マンション投資の基本
2017/09/04

不動産投資家のススメ!投資物件の見極め方

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
不動産投資の成功に欠かせないのは、「投資物件の見極め」です。物件購入後、安定して入居者を得られるのか、家賃収入は安定して維持することができるのか。このような見極めをするためには事前知識が必要です。

投資物件の見極めができなかった場合、購入後の入居者が入らず思わぬ空室リスクに悩まされてしまう可能性があります。

それでは、どのような観点で投資物件を見極めていけばいいのでしょうか。いくつかポイントを確認していきましょう。

2つの利回りからみる

投資利回りは、物件に投資した購入総額に対して物件から得られる収入、つまり物件の年間家賃収入の割合を算出したものです。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。

1. 表面利回り(グロス)…年間の家賃収入の総額 ÷ 物件価格 × 100

投資物件の利回りの概算となり、不動産業界では「グロス」とも呼ばれています。スピーディに利回りを算出する際などに利用します。

2. 実質利回り(ネット)…(年間の家賃収入の総額-諸経費) ÷ 物件価格 × 100

家賃収入から経費を引いて算出する利回りです。不動産業界では「ネット」と呼ばれています。物件価格に購入時の諸費用を足した上で算出する場合もあります。

表面利回りで見込みのある物件に対して、より細かい利回りを算出する際に活用します。なお、不動産会社など業界経験が長い人は、意識せずにグロス、ネットといったカタカナを使うため、両者を取り違えて理解しないようにしたいものです。

入居者に選ばれる物件とは?

利回りはもちろんですが、そもそも購入した物件が「入居者に選ばれる」ことは不可欠です。入居者が付かなければ、いくら利回りが高くても絵に描いた餅となります。入居者に選ばれるためには、どのようなポイントを押さえておけばいいのでしょうか。

●入居者ターゲットを設定する
入居者は男性なのか女性なのか、若者なのか高齢者なのか、ペットは飼っているのかいないのか、などどのような入居者をターゲットとするかを設定しましょう。

●ターゲットに合った仕様、設備
入居者によっては設備やデザインよりとにかく家賃を重視する方、少し家賃が高くてもデザイン重視の方、またはセキュリティだけは譲れない方など、ターゲットによって必要な設備や仕様は変わります。ターゲットをきちんと選定した上で効果的な設備、仕様を選定しましょう。

●家賃設定、初期費用をコントロールする
入居者が部屋を選定する際に最も重視するのは家賃です。まずは家賃の予算があり、その予算内で最も気に入るものを選定することになります。ポータルサイトなどで自身の物件周辺での家賃設定を調べ、価格競争力の有無を確認しましょう。場合によっては家賃を下げても空室期間が短いほうが最終的な利益は増えることもあります。特に1月~3月の繁忙期は入居が決まりやすいので家賃設定を高め、閑散期はそもそも部屋探しをしている人が少ないので低めなど、時期によって家賃設定を変化させることも得策です。
また、敷金、礼金、フリーレントなどをコントロールすることで入居者にお得感を出すことも有効です。

不動産投資は物件選定も非常に重要ですが、購入した後の方が長くなるものです。時代に合わせて柔軟に対応することが求められます。

 

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