初心者の知るべきメリット(4)
2019年6月3日、金融庁の金融審議会・市場ワーキング・グループが取りまとめた報告書「高齢社会における資産形成・管理」は、「老後資金2,000万円問題」として社会的に大きなインパクトを与えました。連日の報道を受け、老後に備える「お金」について深く考えるきっかけになったという方も多いのではないでしょうか。
年金だけでは不安な「人生100年時代」において、不動産投資で得られる「不労所得」は、老後資金の不足を補い、ゆとりある老後を実現するための手段として有効です。また、不動産投資は老後だけでなく、収入が減った、働けなくなった、不幸にも命を落としてしまったなど、さまざまな局面で不労所得が得られる仕組みであり、「人生のリスクヘッジ」として効果を発揮します。
今回は不動産投資特有のメリットである「不労所得」について詳しく見ていきましょう。
（本記事は2019/10/12配信のものを2022/12/24に更新しております）
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不労所得とは「労力をかけずに得られる所得」のことです。一般的には「働かずして得られる所得」の意味で用いられることが多く、給与など労働の対価として手に入る「労働所得」と対置されます。本業を補う副収入として不労所得を得ている方もいれば、不労所得だけで悠々自適な生活を送る富裕層・資産家の方もいます。
不労所得の例としては、株式や不動産といった保有する資産から得られる所得、著作権や特許権などの知的財産権に基づく所得、保険の給付金や年金制度から得られる所得などがあります。
これらは厳密にいえば、資産を運用・管理する知的労働が必要な場面があったり、過去の労働により達成した功績の対価であったりと、労働とまったく無関係ではありません。しかし、不労所得を生む「仕組みとしての収入源」が確立されている点では共通しています。
不労所得を理解するうえで参考となるのが、アメリカの投資家ロバート・キヨサキ氏の名著『金持ち父さん貧乏父さん』です。この書籍では、資産の定義について「あなたのポケットにお金を入れてくれるもの」という趣旨を述べています。これはつまり、資産を持っていれば多大な労力をかけることなくお金を得られるという教えです。
また、同書籍で使われている「passive income」という語句は、直訳すると「受動的な収入」ですが、「不労所得」と意訳されることもあります。
【参考記事】
・「金持ち父さん」から学ぶ、資産になる不動産と資産にならない"負"動産の違いとは
日本政府は「貯蓄から投資へ」「貯蓄から資産形成へ」といったスローガンを掲げ、老後資金準備の手段として、つみたてNISA（NISA＝少額投資非課税制度）、iDeCo（個人型確定拠出年金）などの非課税制度を活用するよう推進しています。冒頭に述べた金融庁の報告書に関しても、この流れを促進する意図があったと思われます。
老後資金を考えるうえで抜け落ちやすいのは「貯めるだけではダメ」という視点です。なぜこの視点が大切かというと、仮に預貯金や金融資産で2,000万円分貯蓄できたとしても、その貯蓄にはほとんど手を付けられない心理が働くためです。
高齢者の方からよく聞かれるのは、預貯金はあるけれど資産が減っていく不安感から貯蓄を取り崩すことができず、結局は質素な暮らしをしてしまうというケースです。この記事を読んでいる方が、このような状況に陥る将来の自分を想像するのは難しくないでしょう。
そういった事態を避けるためには、継続的収入源として「資産から収入を得られる仕組み」を構築することが欠かせません。その手段としては先に述べた非課税制度もありますが、それら以上に効果的と注目されているのが不動産投資です。
不動産投資によって現役社会人のうちから「将来の不労所得を得るための仕組みづくり」を始めておけば、老後の収入源としてはもちろん、いざというときに「不労所得」のメリットが発揮されます。
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冒頭で述べたように、不動産投資では不労所得を得られるタイミングがいくつかあります。実際にどのような場面で不労所得が得られるのか、3つのタイミングを見ていきましょう。
