初心者の知るべきメリット(1)
資産形成の方法は「フロー型」と「ストック型」の2つに分けられますが、一般的に国内での不動産投資は家賃収入を得ることを目的にするケースが多いためフロー型と考えられています。
しかし最近ではストック型と捉える考え方も注目されています。2パターンの資産形成が同時進行するだけでも魅力的ですが、今はそれをさらに加速しやすい状況です。
（本記事は2017/09/13配信のものを2022/12/15に更新しております）
フロー型資産形成は、収入そのものである「キャッシュ」を得ることです。投資した不動産の家賃から必要経費とローン返済分を差し引くと、手元にキャッシュが残ります。このキャッシュを資産運用の結果として積み上げていくわけです。
ストック型資産形成は、収入を生む「資産」を蓄積すること、あるいは現金化可能な資産そのものを蓄積することです。不動産投資においては、住宅や土地の取得がこれにあたります。ローンがある場合は、完済して担保を抹消するまでは完全に自分の資産になったとはいえません。家賃収入をローン返済に回すことで、不動産という自分の資産を増やしていくイメージです。
たとえば、物件価格が2,500万円、月額賃料が90,000円の投資用ワンルームマンションを購入するケースを考えてみます。
ローン返済期間が35年、金利1.9％、頭金0円の不動産投資ローンを利用すると、月々の返済額は81,538円となります。住宅ローンの返済は、自分が働いて得た給与収入で支払わなければなりませんが、不動産投資ローンの返済には、家賃収入という「フロー資産」を充当できるため、負担感が格段に違います。
もちろん、ローン返済を行いつつ、管理費・修繕積立金・管理代行手数料など必要経費の支払いも発生します。すると返済期間中はほとんど手残りが発生しないケースが多いため、目先のキャッシュフローは得られません。
しかし、時間とともにローンを減らしたり、団体信用生命保険やガン団信が適用されたりすることで、最終的に「ローンのないマンション」が得られます。老後や働けなくなった時に、定期的に得られる家賃収入という「フロー」が得られるのは、非常に心強いのではないでしょうか。
家賃収入が毎月8万円、必要経費が1万円、融資返済が6.5万円の場合、毎月0.5万円のキャッシュが手に残る計算となります。これを全て使わずに預金すると、35年後にローンを完済したときには、マンションと、0.5万円×12ヵ月×35年間＝210万円のキャッシュが手元に残ります。
このように、ストック型資産形成としては「収入を生め、かつ売却して現金化可能なマンション」を、フロー型資産形成としては「毎月得られる家賃収入」を手に入れたことになります。
フロー型、ストック型いずれの資産形成も貯蓄の一種だと考えることができます。
フロー型では受取り済のキャッシュをそのまま貯金するだけなのでわかりやすいでしょう。ストック型も返済が完了し、完全に自分の所有物件となった不動産を売却すれば、譲渡益を得ることができ、当然その売却代金も貯金できます。つまり、2つの貯蓄が同時に可能な訳です。
例えば、給与収入の一部を貯蓄に回すことはフロー型資産形成です。一方、ローンを組んで車を買うことはストック型資産形成をしているともいえるでしょう。それら両方を同時に行えるのは、不動産投資ならではのメリットなのです。
フロー型の資産形成には該当しませんが、自己居住用の住宅を買うことにもストック型資産形成と似た効果があります。賃貸の場合は家賃を支払い、最終的に資産としては何も残りません。購入の場合はローンを完済すれば物件の所有権が残るため、ストック型資産形成だともいえます。売却すれば譲渡益も期待でき、また、そのまま住み続ければ賃料がかかりませんし、状況によっては賃貸に回すことでフロー型の資産形成が可能ともなります。
資産形成をフロー型とストック型の両方で進めていく際に、大きなメリットを生む方法があります。それは金融機関からなるべく多くの融資を受けることです。先ほどの投資用ワンルームマンションのように、頭金0円、より有利な条件であれば諸費用まで含めた「自己資金ゼロ」の不動産投資ローンが利用できるケースもあります。
現在、預金金利の極めて低く設定されています。その代わり、融資金利も低く、不動産投資ローンでも個人の状況によっては1％台の金融機関もあります。金利が低ければそれだけ手元に多くのキャッシュが残りやすく、フロー型資産形成が進みやすくなり、預金するより不動産投資をした方が成功したときのメリットははるかに大きいといえます。
新型コロナウイルス環境下である直近はこれまでの勢いに比べると若干の一服感がみられますが、2018年末の国内貸出残高は21年ぶりの500兆円を越え、さらに2019年末では前年末比+1.8%の約507兆5000億円に達しました。また、2018年までの不動産向け融資残高は約79兆円と4年連続で過去最高を更新しました。
参考：日本経済新聞 2019/4/17 不動産融資、バブル期以来の「過熱」状態に
不動産投資では、フロー型かストック型のどちらかだけではなく、両方を同時進行させることができます。キャッシュの使いみちは個人の自由ですので貯金してもいいですし、融資返済に充ててもいいのです。
新型コロナウイルス環境下の現在であっても、金利が低く比較的まだ融資を受けやすい今は、不動産投資による資産形成がしやすい状況ともいえるではないでしょうか。
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