不動産投資の基本
2019/07/19

マンション投資は「守りの一手」ライフプランを安定させる個人の戦略とは

(画像=F8 studio/Shutterstock.com)
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先行きの見えない不安の時代の中、資産運用はますます個人の経済生活にとって重要なものになっています。終身雇用制度の崩壊や消費税等の増税、年金受給年齢の引き上げの議論などから、これからの時代は個人が自身の資産を積極的に運用し、将来に備えなければならなくなりました。資産運用を行わないことが大きな機会損失になっていくのです。

このような不安定な経済状況の中、将来をより安定的にするためには、自分の人生にある程度「見通し」を立てる必要があります。この人生の見通しのことを「ライフプラン」と呼び、投資活動には非常に重要な要素となってきます。今回は、一般的に人生に起こり得る出来事から適切なライフプランを導く手順を解説し、マンション投資が安定的な人生設計に寄与する理由を考えていきます。

ライフプランとは

ライフプランとは、広く人生設計のことを意味しますが、特に資産形成に関する設計図という意味で用いられることが大半です。ライフプランは、就職や結婚、出産、住宅の購入、定年など、人生において高い確率で起こり得る出来事である様々な「ライフイベント」をもとに設計されます。

ライフイベントには資産や資金の増加を生じさせるものもあれば、減少させるものもあります。例えば、就職や定年はそのイベントを経験することで獲得できる資金を増やし、資産形成の機会をつくりだしますが、住宅の購入は資産を手にする一方で、キャッシュを大きく減少させます。

また、ライフイベントには人によって発生の有無や時期が異なるものもありますが、誰もが経験するイベントもあります。例えば、出産やその後の子どもの教育は人によっては発生しないこともありますが、定年や年金の受給開始などは誰もが経験するイベントです。

必要経費を算出してくれる「ライフプランシミュレーション」

多くの金融機関やゆうちょ銀行などでは、その人が想定しているライフイベントに基づいて人生の必要経費を算出してくれる「ライフプランシミュレーション」というサービスをWebサイト上で公開しています。このサービスでは、利用者の現在の年齢や年収、退職金、出産予定人数や教育費などの基礎的な情報から年齢ごとの収入と支出を割り出し、老後までの必要経費を教えてくれます。

※ゆうちょ銀行「ライフプランシミュレーション」

出力されるグラフを見れば分かる通り、このサービスはライフイベントごとに見込まれる収入と支出が計算されるため、結婚や出産、子どもの進学などに合わせて大幅に貯蓄が減少することになります。グラフを分析することで、人生においてどの時期にどれくらい資金が必要なのか可視化されているのです。このように、漠然とした将来への不安は、「将来どの時期に経済的な問題が生じるのか」という具体的な課題として可視化できるのです。

資金が必要な時期とその額にある程度見通しがついたなら、次は資金の調達方法を考えなければなりません。住宅の購入や進学に際しては多くのローンが用意されていますが、いずれも後に高い金利とともに返済しなければなりません。ある程度想定できるライフイベントならば、その数年前から資金調達に乗り出すことで、資金の不足を防ぎ、余裕のある経済生活ができるようになります。より効率的にライフイベントをこなすには、詰将棋のように事前に数手先を読み通すことが求められるのです。

マンション投資はライフプランを安定させる「守りの一手」

安定したライフプランの設計に、なぜマンション投資が役立つのでしょうか。その理由は、マンション投資は無理なく安定的な収入を確保できる点にあります。中古マンションであれば、平均的なサラリーマンの収入でも十分に投資が可能で、株やFXのように一度に大きな利益を生むことはできないかわりに、4~5%程度の利回りを長期的、安定的に見込むことができます。このことにより、収入の見通しが立てやすくなり、安定的なライフプランの設計が容易になります。

サラリーマンであれば、投資に費やす時間は限られており、株などの投資分野では専業家に勝つことは困難ですが、マンション投資は週末起業の一環として活動することも可能で、本業や家庭との両立も達成しやすいため、投資初心者であっても初めやすい投資分野です。

また、マンション投資による収入は、他の投資先から得られる収入に比べて経済状況の良し悪しに影響を受けづらいこともライフプランの安定に寄与します。日経平均株価や原油価格、穀物価格が数年単位で大きく変動することに比べ、中古マンションの家賃収入は十数年間ほぼ横ばいで推移しています。このような景気変動に強い投資先であることは、変化の激しい昨今の経済状況の中で一つの安心材料と言えます。

先に触れたシミュレーターでは、自分の経済状況を入力すると、思ったより資金に余裕がないことが理解できるでしょう。特に子どもが生まれると、教育費を中心に恒常的に資金が必要となります。また、シミュレーターでは不慮の事故や病気は加味されていませんが、これらに備える資金も考慮に入れると、驚くほど資金が必要になります。安定的な利回りが期待できるマンション投資を人生の「守りの一手」として持っておくことで、安定的なライフプランを設計していきましょう。


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