不動産投資初心者におすすめの“区分所有”でのマンション経営

(写真=VOJTa Herout_Shutterstock.com)
(写真=VOJTa Herout_Shutterstock.com)

不動産投資の1つに、「区分所有マンション投資」があります。区分所有の建物、つまり分譲マンションの専有部分の1室を所有し、それを貸し出すことによる投資スタイルです。物件は部屋の大きさや間取りなどによってさまざまな種類がありますが、資金など自身の状況により判断が異なってきます。

ここでは初心者にこそおすすめの区分所有マンション投資の基本を理解し、正しい選択を行えるように解説していきます。

(本記事は2017/09/27配信のものを2020/04/17に更新しております)

▼目次

  1. おすすめの区分所有マンションで不動産投資デビュー
  2. 区分所有マンション投資のメリット
  3. 区分所有マンション投資のデメリット
  4. 物件の特性を見極め、自分に合った不動産投資をしよう

1. おすすめの区分所有マンションで不動産投資デビュー

1-1. なぜ初心者でも管理しやすいのか

一般的に、区分所有でのマンション経営は初心者でも比較的管理しやすいといえます。なぜなら建物全体にかかる共用部分については建物管理会社や管理組合が主体となって対応するためです。

費用を平準化できるのも、扱いやすい理由の1つです。マンションのような集合住宅は数~十数年ごとに配管や外壁など大規模な修繕を行いますが、管理組合に毎月積み立てている修繕積立金を使用するため、突発的に支出することが少なく、収支を管理しやすいのです。

1-2. 初心者に適したおすすめの物件の種類とは

物件の種類にはさまざまなものがあり、自己資金や投資スタイルに合わせることができますが、その中でもワンルームマンションは比較的少額から投資を始められますので、初心者には適しています。

手間も費用もかかりにくく、初心者がマンション経営デビューするには最適です。

2. 区分所有マンション投資のメリット

2-1. マンション経営スタートからの負担の軽さ

区分所有マンション投資のメリットとしては、投資家の負担が軽いということがあげられます。所有する1室の専有部分やバルコニーなどの専用使用部分以外で不具合があったときに、建物管理会社や管理組合が主体となって対応するためです。エレベーターや廊下、エントランス、駐車場設備、給排水設備など共用部分の修繕対応は不要ということです。

2-2. 設備が物件の魅力となる

また、建物の設備が集客つまり入居者募集の面でも有利になることがあります。例えば、戸建てには少ないエレベーターや宅配ボックス、オートロックなどのセキュリティ面に優れたマンションであれば、物件の魅力をアピールしやすいのです。

2-3. 一度のまとまった修繕費用が掛かるリスクは非常に低い

上述でもあるように、管理費や修繕積立金などにより計画的な維持や修繕を行うことができるため、一度に高額な修繕費用を支出するリスクはほとんどありません。そのため安心してキャッシュフローの計画予想を立てることができます。

3. 区分所有マンション投資のデメリット

区分所有マンション投資のデメリットは次のようなものがあります。

3-1. 管理費や修繕積立金の毎月の支払い

まず、建物の管理費や修繕積立金を毎月支払わなければならないことです。修繕工事があろうとなかろうと必ず支払う義務がありますので、必要経費として考えておきましょう。金額によっては実質利回りが大きく下がることがあるので、事前によくシミュレーションをしておく必要があります。物件価格が安くても、毎月かかる経費が極端に高いこともありますので、総合的にみて適正な金額のものを検討するといいでしょう。

3-2. 安過ぎる管理費・修繕積立金は建物価値を下げる原因にも

ただ、管理費や修繕積立金は、安ければいいというものでもありません。安過ぎる場合には、積立金が少なすぎて必要な修繕ができないこともあります。その場合は、建物の価値が下がることもあるので注意してください。対策としては、購入前に長期修繕計画書を管理組合などから入手し、事前に確認することです。これまで積み立てられている金額と今後の修繕計画を確認します。

3-3. オーナーや入居者同士のトラブルリスクも

他の区分所有者(オーナー)や入居者とのトラブルというリスクもあります。例えば、専有部分の給排水設備が老朽化したことにより天井から水が漏れたとき、上階の入居者や所有者と交渉をしていく必要が出てくることがあります。きちんと話ができる相手なら問題ありませんが、そうでない場合は、給排水設備の修繕がなされず、部屋としての価値が落とされかねません。

逆に、下階へ漏水した場合は、こちらが加害者となり、修繕や損害賠償を請求されるかもしれません。このようなリスクを回避する手段としては、火災保険に加入するなどがあります。また、万が一のトラブルにもしっかりと対応してくれる賃貸管理会社に任せることが大切となります。

このように、共用部分や他の区分所有者の専有部分などに、所有者本人が通常は気づかないような設備の劣化や、それを自分自身の判断だけで修繕できないことがあるのも、区分所有マンションのデメリットの1つともいえます。

4. 物件の特性を見極め、自分に合った不動産投資をしよう

区分所有マンション投資には、管理しやすい、手間を取られないというメリットもある一方、建物管理会社や管理組合が計画的な維持や修繕を行っていくために毎月の固定費が必要となります。また、他の区分所有者や居住者などとのトラブルのリスクというデメリットも存在します。

特に初心者こそ、それぞれの物件の特性や管理状態を見極めつつ、信頼して任せられる管理会社を見つけることを前提にマンション経営することをおすすめします。

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