マンション投資の基本
2019/02/01

【要注意】不動産投資1年目のビギナーが、避けるべき行動とは?

(写真=ifoung/Shutterstock.com)
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物件を購入し、管理・運用していく……不動産投資のフローはこれで終わりではありません。マンション経営で本当の意味で成功するには、「投資によって得た利益をどう扱うか」が重要です。真の成功者のためになるための行動について解説します。

突発的な出費に備えて利益はストックしておくのが基本

物件には「新築物件」と「中古物件」があります。中古物件は新築物件と比較し、利回りが高い傾向があり、長期の融資を組めれば、家賃収入からローン返済額を差し引いた「キャッシュフローがプラス」になることもあるでしょう。そして、毎月のキャッシュフローをストックしていくと通帳の残高が自然に増えていくのです。このとき、不動産投資ビギナーの方は、気が大きくなり「ストックしたお金をムダ使いしてしまう失敗」をおかすことがあります。

洋服を買いたい、旅行に行きたい、おいしいものを食べたい……こういったその場の欲求にまかせた浪費は避けるべきです。不動産投資でプラスになったキャッシュフローは、ストックし続けるのが基本になります。なぜなら、マンション経営をしていると予想外の出費、たとえば、突発的な設備交換や修繕が発生することもあるからです。利益のストックによって、こういった不測の事態にもスムーズに対応しやすくなります。

また、不動産投資1年目では、固定資産税や税理士への報酬など支払うべき経費を忘れてしまう可能性もあります。そのため、スタートアップからしばらくの間は、利益に一切手をつけないのが賢明です。

ストックした利益を再投資して、大きなリターンを目指す

といっても、現在の低金利の金融環境では、預金しても利子はほとんどつきません。そのまま現金として寝かしておいても非効率な資産運用になります。そこで、出てくる選択がストックした利益をさらに投資に回す「再投資」です。これにより、マンション経営で得た利益が、さらに増える好循環が生まれやすくなります。

再投資の選択肢はさまざまです。一例としては、「株式を購入する」「毎月の差益で投資信託を積み立てる」といった方法があります。投資信託で得た配当金をさらに再投資することで「複利効果」も生まれます。複利とは、投資によって得られた「元本+利益」にさらに利益がつく仕組みです。元本だけに利息がつく「単利」と比べて効率的にお金を増やしやすくなります。

不動産投資の利益を、さらに不動産投資に再投資する選択も

再投資の選択肢としては、ストックした利益を購入資金の一部にして投資用マンションを買い増す方法もあります。不動産投資で生み出した利益を、さらに不動産投資に回すことで経営規模を拡大していく……不動産投資の成功者には、このような継続的な積み重ねによって大きな資産をつくったケースも少なくありません。

注意点としては、再投資をする際、設備交換や室内リフォームなどにかかる費用をある程度残しておくことです。ストック分の全額を再投資に振り向けてしまうと、突発的な設備交換や一時的な空室に備えられなくなってしまいます。

ただし、賃貸管理会社によっては設備交換やリフォーム費用に関するオプション、空室が発生しないサブリース方式などを用意しているケースもあります。特に不動産投資1年目であれば、規模を拡大させる一方で安定的な運営を確保することも意識して、そういったサービスの利用も検討しておくと良いでしょう。

不動産投資の専用口座をつくると収支が明確に

ここで説明してきた「不動産投資で生まれた利益のストック」「その利益の再投資」を実行するには、不動産投資の収支を常に把握することが前提です。しかし、不動産投資ビギナーの中には「給与や生活費用の預金口座」と「不動産投資の預金口座」が一緒になっているケースもあります。そうすると、どれくらいプラスなのか(あるいは、マイナスなのか)がわからなくなりがちです。

もちろん、口座が一緒になっていてもエクセルなどで別途管理を行えば収支は把握できます。しかし、こういった細かい管理に自信がない方は不動産投資の専用口座開設をおすすめします。不動産投資の専用口座を作成して家賃の入金と経費の支払いをすることで、細かい管理をしなくても手残りを常に把握することができるようになるでしょう。

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