マンション投資の基本
2018/03/28

何が違うの?マンション投資で稼げるオーナーと稼げないオーナー

(写真=ra2studio/Shutterstock.com)
(写真=ra2studio/Shutterstock.com)
フランスの経済学者トマ・ピケティ氏の著書『21世紀の資本』は、世界中で話題となりました。ここ日本においても、2014年に発売された直後からいわゆる「ピケティ・ブーム」が巻き起こり、学術書としては異例のヒットを記録しました。各メディアで連日のように取り上げられていたのは記憶に新しいかもしれません。

ピケティ氏が本書で提唱している理論は、「r>g」というもの。具体的には、資本収益率(r)は経済成長率(g)をつねに上回るということです。これにより、今後も世界的な格差は拡大していくであろうことが予想されています。だからこそ、ワールドワイドでの資本課税を行うべきというのがピケティ氏の主張となります。

ここで着目したいのは、いわゆる「格差」になります。格差というと、つい資本家と労働者の間で広がる格差を考えてしまうものです。しかし、実際には資本家の間でも格差は広がりつつあります。それは、マンションオーナーも例外ではありません。稼げるオーナーは資本を拡大している一方、稼げていないオーナーもまた存在しているのです。では、その背景には何があるのでしょうか。

なぜ稼げるオーナーと稼げないオーナーがいるのか


マンション経営において、稼ぎを生み出しているのは、投資家が保有しているマンションそのものです。つまり、稼げるマンションオーナーと稼げていないマンションオーナーが存在している理由はまさに、「安定性」にあります。

安定性を生み出す要因は2つあります。一つ目は、安定性のある立地のマンションを所有できているかどうかです。稼いでいるオーナーは、将来にわたって安定した収益を得ることを目的として、物件を選ぶ際に入居率や空室期間などの「安定性」や立地の将来性を重視しています。そのため、結果的に「稼げるマンション」を所有できているのです。一方、稼げていないオーナーは、目先の「利回り」には着目するものの、将来的な賃貸需要や、いずれ必要となるメンテナンス費用などを考慮しないなど、長期的視点が欠如している傾向があります。つまり、安定性に欠けているわけです。

安定性に欠けていると何が問題なのでしょうか。入居率が安定しない、突発的な修繕が多発するなど、将来の予測が難しくなります。予測しにくいということは、投資に対するリターンの割合をあらかじめ試算することはできません。要するに、あらゆる投資の要である事前のシミュレーションが不十分になってしまうのです。それでは、稼げるマンションをつかむことはできないでしょう。

二つ目は、所有した後の「賃貸管理」に目を向けているかどうかです。いくら好立地・好条件の物件を手にすることができたとしても、入居者募集などの賃貸管理がおろそかでは継続的な家賃収入を得ることができません。稼いでいるオーナーには会社員など本業を持つ方も多いのですが、手間をかけずに安定したマンション経営を実現しています。その秘密は、安心して任せられる賃貸管理会社を味方につけているからなのです。

稼げるオーナーが実践している2つのこと


稼げるオーナーが実践していることは主に2つあります。一つ目は、安定して稼げる物件に出会うことです。現状の利回りばかりに目を向けるのではなく、長期的な視野に立って将来にわたる賃貸需要を見極め、メンテナンス費用などもある程度見込んでおくことが大切です。

二つ目は、所有した後に長期にわたり継続して稼ぎをあげられるような体制を構築しておくことです。具体的には、入居者が退去した場合を想定し購入時にあらかじめ賃料相場を知っておく、入居者募集に定評のある賃貸管理会社に任せておくことが大切です。

不動産投資において、稼いでくれるのは物件、つまりマンションそのものです。不動産投資家ができることは、つまるところ、まずは安定して稼げる物件を見つけ出し、次に長期にわたり継続して稼ぎをあげられるような環境を整備することになります。

マンション経営における「収入」とは、「入居者から得られる家賃」を指します。安定的に入居者がつき、想定通りの家賃を得られることです。そして、必要経費も見積もったうえで採算が合う物件こそ、安定して稼げる物件といえるでしょう。購入時には、その資産をふまえた「物件価格」で最終的に投資判断を行います。

ちなみに、諸経費をふまえて考慮する利回りは「実質利回り」といいます。当然、家賃収入を物件価格で割っただけの「表面利回り」より、数値が厳しいものになる傾向です。ただ、本当に稼げるオーナーになりたいのであれば、実質利回りを意識しておくべきでしょう。それが適切な判断へとつながります。

基本をおろそかにしているオーナーは稼げない


安定して稼げるマンションを保有し、安心して任せられる賃貸管理会社を味方につけることで、マンション経営がうまくいっているオーナーこそ、稼げるオーナーです。そんなことはあたり前なことのように思っている方もいるかもしれません。しかし、それが不動産投資の本質であり、忘れてはならない究極の真理です。基本をおろそかにしていると、いつまで経っても稼げるオーナーにはなれません。ここであらためて、稼げるマンションの特徴「安定性」について、じっくりと考えてみてはいかがでしょうか。
 

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