マンション投資の基本
2018/02/28

特徴と対策を知る!マンション経営で心配なトラブルとは

(写真=Hanna Kuprevich/Shutterstock.com)
(写真=Hanna Kuprevich/Shutterstock.com)
マンション経営を行うにあたって、トラブルが心配だと思われる方も多いでしょう。

マンションのオーナーからすると、トラブルはできるだけ避けたいものです。もしトラブルが発生してしまった場合には、適切な対応による早期の解決を実現したいと思われることでしょう。では、マンション経営におけるトラブルとは具体的にどのようなものであり、また起きてしまった場合にはどのように対処すれば良いのでしょうか。
 

マンション経営で心配なトラブルとは


最も心配なトラブルとしては、家賃に関するものがあります。例えば、入居者による「家賃滞納(家賃の不払い)」の問題です。入居者が家賃を滞納してしまう理由はさまざま考えられますが、多くの人が心配する問題となっています。

家賃に関しては「空室期間の長期化」も心配です。長期にわたり所有する物件が空室になると、その間は家賃収入が得られません。

また、オーナーと入居者の間で多いのが、敷金や原状回復に関するトラブルです。独立行政法人国民生活センターが提供する「PIO―NET(パイオネット:全国消費生活情報ネットワーク・システム)」によると、賃貸住宅の敷金や原状回復トラブルの相談件数は、2016年度で13,897件にのぼります。2017年度は9月末時点で6,211件と、前年同期の6,378件と同じく高い水準で推移しています。

さらには、オーナーと賃貸管理会社の間で、サブリース契約に関するトラブルが出ています。

【参考記事】空室対策で活用したいサブリース契約には注意が必要!メリットと注意点
 

トラブルの原因を探り、対策に取り組むことが大切


では、こういったトラブルは、果たして防ぎようがないものでしょうか。また万が一、先ほど述べたようなトラブルが発生した場合、どのように対処すればよいのでしょうか。押さえておくべき、いくつかの大切なポイントを考えてみましょう。

まず、トラブルや心配事がなぜ起きるのか、その原因を探ることが大切です。次に、トラブルや心配事の原因となりそうなものがわかってきたら、その原因をなくすよう取り組むことです。

例えば、空室が長期化してしまう原因としては、購入する際に賃貸需要が見込める立地の選定を正しく行っていないこと、入居者募集の条件設定が家賃相場状況とかけ離れていることなどが考えられます。そのため、原因をなくす対策として、購入する物件の立地の選定をしっかり行い、入居者の募集条件は家賃相場状況をふまえて設定していくようにすればよいのです。

また、敷金や原状回復に関するトラブルの原因としては、入居者が賃貸借契約で定められた原状回復の負担について理解していないことや、オーナーが不当な原状回復費用を請求していることが考えられます。そのため、原因をなくす対策として、入居者に対しては賃貸借契約内容を理解してもらうよう説明すること、オーナー側としては入居者が行う原状回復の範囲を明確にし、不当な請求を行わないよう注意することが大切です。特に近年は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や、東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」などを一定の判断基準とするケースが多いですから、参考にすると良いでしょう。

もちろん、これらの対策を自分だけで取り組む必要はありません。賃貸管理会社に協力してもらうことで、専門的な知識や視点が必要なことでも問題なく対策することができます。

さらに別の視点から考えてみましょう。トラブル対策には、大きく「事前の対策」と「事後の対策」という2つの考え方があります。

事前の対策としては、マンション経営におけるトラブル事例を把握し、あらかじめ起こりうるリスクに備えておくことが大切です。たとえば、家賃滞納であれば、事前の対策として保証会社(賃貸借契約において連帯保証人を代行してくれる会社)への加入を入居条件とすることで、家賃滞納があっても家賃収入に大きく影響が出ないよう対策することができます(ちなみに、保証会社を活用することには入居対象者を増やすことができるメリットもあります)。

【参考記事】時代は連帯保証人不要!保証会社を活用するメリット

事後の対策として実施したいのは、「賃貸管理会社とのコミュニケーション」です。マンション経営においては、専門的・実務的な対応は管理会社に任せてしまって問題ありませんが、概要については賃貸管理会社から報告を受け、自分でも把握するよう心がけましょう。そうすることで、問題が生じたときでも素早く対応することができるようになります。

加えて、賃貸管理会社とのコミュニケーションを欠かさずに行っていれば、万が一問題が生じても迅速に対処してもらえる可能性が高くなります。日頃から対話を通じ、関係性を築ける賃貸管理会社に任せることができれば、何かあっても大きなトラブルに発展する危険性は低いでしょう。
 

事前の確認と臨機応変な対応が重要に


マンション経営は投資である一方、人対人が顔を合わせる“事業”でもあります。そのため、ただお金を投資するだけでなく、賃貸管理会社を通じて入居者や関連業者との良好な関係づくりが重要となります。

たとえ小さなトラブルであっても、放っておけばやがて大きなトラブルへとつながりかねません。そのときに、関係者との良好な関係を維持できていれば、早期に対処することも可能です。事前の確認と臨機応変な対応を意識して、トラブルに対処していきましょう。
 

一番のトラブル対策は「安心して任せられる賃貸管理会社」を見つけること


ここまでみてきたように、マンション経営で心配なトラブルはさまざまですが、実際にマンション経営を行っている方は、トラブルとは無縁の生活を送っています。最も大きな理由は、投資用マンション購入後の賃貸管理を専門家に任せることができるためです。

ですが、「任せておけば安心」と言われてもピンと来ない方も多いでしょう。当然、どこに任せても同じということはなく、依頼する賃貸管理会社によってマンション経営がうまくいくかどうか大きく変わってきます。万が一トラブルが起きても対処できるよう、安心して任せられる賃貸管理会社を見つけておくことが、何よりも大切なトラブル対策となるのです。

【参考記事】
選んではいけない不動産会社とは?選ぶべき不動産会社とは?
 

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