不動産投資は、大きく「区分所有マンション投資」と「一棟投資」に分けられます。このうち、とくに区分所有マンションへの投資は、初期投資額が比較的少ないという特徴もあることから、不動産投資の中でもハードルが低いとされています。これから不動産投資をはじめる方は、ぜひ、区分所有マンション投資からスタートしてみてはいかがでしょうか。
とくに、できるだけ早く着手したほうがメリットがある不動産投資の場合、不安感が先立ってしまい行動に移せなかったり、投資すべき時期かどうか迷ったりして検討段階で時間をかけてしまうと、それだけスタートできる時期も後ろ倒しとなり、得られるメリットが少なくなってしまいます。
そのような事態を避けるためにも、初心者でもはじめやすく成功しやすい区分所有マンション投資にフォーカスし、第一歩を踏み出してみることが大切です。
（本記事は2018/10/19配信のものを2020/06/12に更新しております）
区分所有マンション投資は、これから不動産投資をはじめる方、つまり初心者に最適と言えます。一棟投資をはじめる場合、ある程度まとまった自己資金が必要になりますが、マンションの一区画（一戸）を所有するタイプの区分所有マンション投資は、少ない自己資金で（物件や属性によっては頭金なしでも）はじめられます。
さらに、購入後の物件管理においても、一棟では建物すべてに対して責任を負わなければならないのに対して、区分所有マンションであれば共用部分の管理は管理組合が主体となって行うため、手間や精神的な負担が軽減されます。
このように、区分所有マンション投資は一棟投資よりもはじめやすく手間のかからない、低リスクな投資であると言えるでしょう。そこに、区分所有マンション投資の魅力があります。
また、区分所有マンションの中でもとくに「ワンルームマンション」に着目すると良いでしょう。東京23区のように、単身者の賃貸需要が将来にわたり期待できるエリアでワンルームマンションを購入すれば、高い入居率を実現し、安定した家賃収入を得ることが可能です。
では、区分所有マンション投資をはじめるにあたり、注意するべきポイントはどこにあるのでしょうか。とくに意識しておきたいのは、物件を購入する際のチェック項目です。例えば、次のような3つのポイントについてあらかじめ見ておくようにしましょう。
まずは物件の「利回り」についてです。とくに区分マンションの場合、購入する物件によって利回りが大きく異なります。注意したいのは、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があることです。
仮に表面利回りが高く一見魅力的に思えても、修繕費などの経費がかさんだり、現在の入居者が退去した後に次の入居者がなかなか見つからなかったりすれば、実質利回りは大きく低下します。そのため、どのくらいの利回りを実現できそうなのかということを、「空室率」や「空室期間」などから冷静に判断することが大切です。
利回りのほかにもチェックしておきたいポイントとして、物件の「担保力」があります。担保力とは、融資を受ける基準となるもので、仮にその物件を売却するときにどのくらいの値段がつくのかが目安となります。”資産価値”と言い換えても良いでしょう。
担保力の高い（つまり資産価値の高い）物件を選ぶには、ブランド力のあるエリアや駅の利便性、再開発などで将来発展する見込みがある街なのかという点が参考となるでしょう。
収益の安定性を知るために、物件の「稼働力」も見ておきましょう。稼働力とは、どのくらい安定して家賃収入を得られるかということです。稼働率をチェックするには、賃料相場はどのくらいかを調査するだけでなく、その賃料相場を将来にわたり維持できるかどうかという点を意識することが大切です。
なお、将来性を判断するためには、物件がある都市では将来にわたりどのくらい賃貸需要が見込めるのか、物件がある街や駅にどのような魅力があるか、利便性の高い駅をいくつ利用できるか、物件の周辺環境に問題はないかといった視点が問われます。
少ない自己資金で区分所有マンション投資をはじめる場合、金融機関から融資を受けることになります。そのときに各金融機関の審査に通らなければ、融資を受けることができません。
融資を受けるうえでまず重要なのは「融資を受けられる物件かどうか」という点ですが、「個人の審査」も重要です。自身の属性に気を配るとともに、普段から不用意に信用を落とさないよう注意し、金融機関から審査を受けられるよう、着実に準備を進めておきましょう。
さらに、融資を受けるうえでは物件や個人審査だけでなく、購入時の不動産会社の信用力も大切になってきます。とくに業歴の長い会社であれば、金融機関から実績が評価されて大きな信用を得ていることが多く、業歴の浅い会社と比べるとその差は歴然です。
また、区分所有マンションを専門に取り扱う不動産会社であれば、好立地の優良物件が豊富なことや購入後の賃貸管理に定評があることに加え、提携ローンの豊富さや融資手続きに対するサポートの手厚さなども、不動産投資を有利に進めることができる要因となります。
さて、これまでお伝えしてきた通り、特にサラリーマンで初心者な方であればこそ、資産形成の一つである不動産投資の中でも「比較的低リスクで始めやすく」「手間が掛からない」である区分所有マンション投資です。
そして、良い物件に出会うことだけでなく、強い味方となってくれる不動産会社と出会うことも、区分所有マンションでの不動産投資を成功させるために重要なポイントであることをよく理解して、初めの一歩を踏み出すことをおすすめします。
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