マンション投資の基本
2018/08/06

「はじめの一歩」でマンション投資は大きく変わる!人生のターニングポイントとは

(写真=Brian A Jackson/Shutterstock.com)
(写真=Brian A Jackson/Shutterstock.com)
マンション投資に興味を持っているのに、「はじめの一歩」をなかなか踏み出せないという話をよく耳にします。この記事を読まれている方のなかには「これまで投資というものに触れてこなかった人間が、いきなりマンション投資から始めても大丈夫なのか」「マンション投資にはリスクがあると聞くけど、本当に投資して良いのだろうか」という考えを持ったことがあるかもしれません。

不安感を払拭するために、インターネットで検索したり、成功体験をテーマにした書籍を読んでみたり・・・どんなに情報を得ても、結局のところ不安な思いのまま時間だけが過ぎていく・・・このようなことを繰り返し、マンション投資において最も大切な「時間」をどんどん消費している方も多いのではないでしょうか。

情報収集を行っているだけではいつまでたってもリターンを得られません。「はじめの一歩」を踏み出せるかどうかは、人生のターニングポイントともいえる重要な要素です。今回はマンション投資を実りあるものにするために重要な “早くはじめる”ことのメリットと、早くはじめるための行動方法について見ていきます。

マンション投資は「家賃収入(インカムゲイン)」が目標

いつの時代も、早くはじめた人ほどチャンスをつかんでいます。自分から率先して行動することで、誰よりもたくさんの成果を得ることができるのです。ビジネスでいうところの“先行者利益”で、このことはマンション投資においても同じです。ですが実際はさまざまな理由で、なかなか「はじめの一歩」を踏み出せない方が多いようです。

例えば、マンション投資になかなか踏み出せない理由として、「今は物件価格が高い」と感じていて、価格が低くなってから購入したほうが“お得”だという考えを耳にすることがあります。確かに、株式のデイトレードなど「キャピタルゲイン」を目標とする投資では、割安な銘柄や値下がりした時期に購入し、値段が上がったら売却するという戦略が有効です。しかし、マンション投資においてこの戦略は、あまり効果的ではありません。

なぜなら、マンション投資は家賃収入、つまり「インカムゲイン」を目標とする投資だからです。当然、家賃相場がどのくらいで、その家賃が安定して得られるのか、将来にわたって家賃収入がどのくらい得られるのかをシミュレーションすることは大切です。その一方で、購入する物件価格が高いのか安いのかということは、家賃収入の獲得には関係ないのです。物件価格を気にして迷っているよりも、“早くはじめる”ことのメリットを享受すべく行動したほうが、将来の大きな成果につなげることができます。

マンション投資を”早くはじめる”ことで得られる4つのメリット

マンション投資を”早くはじめる”ことで得られるメリットは、大きく4つあります。

1.家賃収入を多く受け取ることができる

マンション投資の収益は、家賃収入という「インカムゲイン」がメインです。家賃は月ごとに借主から受け取るのが一般的です。そのため、仮に1ヶ月早く始めれば、1ヶ月分多く家賃収入を得られる可能性が出てきます。

ただし、家賃収入は入居者がいてこそ受け取れるものです。家賃収入を多く受け取るための前提として、入居者を継続的に確保することが必要です。長期的に安定した家賃収入を得るためには、将来にわたり賃貸需要が見込める立地を選ぶことが大切になってきます。

2.ローンによるメリットを最大限に活用できる

マンション投資は融資を受けて”資金調達”を行うことが一般的です。融資を受ける際の重要なポイントに「融資期間」があります。融資期間が長ければ長いほど月々の返済額は少なくなり、将来に向けて無理なく資産形成を行うことが可能となります。

特に最近では、20代や30代のうちからマンション投資を始めれば、物件や金融機関によっては融資期間が”最長45年”のローンを組むことも可能になりました。例えば、2,000万円の物件購入にあたり融資を受ける場合、金利2%で融資期間35年であれば月々の返済額は6万6,252円であったのが、融資期間45年になると月々の返済額は5万6,199円と、約1万円も軽減されるのです。

また、長期の融資を受ければ、「生命保険効果」を最大限に活用することができます。生命保険効果とは、ローンを組む際に加入する「団体信用生命保険(団信)」によるもので、ローンを組んだ方が亡くなった場合に、団信の仕組みで残債務を肩代わりしてもらえます。これにより“ローンのないマンション”が家族の手元に残るため、ローン返済分を引かれることなく家賃収入を得ることも、売却して資金を得ることも可能です。ちなみに、このメリットは他の投資方法では得られない、マンション投資だけのメリットです。

