マンション投資の基本
2017/09/01

区分マンション投資は複数物件に投資した方が安定する理由

(写真=ARIMAG_Shutterstock.com)
(写真=ARIMAG_Shutterstock.com)
区分マンション投資を行う投資家の多くは、1件ではなく複数に投資を行っていることが多いのをご存じでしょうか。これにはさまざまな理由がありますが、複数物件に投資した方が安定的な運用を行えるという理由が大きいようです。今回は、複数物件に投資したほうが安定する理由について探っていきましょう。

地域分散が可能

まず1つ目の理由として、複数の物件に投資を行うことで、地域分散が図れる点をあげることができます。

例えば、東京都心に区分マンション投資を行う場合でも、1件目は港区、2件目は文京区といったように地域を分け、地震や水害などのリスクを分散させることが可能です。

1棟による投資の場合は、このような災害リスクの分散という点が弱みとなります。災害リスクを考慮するのであれば、やはり複数の区分マンションに投資を行い、地域を分ける点を重視すべきでしょう。

空室リスクを防ぐ

2つめの理由として、複数の区分マンション投資は、空室リスクを防ぐ面でも有効となる点があげられます。

仮に物件を1件しか所有していなかったとしましょう。このときに、借主から退去希望の連絡があったとすると、その後の家賃収入は次の借り手が入るまで0円となります。一方、複数の物件を所有することで、ある物件が空室となった場合でも、他の物件の家賃収入がありますので、安定的な収入を確保することが可能になります。

立地を間違えなければ、次の借り手を探すことは可能ですし、複数の物件が同時に空室になる恐れは極めて低いといえます。そのため、複数の区分マンション投資はリスクを軽減する点から有効といえます。

3物件を購入し、キャッシュフローで繰り上げ返済を実施した場合のシミュレーション

このように、複数の区分マンション投資を行い、リスク軽減を図ることが区分マンション投資ではポイントといえます。

それでは、複数の区分マンションに投資を行った場合のシミュレーションを行ってみましょう。ここでは、3物件を購入し、入ってくる家賃をもとに繰り上げ返済を行った場合に、どの程度で借り入れがなくなるのかをシミュレーションしていきたいと思います。以下の条件を仮定して考えてみましょう。

自己資金:1,000万円
金融機関からの借入金: 5,000万円で3物件(合計6,000万円、諸費用含む)
金利: 2%(変動金利)、35年返済
家賃:年間282万円、(諸経費として家賃の10%を見込み)

ここでは簡単化のために、金利が2%で一定であり、元利均等返済にて返済していくとして考えていきます。

このように仮定すると、毎月の返済額が16万5,632円となり、毎月の実質的な家賃収入は21万1,500円となります。毎月のキャッシュフローは4万5,868円となります。つまり、毎月4万5,868円が手元に残り、それ以外の家賃収入部分で返済を行っていくことになります。

返済が順調に行われ、空室が発生しなかったとして27年が経過したとします。この時、借入残高は1,468万2,462円となり、毎月のキャッシュフローを仮に全く使わなかった場合には1,486万1,232円となります。この結果から、一括返済を27年後に行えば、借り入れはキャッシュフローによりすべて返済可能となることがわかります(実際には税金も考慮する必要があります)。

仮に一括返済ではなく、ある程度キャッシュフローがまとまった際に返済をコツコツ行っていけば、さらに前倒しして返済することも可能です。空室リスクを軽減しながら、毎月の家賃収入で返済をしていくことで、ご自身の所有物としてその後の家賃収入はすべてご自身のものとなります。

このようなシミュレーションを実行するためにも、複数の物件を持ち、運用を安定化させることが重要です。そして安定的なキャッシュを生み、ご自身の資産形成を確実なものにしていきましょう。


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