不動産投資の基本
2018/09/11

初心者でも大丈夫!中古の区分マンション投資が今こそオススメな理由

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
これから不動産投資をはじめようと考えている方にとって、悩ましいのが、“新築物件を購入するか、それとも中古物件を購入するか”ということではないでしょうか。不動産を購入するにあたり、中古物件か新築物件かというのは、つねに議論の的になっています。なぜなら、それぞれにメリット・デメリットや特徴が異なっているからです。

もちろん、そこに絶対的な正解があるわけではありません。新築でも中古でも利益が出る物件がある一方、収益性が悪いものも存在しています。大切なのは、新築と中古のどちらが優れているのかということではありません。投資の目的をはっきりさせ、どのようなスタンスで不動産投資を行うのかをきちんと検討したうえで、新築か中古かという点だけにとらわれず優良な物件を見極め、投資を決断することが重要です。

ただし、不動産投資の初心者が購入する物件という前提で考えるなら、オススメはやはり中古の区分マンションです。なかでも都心にある中古の区分マンションであれば、少ない自己資金で始められ、かつ安定して収益を得られる可能性が高いといえます。では、中古の区分マンションは、具体的にどのような点が優れているのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

いま、都心の中古区分マンションが狙い目に

現状の不動産市況を概観してみると、中古の区分マンションはまさに狙い目であると言えそうです。とくに東京都では、今後も単身世帯が増え続ける見通しとなっていて、東京23区では2035年に、単身世帯割合が全世帯の50%を超えると予測されています。

この予測から考えると、東京(なかでも都心や23区)の中古区分ワンルームマンションは、将来的にも安定した賃貸需要が期待できます。そのため、投資対象としても魅力的ですし、資産形成の一環としても効果的であると言えます。実際に、2020年の東京オリンピック・パラリンピックを契機として、都心の中古区分ワンルームマンションの購入希望者は増加傾向にあります。

もちろん、新築の物件を狙いたいという人もいるかもしれません。しかし、近年は都心で新築の区分ワンルームマンションが出にくい状況となっています。その要因は主に二つあります。一つは東京23区の各自治体が「ワンルームマンション規制」と呼ばれる条例を制定していること、もう一つはホテル建設が活性化しているためマンション用地の仕入れが難しくなっていることです。

このような状況で新築にこだわってしまうと、都心から離れたエリアの新築物件を選ぶことになりますが、都心と比べると将来的な賃貸需要に不安が残ります。将来の備えとして長期的視野でマンション投資を行うのであれば、新築かどうかよりも「立地」にこだわり、築浅や中古の区分マンションを視野に入れて検討するほうが賢明と言えます。

また新築の区分マンションでは、いわゆる「新築プレミアム」の家賃設定となっていることがあります。そのため、新築当初の入居者が退去した後、同じ家賃では入居者がつかないケースも多く見受けられます。

さらに最近では、金融機関も中古の区分マンションの融資に積極的です。今年大きな話題を呼んだ「かぼちゃの馬車」事件を契機として、1棟物件に対する金融機関の融資姿勢は消極的になっています。一方で、区分マンションに対しては積極的に融資を行う金融機関が多いのも事実です。

特に都心であれば、中古の区分マンションでも1%台の低金利ローン、頭金0円の100%ローン、融資期間を最長45年とするローン、ガン保障のついた団体信用生命保険を利用できるローンなど、有利な条件のローンを選ぶことができます。そのため、都心の中古区分マンションは初心者でも安心して始められる投資先として選ばれているのです。

【参考記事】
低金利だけじゃない?融資期間最長45年!進化したマンション投資ローンとは
ガン診断確定で残債がゼロに?!投資用ローンに新しい団体信用生命保険が登場!

初心者にオススメな中古の区分マンション

ここで、あらためて中古の区分マンションについて、その特徴やポイントについておさらいしておきましょう。これから不動産投資をはじめる初心者の方に向いている理由を中心に、押さえておきたい点について見ていきます。

・中古なら立地の選択肢が豊富
最近では東京23区の条例によるワンルーム規制や、都心のマンション用地の高騰が起こっていることから、都心の新築区分ワンルームマンションが少なくなっています。そのため、新築にこだわると都心から離れたエリアになりがちです。一方で中古の区分マンションは都心にも物件があり、安定的な賃貸需要が見込める立地を選択しやすくなります。

なお、立地を選ぶにあたっては、都市の経済力や人口規模(都市力)、街にある生活施設や公園などの住環境(街力)、駅のアクセス利便性(駅力)、将来にわたる安定性や発展性(未来力)を見極めることが大切です。

・中古の区分マンションは購入しやすい
中古の区分マンションであれば、1棟マンションに比べて価格が低いことに加え、わずかな自己資金で不動産投資を始めることができます。ただ、中古の区分マンションでも、築年数や立地(都心・地方郊外など)によって条件が異なるため、それぞれにおいて物件の状態、賃貸需要、将来性などの見極めは欠かせません。

・新築マンションや1棟物件もあるが……
一方、新築マンションの場合、一時的に入居者が獲得しやすいというメリットがあるものの、新築期間が経過してしまえば、入居者を新築当初の家賃で獲得できなくなるケースも少なくありません。

さらに、1棟ものの場合であれば、建物に関する責任をすべて自分で負う必要があり、かつ、部屋ごとに分散できません。また、区分マンションに比べて物件価格が高額になるため、購入できる物件が地方や郊外の物件に限定されてしまう傾向があります。

【参考記事】
区分投資と一棟投資。それぞれのメリット・デメリットとは

あらためて中古の区分マンションに着目してみよう

このように、中古の区分マンションは投資に適した要素が数多く含まれています。これからの市況も踏まえたうえで、これから不動産投資をはじめる方、さらにはすでに不動産投資を実践されている方も、中古の区分マンションにぜひ着目してみてください。自らの投資スタイルを明確にし、物件を精査したうえで、堅実な不動産投資を進めていきましょう。

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