不動産投資における最大の目標地点が「ローンの完済」です。家賃収入から着実に返済を進めていけば、時間の経過とともに残債が次第に減っていき、最終的には「ローンのないマンション」が手に入ります。
この状態になれば、家賃収入の大部分は「不労所得」となり、老後のゆとりある人生を過ごすための継続的収入源となります。
ローンの返済期間中に万が一、不幸にも所有者が亡くなってしまった場合、団体信用生命保険（団信）が付帯された不動産投資ローンを利用していれば、保険会社から金融機関に残債が一括弁済されます。すると家族には「ローンのないマンション」を引き継ぐことができ、家賃収入から「不労所得」を継続して得られます。
近年、不動産投資ローンにおける団信の保障内容が拡充傾向にあります。従来、団信は死亡時もしくは高度障害に陥った場合にのみ残債が一括弁済されるものでした。
ですが現在では、ガンと診断されただけで（仮に「ステージⅠ」であっても）残債が一括弁済される商品が増えています。そのため、不動産投資は療養中の収入ストップ、復帰後の収入減少まで補う「不労所得」の仕組みとしても選ばれています。
【参考記事】
・病気や事故で収入減少？「働けなくなるリスク」にも備えられる不動産投資
自ら汗をかいて働かなくても資産を持っているだけで不労所得を得られるならば、あるいは病気などで働けない場合に不労所得を得られるならば、これほど良いことはありません。
なかでも不動産投資は、特出した能力がなくても不労所得が得られる方法です。家賃収入だけで生活できるようになれたらどれほど楽だろうかと思う方も多いことでしょう。
ただし、不動産投資で得られる家賃収入が、そのまま不労所得となるわけではない点に注意が必要です。特に初心者の方が勘違いしやすいポイントかもしれませんが、最も大きな理由は「支出面」です。より具体的に、4つの理由を見ていきましょう。
不動産投資は、金融機関から融資を受けてスタートすることが一般的です。当然、借りたお金は返済しなければなりませんので、家賃収入から返済を進めることとなります。
したがって、不動産投資を始めればすぐに家賃収入を得られるケースが多いものの、それらをすぐに不労所得として得るというよりは、ローン完済後に不動産が「不労所得の源泉」になると捉えたほうが良いでしょう。
もちろん、返済期間中に手残りが出るケースもありますが、不労所得が手に入った、自由に使えるお小遣いだと思って「消費する」のはあまり得策ではありません。次に述べる管理運営コストや税金納付に充当する必要もありますし、繰上げ返済に回す、物件を増やす原資にするなど手残りを効果的に再投資すれば、将来の不労所得をさらに魅力的なものにできます。
【参考記事】
・要注意！不動産投資1年目のビギナーが、避けるべき行動とは？
不動産投資で必要不可欠なのが「管理運営コスト」です。例えば、マンション管理組合に納める管理費・修繕積立金、賃貸管理を委託するための管理代行手数料、入居者退室時のリフォーム費用、設備の修理・交換費用などがあります。
これらは安定した家賃収入を得るための「必要経費」です。特に、不労所得になり得る家賃収入を得るためには、管理費や管理代行手数料といった「委託費」が欠かせません。また修繕積立金は、多額の資金が必要な建物全体の大規模修繕に備えて、計画的な資金準備を行うために欠かせません。
もちろん金額面で適切かどうか見極めることは大切ですが、単に安いというだけで選択することは避けるべきです。管理運営コストがどういったものに使われる必要経費なのかを知っておけば、支払うべき費用なのかどうか判断しやすくなります。
自らの労力や心労を削減すれば、まさに「不労所得」を得る仕組みを構築できます。そのための効果的な支出を心がけると良いでしょう。
【参考記事】
・見落し厳禁！不動産投資の「管理費」。ポイントはマンション経営でのオーナーと入居者の視点
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不動産投資を行う上で切り離せないのが「税金」です。不動産投資では税金納付があることを念頭に、得られた家賃収入から一定額をストックしておく必要があります。
