初心者の知るべきメリット(1)

不動産投資はまさに二刀流!メリットであるフロー型とストック型の資産形成

(写真=PowerUp_Shutterstock.com)
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資産形成の方法は「フロー型」と「ストック型」の2つに分けられますが、一般的に国内での不動産投資は家賃収入を得ることを目的にするケースが多いためフロー型と考えられています。

しかし最近ではストック型と捉える考え方も注目されています。2パターンの資産形成が同時進行するだけでも魅力的ですが、今はそれをさらに加速しやすい状況です。

(本記事は2017/09/13配信のものを2020/08/24に更新しております)

▼目次

  1. 不動産投資におけるストック型とフロー型
  2. 2種類の貯蓄が同時にできる不動産投資
  3. 大きなメリット!低金利時には2本立ての資産形成がさらに加速
  4. 不動産投資による資産形成がしやすい今の状況

1. 不動産投資におけるストック型とフロー型

1-1. フロー型資産形成とは

フロー型資産形成は、収入そのものである「キャッシュ」を得ることです。投資した不動産の家賃から必要経費とローン返済分を差し引くと、手元にキャッシュが残ります。このキャッシュを資産運用の結果として積み上げていくわけです。

1-2. ストック型資産形成とは

ストック型資産形成は、収入を生む「資産」を蓄積すること、あるいは現金化可能な資産そのものを蓄積することです。不動産投資においては、住宅や土地の取得がこれにあたります。ローンがある場合は、完済して担保を抹消するまでは完全に自分の資産になったとはいえません。家賃収入をローン返済に回すことで、不動産という自分の資産を増やしていくイメージです。

1-3. 不動産投資における資産形成ケース

たとえば、物件価格が2,000万円、ローン返済期間が35年、頭金0円で投資用ワンルームマンションを購入したとします。

賃料収入が毎月8万円、必要経費が1万円、融資返済が6.5万円の場合、毎月0.5万円のキャッシュが手に残る計算となります。これを全て使わずに預金すると、35年後にローンを完済したときには、マンションと、0.5万円×12ヵ月×35年間=210万円のキャッシュが手元に残ります。

ストック型資産形成としては「収入を生め、かつ売却して現金化可能なマンション」を、フロー型資産形成としては「210万円の現金」を手に入れたことになります。

2. 不動産投資は2種類の貯蓄が同時に可能

2-1. フロー型もストック型も貯蓄の一種

フロー型、ストック型いずれの資産形成も貯蓄の一種だと考えることができます。

フロー型では受取り済のキャッシュをそのまま貯金するだけなのでわかりやすいでしょう。ストック型も返済が完了し、完全に自分の所有物件となった不動産を売却すれば、譲渡益を得ることができ、当然その売却代金も貯金できます。つまり、2つの貯蓄が同時に可能な訳です。

例えば、給与収入の一部を貯蓄に回すことはフロー型資産形成です。一方、ローンを組んで車を買うことはストック型資産形成をしているともいえるでしょう。それら両方を同時に行えるのは、不動産投資ならではのメリットなのです。

2-2. 自宅購入はストック型資産形成に近い効果が

フロー型の資産形成には該当しませんが、自己居住用の住宅を買うことにもストック型資産形成と似た効果があります。賃貸の場合は家賃を支払い、最終的に資産としては何も残りません。購入の場合はローンを完済すれば物件の所有権が残るため、ストック型資産形成だともいえます。売却すれば譲渡益も期待でき、また、そのまま住み続ければ賃料がかかりませんし、状況によっては賃貸に回すことでフロー型の資産形成が可能ともなります。

3. 大きなメリット!低金利時には2本立ての資産形成がさらに加速

3-1. レバレッジ効果の最大化とは

資産形成をフロー型とストック型の両方で進めていく際に、大きなメリットを生む方法があります。それは金融機関からなるべく多くの融資を受けることです。

先ほどの投資用ワンルームマンションのように自己資金0円というのは理想的な例ですが、一切の元手をかけずに資産形成ができたことになります。仮にローンの頭金100万円を入れたとしても、それを元手に現金化可能なマンションと210万円貯蓄できるわけであり、いわゆるこれがレバレッジ効果(資産的なテコの効果)といえます。

3-2. 預金よりも不動産投資の成功時のメリットは大きい

現在、預金金利の極めて低く設定されています。その代わり、融資金利も低く、不動産投資ローンでも個人の状況によっては1%台の金融機関もあります。金利が低ければそれだけ手元に多くのキャッシュが残りやすく、フロー型資産形成が進みやすくなり、預金するより不動産投資をした方が成功したときのメリットははるかに大きいといえます。

新型コロナウイルス環境下である直近はこれまでの勢いに比べると若干の一服感がみられますが、2018年末の国内貸出残高は21年ぶりの500兆円を越え、さらに2019年末では前年末比+1.8%の約507兆5000億円に達しました。また、2018年までの不動産向け融資残高は約79兆円と4年連続で過去最高を更新しました。

参考:日本経済新聞 2019/4/17 不動産融資、バブル期以来の「過熱」状態に

4. 不動産投資による資産形成がしやすい今の状況

不動産投資では、フロー型かストック型のどちらかだけではなく、両方を同時進行させることができます。キャッシュの使いみちは個人の自由ですので貯金してもいいですし、融資返済に充ててもいいのです。

新型コロナウイルス環境下の現在であっても、金利が低く比較的まだ融資を受けやすい今は、不動産投資による資産形成がしやすい状況ともいえるではないでしょうか。

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