マンション投資の基本
2018/11/14

立地、面積、築年数、設備、何を重視すべき?入居者目線と未来の市場にみるマンション投資の指標

(写真=Sergii Rudiuk/Shutterstock.com)
(写真=Sergii Rudiuk/Shutterstock.com)
マンション投資をする際の基準にはさまざまなものがあります。たとえば、「新築か中古か」「短期か長期か」などはその代表と言えるでしょう。新築物件と中古物件では、マンション投資に対するスタンスが大きく異なります。それぞれを同じように扱うことはできません。また、短期か長期かについても同様で、その後の流れは大きく異なることとなるのです。

このように、いくつかある指標の中から自分の投資スタンスに合ったものを選びつつ、戦略的に投資を進めていくことが、マンション投資の成功の秘訣となります。スタンスを見極めたうえで、未来について考えていかなければ、最適な投資はできません。ただし、いずれにしても重要な指標として「立地」が挙げられることは、まず間違いありません。

なぜ立地が大事なのか?

そもそも、なぜマンション投資において立地が重要となるのでしょうか。まずはイメージしやすいように、入居者目線で選ばれやすい物件とは何かを考えてみましょう。ポータルサイト「SUUMO」が首都圏で引越しをした賃貸住宅入居者を対象に行ったアンケートでは、単身者を中心とした入居者が部屋探しにおいてどのようなポイントを重視しているかについて知ることができます。

まず「家を探すときに重視する項目」において全体の数値をみてみると、家賃以外では「最寄り駅からの時間」が58.6%、「通勤・通学時間」が57.8%、「路線・駅やエリア」が54.7%、「立地・周辺環境」が49.6%と、立地に関する項目が上位を占めています。家賃や立地に関するもの以外の項目では「間取り」が53.1%、「面積(広さ)」が40.4%、「築年数」が38.6%、「設備・仕様」が36.8%と、間取り以外の項目は立地に関する項目よりも低い値となっています。
(SUUMO調べ「お住まいに関するアンケート」より作成)

このデータからは、面積、築年数、設備といった指標に比べて、立地が特に重視されている傾向が読み取れます。また、面積よりも間取り(部屋の形状や設備の場所など)を重視する入居者が多くなっていて、コンパクトで使いやすいタイプの物件が入居者から選ばれやすいと考えられます。

次に「現在住んでいる家を検討した際にあきらめた項目」において全体の数値をみてみると、「築年数」が30.0%、「面積(広さ)」が21.0%、「最寄り駅からの時間」が20.5%、「家賃」が20.3%、「設備・仕様」が17.9%となっています。一方で「路線・駅やエリア」は8.3%、「立地・周辺環境」は9.1%となっています。

(SUUMO調べ「お住まいに関するアンケート」より作成)


このデータから、築年数、面積といった項目は妥協しやすいのに対し、立地に関する項目は部屋探しにおいて妥協しにくいポイントであることが読み取れます。また、好立地の物件であれば築年数にかかわらず入居者から選ばれる可能性が高いことが示唆されています。

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投資するマンションを選ぶにあたっては、想定利回りや物件価格を気にする方も多いでしょう。また、立地に限らず面積、築年数、設備といったポイントも気になるでしょう。しかし、想定利回りは入居者がいてこそ実現できるものですし、物件価格は実のところ得られる家賃収入には直接関係がありません。ここで紹介したデータからもわかるように、立地は入居者から妥協されにくく、面積、築年数、設備など他の項目以上に差別化できるポイントとなるため、最も重視すべきと言えます。

マンション投資は長期的な視野を持って、将来に備える資産形成を目的として行うものです。確かにオーナーとしての目線も大切ですが、まずは入居者目線で選ばれやすい物件とは何かを考えてみると、物件選びにおいてどのような指標を重視すべきなのか、おのずと答えがわかります。

未来を見据えて考えるマンション投資の立地とは

では、未来を見据えてマンション投資について検討した場合、どのような立地が最も望ましいと言えるのでしょうか。人々の動向はもちろんのこと、日本経済や市況、さらには不動産投資の現状を踏まえたうえで概観してみましょう。とくに着目しておきたいポイントは、「都心と地方」「賃貸ニーズ」そして「中長期的な安定収入」の3つです。

・都心と地方の違い

まずは、都心と地方の違いについて考えてみましょう。日本全体で少子高齢化が進む中において、とくに都心への一極集中が加速しています。これから先、都心と地方の差はさらに広がっていくかもしれません。その結果、賃貸需要の面から考えてみても、一等地である都心部はますます強くなり、地方をターゲットにするのは難しくなることでしょう。

・人口と賃貸ニーズの関係性

次に、人口と賃貸ニーズの関係性について見ていきましょう。そもそもマンションをはじめとする集合住宅は、賃貸ニーズがあってはじめて成り立ちます。その前提として、一定規模の人口が必要となります。その点、人口が集中している都心の中でも、さらに賃貸ニーズが集積しているエリアが狙い目となるでしょう。そうした傾向は、これからさらに強くなりそうです。

・中長期的に安定収入を実現するには

こうした実情を踏まえたうえで、中長期的に安定収入を実現するにはどうすればいいでしょうか。重要な指標となるのは、ベースとなる人口、堅調な賃貸ニーズ、そして将来的に盛り上がるであろう経済・市況の状況です。加えて、リスク分散を想定したうえで都心に区分マンションを購入しておけば、リスクテイクと将来の相続対策も同時に実現できることとなります。

好立地が実現しやすい区分マンション投資

とくに区分マンションは、好立地でマンション投資を行う場合に最適です。一棟物件とは異なり、1億円を超える莫大な初期投資も必要ありません。リスク分散をしながら、将来をふまえたポートフォリオを形成することも可能です。これからマンション投資をはじめる方は、短期ではなく、中長期的な視点をもって、東京都心に区分マンションを購入してみてはいかがでしょうか。
 

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