“節税・高利回り”という落とし穴！マンション経営失敗を回避するには？

「節税するためにマンション経営をはじめてみませんか？」「高利回りの物件を買えば家賃収入だけで生活でき、脱サラも可能！」など一見魅力的に感じられるキャッチコピーに引かれて、不動産投資の一つであるマンション経営をはじめる人は少なくありません。確かに、それらの言葉には真実も含まれていることでしょう。

ただし、特に投資をはじめる際には、言葉の裏側についても意識を向けましょう。例えば、「節税とはどのような仕組みで実現できるのか？」「高利回りの物件にデメリットはないか？なぜ高利回りなのか？」などを考え、慎重に判断することが大切です。

どんな投資であっても、メリットがあればデメリットがあります。メリットの部分のみを考慮して行う投資は、あとになってデメリットに苦しめられてしまい、結果的に失敗となってしまう可能性があります。そこで、マンション経営における「節税」や「高利回り」の裏側について考えてみましょう。

（本記事は2018/06/25配信のものを2020/05/28に更新しております）

1. 本当に「節税」になるのか？

1-1. 物件購入した初年度は赤字となるケースが多い

節税のためにマンション経営をはじめる人は少なくありません。特にサラリーマンの方であれば、できる節税方法が限られていることもあり、マンション経営によって税金を減らしたいと考える人もいるでしょう。

確かに、マンション経営には節税効果があります。必要な費用を経費として計上できるため、資産形成しながら所得税や住民税といった税金を抑えることが可能となるのです。例えば、借入利子や建物価格（減価償却費）、管理費・修繕費、火災保険の保険料、あるいは登録免許税や不動産取得税なども経費に該当します。特に、物件を購入した初年度はこのような経費を計上することで赤字となるケースも多くなっています。

1-2. 実際に意味ある「節税効果」は限定的なもの

ただし、所得税や住民税が節税になるケースは、収入が赤字になっている場合です。年間で利益が出た場合、その分の税金は納める必要があります。減価償却費の工夫や青色申告の活用など、節税につながる方法もありますが、本業の所得が変化したために節税効果がなくなるケースや、減価償却費が計上できなくなった後に税金が増加し、支払いの負担感が大きくなるケースもあります。つまり節税効果は限定的かつ一時的と考えておいた方がいいでしょう。

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2.「高利回り」の何が悪いのか？

2-1. 表面利回りの前提条件を理解すべき

安易な気持ちで高利回りの物件を購入することは、避けるべきでしょう。利回りというのは「表面利回り」で表示されていることも多く、あくまでも“満室想定”であるということを忘れてはなりません。つまり、入居者が獲得できなければ、その分だけ利回りが下がってしまう可能性があるのです。

2-2. 高利回りの“裏事情”とは

それにもかかわらず、表面利回りだけを見て「利回りが高いから」と購入を決めてしまった結果、入居付けに苦労するケースは枚挙にいとまがありません。空室率や入居率もきちんと確認しつつ、高利回りの裏側にある事情までチェックしておきましょう。

また、築年数の古い物件では表面利回りが高いケースも多く、一見すると魅力的に思えてしまうことがあります。しかし、物件の状態が良くなかったために購入後に多額の修繕費が必要となってしまい、資金繰りが厳しくなったというケースも見受けられます。

3. マンション経営の“落とし穴”を回避するために

3-1. 回避のコツは目先ではなく全体把握して判断すること

では、どうすればマンション経営の落とし穴を回避することができるのでしょうか？

最も大切なのは、「目先の利益にとらわれないこと」です。節税や高利回りなどの言葉は、つい魅力的に感じてしまうものですが、全体像を把握して判断するように心がけましょう。節税は数あるマンション経営のメリットの一つ、利回りはあくまでマンション経営の判断材料の一つと捉えておけば、陥りやすい落とし穴を回避できます。