マンション経営での「青色申告」による節税メリット享受の条件

マンション経営で収入を得た場合、節税策として真っ先に思い浮かぶのが「青色申告」ではないでしょうか。メリットが多いといわれる青色申告ですが、その分、細かい条件を満たすことが求められます。今回は、青色申告制度のメリット、どのようなケースで青色申告の節税メリットを最大限に受けられるのか、青色申告するための手続きについて紹介します。

（本記事は2019/01/21配信のものを2021/02/10に更新しております）

▼目次

青色申告制度とは
青色申告の節税メリットを最大限活用するには
青色申告の節税メリットが減るケース
- 事業規模に満たないこと
- 簡易簿記を行っていること
青色申告の適用を受けるための手続き

1. 青色申告制度とは

青色申告制度とは、一定の条件を満たした会計記帳を行い、その記帳に基づいて正しく申告をしている人に対して、所得金額の計算などにおいて白色申告よりも有利な扱いが受けられる制度のことをいいます。また、適正な記帳や帳簿・資料等の保存、申告納税を促すための制度でもあります。青色申告の承認申請書を提出すると、主に次のようなメリットを享受できます。

●最高65万円あるいは10万円の青色申告特別控除

正規の簿記の原則による青色申告であり、かつ貸借対照表と損益計算書を法定申告期限内に提出したならば最高65万円（or 55万円）、それ以外の方法による青色申告ならば10万円が、それぞれに特別控除として所得金額から差し引かれます。

●赤字が発生した場合は損失の繰越控除（最大3年間）

ある年において損失が発生した場合、翌年以後3年間繰り越しをし、黒字が発生した年における所得と相殺が可能です。その結果、所得税・住民税の節税につながります。

●損失の繰戻（所得税の還付）も可能

ある年において損失が発生した場合、前年が黒字ならば、その黒字の年の所得に損失を繰戻して相殺し、前年分の所得税の還付が受けられます。なお、損失の繰戻は所得税における規定となりますので、住民税の還付は受けられません。

これ以外にも、「30万円未満の少額減価償却資産の特別償却（30万円未満の固定資産を全額経費計上できる）」「青色事業専従者給与（青色事業専従者となった家族への給与を経費計上できる）」といったメリットがあります。

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2. 青色申告の節税メリットを最大限活用するには

ただし、青色申告制度は先述の通り、適正な会計記帳と申告納税を促すためのものであるため、誰でも受けられるわけではありません。特に、青色申告の最大のメリットである「55万円の税額控除（令和2年より変更）」を受けるためには、次の2つの条件を満たす必要し、かつ最高65万円の税額控除を受けるには令和2年分よりさらにもう1つの条件が指定されています。

●事業規模として申告可能な「5棟10室」基準

青色申告が適用できる所得は事業所得・不動産所得・山林所得だけです。マンション経営による収益ならば原則として不動産所得に該当します。不動産所得として青色申告のメリットを最大限享受できるかどうかは、その賃貸業務が事業として行われているかどうかによって異なります。事業規模の目安として国税庁が挙げているのが「5棟10室」というもの。具体的には次のような状況を指します。

貸間、アパート等については、賃貸できる独立した室数が10室以上であること
独立家屋の貸付については5棟以上であること

この条件を満たし、後述するもう一つの条件を満たせば青色申告のメリットを最大限享受できます。しかし、この条件を満たさない場合には青色申告で得られるメリットが少なくなります。

●正規の簿記の原則で会計記帳していること

また、青色申告特別控除を55万円にしたいならば、正規の簿記の原則で会計記帳をしなくてはなりません。正規の簿記の原則とは、いわゆる複式簿記のことをいいます。この場合、家計簿やExcelなどでは作成できません。会計ソフトを導入し、日々の会計記帳を行えば自動的に複式簿記で記帳が行われるため、55万円の特別控除を受けたい人は会計ソフトを購入する必要があります。

なお、複式簿記で会計記帳を行っているかどうかの判断基準としては、次の資料になります。