マンション投資の基本
2017/09/27

初心者におすすめの区分マンション投資の注意点

(写真=VOJTa Herout_Shutterstock.com)
(写真=VOJTa Herout_Shutterstock.com)
不動産投資の1つに、「区分マンション投資」があります。区分所有の建物、つまり分譲マンションの専有部分の1室を所有し、それを貸し出す投資スタイルです。物件は部屋の大きさや間取りなどによってさまざまな種類がありますが、資金など自身の状況により判断が異なってきます。区分マンション投資の基本を理解し、正しい選択を行えるようにしましょう。

手間と費用がかかりにくい区分マンション投資で不動産デビュー

一般的に、区分マンション投資は初心者でも比較的管理しやすいといえます。建物全体にかかる共用部分については建物管理会社や管理組合が主体となって対応するためです。

費用を平準化できるのも、扱いやすい理由の1つです。マンションのような集合住宅は数年ごとに配管や外壁など大規模な修繕を行いますが、管理組合に毎月積み立てている修繕積立金を使用するため、突発的に支出することが少なく、収支を管理しやすいのです。

物件の種類にはさまざまなものがあり、自己資金や投資スタイルに合わせることができますが、ワンルームは少額から投資を始められますので、初心者には適しています。

手間も費用もかかりにくく、初心者が不動産投資デビューするには最適です。

区分マンション投資のメリットは、負担が軽く設備が充実していること

区分マンション投資のメリットとしては、投資家の負担が軽いということがあげられます。所有する1室の専有部分やバルコニーなどの専用使用部分以外で不具合があったときに、建物管理会社や管理組合が主体となって対応するためです。エレベーターや廊下、エントランス、駐車場設備、給排水設備など共用部分の修繕対応は不要ということです。

建物の設備が集客の面でも有利になることがあります。例えば、戸建てには少ないエレベーターや宅配ボックス、オートロックなどのセキュリティ面に優れたマンションであれば、物件の魅力をアピールしやすいのです。

管理費や修繕積立金などにより計画的な維持や修繕を行うことができるため、一度に高額な修繕費用を支出するリスクはほとんどありません。

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資のデメリットは次のようなものがあります。

まず、建物の管理費や修繕積立金を支払わなければならないことです。修繕工事があろうとなかろうと必ず支払う義務がありますので、必要経費として考えておきましょう。金額によっては実質利回りが大きく下がることがあるので、事前によくシミュレーションをしておく必要があります。物件価格が安くても、毎月かかる経費が極端に高いこともありますので、総合的にみて適正な金額のものを検討するといいでしょう。

ただ、管理費や修繕積立金は、安ければいいというものでもありません。安すぎる場合には、積立金が少なすぎて必要な修繕ができないこともあります。その場合は、建物の価値が下がることもあるので注意してください。対策としては、購入前に長期修繕計画書を管理組合などから入手し、事前に確認することです。これまで積み立てられている金額と今後の修繕計画を確認します。

他の区分所有者や居住者とのトラブルというリスクもあります。例えば、専有部分の給排水設備が老朽化したことにより天井から水が漏れたとき。上階の居住者や所有者と交渉をしていく必要が出てくることがあります。きちんと話ができる相手なら問題ありませんが、そうでない場合は、給排水設備の修繕がなされず、部屋としての価値が落とされかねません。

逆に、下階へ漏水した場合は、こちらが加害者となり、修繕や損害賠償を請求されるかもしれません。このようなリスクを回避する手段としては、火災保険に加入するなどがあります。また、万が一のトラブルにもしっかりと対応してくれる賃貸管理会社に任せることが大切となります。

このように、共用部分や他の区分所有者の専有部分などに、所有者本人が通常は気づかないような設備の劣化や、それを自分自身の判断だけで修繕できないことがあるのも、区分マンションのデメリットの1つともいえます。

物件の特性を見極め、自分に合った投資をしよう

区分マンション投資には、管理しやすい、手間を取られないというメリットもある一方、建物管理会社や管理組合が計画的な維持や修繕を行っていくために毎月の固定費が必要となります。また、他の区分所有者や居住者などとのトラブルのリスクというデメリットも存在します。それぞれの特性や管理状態を見極めたうえで投資することをおすすめします。

 

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