません

しかし区分所有マンション投資であれば、所有した後のマンション経営を管理会社に委託することができるため手間がかからず、仕事との両立は難しくないといえます。また、区分所有マンション投資をはじめることで新たな人生の目標ができ、日常生活にもハリが出てくることでしょう。さらに、本職以外で家賃という「不労収入」が得られることは、今後の生活において安心材料となるはずです。

2-2. 家計の支出状況

いくら老後に備える資産形成であっても、現在および当面の家計に影響が出てしまうようでは元も子もありません。40代であれば、家庭を持ち子供がいるという方も多いでしょう。家族の人数が増えればそれだけ生活費がかかりますし、子供が大きくなるにつれ必要となる学費も増えていきます。そのため、できるだけ家計に負担がかからない方法で資産形成を行うことが望ましいといえます。

区分所有マンション投資においては、ローンという「他人資本」を活用すれば少ない自己資金で(物件や属性によっては頭金なしでも)始められます。また、毎月のローンの返済は家賃収入、つまり入居者の働いた給与でまかなえることがほとんどです。

また、区分所有マンションへの投資で最も多いのが、2DK~3LDKといったファミリータイプではなく、単身者向けの1R~1Kといったワンルームマンションへの投資です。その物件価格は都内なら2,000万円前後と、ファミリータイプや1棟アパートの7,000万円以上から億越え。。。といった高額なものと比べると、不動産の中ではリーズナブルな価格帯のものが中心となっており、はじめての方でも購入時のプレッシャーやローン返済等の不安をかなり抑えることができます。

さらに、40代の方が実践すべきなのは、家計を管理することで給与収入からしっかり一定額を捻出し、それを元手に"積立貯金感覚"で計画的に繰り上げ返済を行っていくことです。そうすれば、60歳までに「ローンのないマンション」という資産を手に入れることも夢ではないでしょう。

2-3. 団体信用生命保険の恩恵

定年まで働くことを考えると同時に、定年まで無事勤めあげることができるのか、万が一働けなくなったらどうするのかという点も考えておかなければなりません。病気やケガの場合には医療費もさることながら、入院している期間は収入が途絶えますし、退院後に働けなくなっている可能性もあります。とくにガンを患った場合などは、完治して仕事復帰できたとしても以前と同じように働けず、収入が減ってしまうケースが多いようです。

また、不幸にも命を落とすようなことがあった場合、残された家族の生活資金や子供の学費など、お金の面で困る状況が訪れないとも限りません。そのため、資産形成と併行して、自分の身にかかわるリスクにも備えておく必要があります。

区分所有マンション投資を含む不動産投資では、一般的にローンを組む際には団体信用生命保険(団信)へ加入します。団体信用生命保険とは、ローンを組んだ人が死亡、またはガンなど所定の高度障害状態に陥った際、残債を保険で完済してくれる仕組みです。この団体信用生命保険の恩恵が受けられるため、区分所有マンション投資は老後に備える資産形成を実現するとともに、働けない場合や死亡した場合のリスクにも備えられる「一石二鳥」の手法となるのです。

このように、区分所有マンションへの投資であれば40代の方でも手間や労力をかけずに、不動産投資ローンを利用して資産形成とリスクへの備えを同時に進めることができるのです。そして、このメリットは他の投資手法では実現できない、区分所有マンション投資特有のものです。だからこそ、区分所有マンション投資は40代の方に残された、無理なく堅実に資産形成ができる「最終手段」なのです。

3. 40代は区分所有マンション投資をはじめる「ラストチャンス」

3-1. なぜ融資での資産形成・資産運用は40代がラストチャンスとなるのか?

なお、融資を受けて資産形成を行うメリットを最大限活用しようとするならば、40代は「ラストチャンス」に差し掛かっているといえます。その理由としては、50歳以上の方が不動産投資ローンを利用する場合、ある程度まとまった自己資金が必要なケースが多いこと、不動産投資ローンの年数を短く設定しなければならないこと、条件の良い団体信用生命保険に加入できなくなることが挙げられます。

3-2. 定年が迫る中での最も大きなリスクとは

これまで見てきたことから、すでに40代を迎えている方は、差し迫る定年に備えた資産形成を早急に検討するべきでしょう。融資を受けて資産形成を行う不動産投資のひとつである区分所有マンションへの投資であれば、元手がなくても今すぐにでも取り組むことができますし、仕事が忙しい方、家族を養う責任がある方でもマンション経営を無理なく取り組めます

厚生労働省が発表している「平成30年簡易生命表」によると、2018年時点の日本人の平均寿命は男性81.25歳、女性が87.32歳、男女とも昨年より平均寿命が伸びています。「人生100年時代」ともいわれる現代。高まる「長生きリスク」に対し、最も大きなリスクは「何もしないリスク」です。

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