なお最近では、ガン保障が付いたマンション投資用ローンも出てきています。このローンを利用すると、仮にローンを組んだ方が亡くなった場合だけでなく、ガンと診断された場合でも(重度のガンだけでなく初期状態のステージ1であっても)、残りのローンが一括弁済されるものです。ただし、加入時の健康状態について、ガン保障付き団信は通常の団信よりも条件が厳しくなっています。そのため、健康なうちに早くマンション投資を始めることで、より多くのメリットを享受しながらマンション投資を行うことができます。

3.現在の経済情勢を味方につけられる

現在、マンション投資をはじめるには有利な条件が整っています。まず、日本銀行のマイナス金利政策によって、金融機関の貸出金利は低金利となっています。加えて、金融機関はマンション投資に対する融資に積極的です。まさに、チャンスが到来しているといえます。

しかし、このような良い状況がいつまでも続くとは限りません。始めるべきかどうか迷っているうちに状況が変化してしまえば、チャンスをみすみす逃してしまう可能性もあります。マンション投資の成功要因は、適切なチャンスをとらえ、できるだけ早く着手することなのです。

4.インフレに備えられる

日銀の金融政策では、「インフレ(インフレーション)」を目標としていて、近い将来インフレになる可能性が考えられます。インフレとは、持続的に物価上昇がみられ、貨幣の価値が下落する現象のことです。すなわち、インフレになると、現金や預貯金といった資産は実質的な価値が目減りしてしまうのです。一方で、不動産はインフレと連動して価格が上昇するため、資産価値が維持されます。したがって、インフレ時は現金や預貯金よりも不動産で資産形成を行うほうが有利と言えます。

また、ローンを組むこともインフレ対策に貢献します。なぜなら、インフレ時には不動産の資産価値が維持される一方で、ローンの残債という“マイナス資産”が実質的に目減りするためです。

このように考えると、今後の経済情勢への備えとしても、マンション投資は検討に値します。ただしここで注意したいのは、マンション投資のようなインフレ対策が効果を発揮するには、インフレになる前に対策しておかなければならないことです。この点においても、“早くはじめる”ことのメリットがあると言えます。

迷っている時間、勉強する時間を最小限にする方法

ここまで、マンション投資を”早くはじめる”ことのメリットを見てきました。マンション投資を早く始めれば、家賃を多く得ること、ローンによるメリットを最大限に活用すること、現在の経済情勢を味方につけて今後のインフレに備えることが可能だとお分かりいただけたと思います。

では、どうすれば迷っている時間や勉強する時間を最小限に抑え、“早くはじめる”ことができるのでしょうか。行動するために必要なポイントについてまとめてみましょう。

・できるだけ質の良い情報に触れる

ノートパソコンやスマートフォンが普及し、私たちはいつでもどこでもインターネットに接続できるようになりました。マンション投資をするにしても、インターネットでちょっと検索してみるだけで、たくさんの情報に触れることができます。

ただし、インターネットの情報は玉石混交です。中には、事実とは異なる情報も多く紛れているということを忘れてはなりません。何が正しい情報かを選別していると、あっという間に時間は過ぎていってしまいます。そうならないために、まずはサイトの質をしっかりと判断し、良質なサイトを絞り込んだうえで、できるだけ良い情報に触れるようにしましょう。より良い情報が、投資への背中を押してくれるはずです。

・セミナーで体系的に全体像を学ぶと効率アップ

インターネットや書籍から情報を得るだけでなく、セミナーなどに参加するのも効果的です。セミナーでは全体像を体系的に学ぶことができるため、効率よく必要な知識を身につけられます。また、ただ講演を聴くだけでなく、疑問点があれば個別相談で質問して解決できます。実際にマンション投資をしている人が登壇していれば、より実践的な学びが得られることでしょう。

・信頼できる不動産会社を見つけ、効率よく必要な情報を得る

あとは、いかに信頼できる不動産会社と出会えるかが鍵です。セミナーやメールマガジンを通して積極的に情報提供を行っている不動産会社からは、効率よく情報を得られます。不動産会社とのつながりを構築しておけば、一般公開されていない“限定情報”を入手できる可能性もあります。不動産会社からのアプローチ方法を体感する中で、しつこい営業を行っていないかなど信頼性を判断していきましょう。

「まずはやってみる」という気持ちも大切

マンション投資は時間をお金に変える行為です。限られた時間を有効に使うためにも、先んじて行動するようにしましょう。時間を無駄にすることなくマンション投資をスタートさせることが、投資家としての正しい判断となり得るのです。“はじめの一歩”を踏み出すことができれば、人生を大きく変えられるかもしれません。

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