具体的には、投資物件の購入時には登録免許税や印紙税、保有時には固定資産税や都市計画税がかかります。また、不動産所得に対しては所得税や住民税（法人で保有している場合には法人税・法人事業税・法人住民税）がかかります。さらに、売却時には譲渡所得に対して所得税や住民税、基準期間における課税売上高が1,000万円を超える場合には消費税がかかります。
もっとも、登録免許税、印紙税、固定資産税、都市計画税などは確定申告において経費計上が可能です。加えて、所得税と住民税に関しては、不動産所得を給与所得などと損益通算できるため、購入時諸費用の経費計上、及び減価償却の仕組みによって節税効果が得られる場合があります。
【参考記事】
・上手に活用しよう減価償却！
ここまで「家賃収入＝不労所得」ではない理由を3つ見てきた中でおわかりかと思いますが、不動産投資では骨の折れる肉体労働までは求められないものの、安定した家賃収入を得るための「知的労働」が多少なりとも必要になってきます。
なかには専門的な知見が要求される場面もありますが、不動産オーナー自身が細かい部分まで理解する必要はありません。オーナーは概要をしっかり把握し、専門家である賃貸管理会社や税理士などと連携しながら対応すれば問題ありません。
そこで大切になるのが「コミュニケーション」です。例えば、入居中の部屋で設備の不具合が発生した場合には、賃貸管理会社が窓口となって対応し、オーナーは状況の報告を受け、必要となる修理・交換対応の内容と費用を確認します。オーナーが承認すれば作業の手配は賃貸管理会社が行ってくれます。
この流れをスムーズに行うためにも、日ごろからコミュニケーションを密に取り、良好な関係性を築いておくことが大切です。管理運営がうまくいっているオーナーほど高い人間力を持っています。人間関係も不労所得を生む「資産」の一つと考えておきましょう。
【参考記事】
・マンション経営の安定化に欠かせない！賃貸管理会社とのコミュニケーションのコツ
以上、不労所得とは何か、なぜ不労所得が必要なのか、不動産投資で不労所得が得られる仕組みについて見てきました。最後に、本記事のまとめとして、不動産投資によって不労所得を得るうえで欠かせない「3つの鉄則」を挙げておきます。
不動産投資は、家賃収入をすぐに不労所得とする投資法ではなく「将来の不労所得を生む仕組みづくり」であると覚えておきましょう。そうすれば、目先の利益にとらわれず、大きな成果を出すために中長期的な視野で不動産投資を行えるようになります。
【参考記事】
・「節税」「高利回り」で失敗した！陥りやすいマンション経営の落とし穴
不動産投資を実りあるものにするためには、いつまでに・いくらぐらい不労所得が欲しいのかを明確にすることが大切です。特に、定年と関係が深い「60歳」や、定年延長や再雇用も終了するケースが多い「70歳」は分岐点で、多くの方が収入減少に直面する時期です。
これらの時点で一定のレベルの不労所得が得られるよう、現役時代の早い段階で仕組みづくりに着手すると良いでしょう。できれば20代後半～30代のうちにスタートしておくと選択肢が広がります。
【参考記事】
・定年がリアルに迫る40代の資産形成は「区分マンション投資」が最終手段
世の中にはさまざまな不動産投資法がありますが、サラリーマンと呼ばれる会社員・公務員などの方が「将来の不労所得」を目的に、本業に支障が出ないよう不動産投資を行うのであれば、できるだけ「ほったらかし」できる方法を選ぶことがポイントとなります。
ほったらかしにするためのコツとしては、手間のかからないタイプの物件を選択すること、実務的な部分を任せられる賃貸管理会社を見つけておくことです。
【参考記事】
・購入後はどうする？不動産投資物件の管理方法、管理会社の種類とは
ここに挙げた3つの鉄則を参考に、将来の不労所得を得るための不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
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