マンション経営といった不動産投資で利用するローンの返済期間は「最長35年」が一般的です。しかし、中には「最長45年可」という驚異の長期ローンも存在します。このような〈超〉長期ローンを利用すると、月々の返済額が抑えられ、手元に残るキャッシュが多くなりやすいメリットもあります。今回は、このローンの詳細について解説していきます。
（本記事は2018/12/19配信のものを2020/03/05に更新しております）
はじめに、〈超〉長期ローンのメリットをより理解しやすくするために、マンション経営で外せないポイントを整理します。毎月の"手残り重視"で不動産経営をするときに重要なのは次の2点です。
安い金利でローンを組めば、支払い総額は少なくなります。加えて、返済期間が長くなると毎月の返済額が減り手残りは増えます。手残りとは、次のような式で手元に残るキャッシュのことです。
このような仕組みのため、マイホーム購入時には「返済期間を短くすること」はプラス材料ですが、マンション経営では必ずしもそうとは限らないといえます。なぜなら、返済期間を短く設定すれば毎月の手残りが少なくなり、一時的な空室や突発的な修繕といったリスクに対応しづらくなる可能性があるからです。
具体的に、不動産投資ローンの返済期間をどれくらいに設定すれば理想なのでしょうか。これは、取引する金融機関、物件の価値、借りる方の信用力などによって異なります。15年という短期間の設定もあれば、25年、35年という長期間の設定もあるでしょう。一般的な金融機関では、35年前後の提示が最長だと考えられます。
しかし、最近になってこの「最長35年」という常識を覆すローンが現れました。「最長45年」のローンが登場したのです。この〈超〉長期ローンは、新築マンションだけでなく中古マンションにも利用できます。中古マンションは新築に比べて割安だといわれます。その割安物件を最長45年という〈超〉長期ローンで購入することで、不動産投資においてこれまで以上の手残りを実現することが可能になります。
最長45年ローンの利用シミュレーションをしてみましょう。物件価格2,000万円の不動産投資用の中古マンションを「返済期間35年と45年」で購入したケースを比較します（どちらも金利1.9％で金利が変動しないという設定）。
返済期間35年と45年の月々の差額は約1万円です。もちろん、手残りは家賃や管理費・積立金にもよりますが、仮に家賃が月8万円、管理費・積立金の合計が1万2,000円だとしたら、45年設定の場合の手残りは1万2,873円になります。
この〈超〉長期ローンととくに相性がよいのは、20代、30代の若い世代でしょう。たとえば、現在30歳の方が返済期間45年でローンを組むと、完済時には75歳になります。これからの日本は、人口減少社会が本格化して「シルバー世代でも働くのが当たり前」になっていきます。75歳までは出来る範囲で働いて、その後は家賃が丸々収入になる……そんな人生設計もあり得るでしょう。
「60代、70代になってもしっかりローンを返済していけるだろうか？」という心配もあるかもしれません。しかし、住宅ローンと違ってマンション経営といった不動産投資のローン返済のほとんどは、家賃収入から行われます。そのため、家賃が継続的に安定して得られる状況を整えておけば、返済を過度に心配する必要はないでしょう。
また、マンション経営ではローンの名義人が亡くなったり、大きな病気をしたりしたときに残債が0円になる「団体信用生命保険」という保険がつくのが一般的です。これにより、万が一のときには家族に資産を残せるので安心です。
「45年後は物件が老朽化していて投資対象にならないのでは？」という意見もありそうですが、技術革新によって古いマンションの再生が今よりも盛んに行われていることが予想されます。
もっとも、返済期間が45年だからといって、必ずしも45年間にわたる返済の責任を負うわけではありません。家計の状況に応じて繰り上げ返済を行うスタンスで取り組むことで、団体信用生命保険をはじめとしたローンのメリットを享受しながら早期返済を実現できるでしょう。積極的に繰上げ返済を行っていけば、30年、20年といった期間での完済も不可能ではありません。
加えて、返済期間45年で手残りを重視しつつ、子供が大きくなって団体信用生命保険が不要となるタイミングで売却するなど、出口戦略を描くのもよいでしょう。
このように、柔軟性のあるマンション経営といった不動産投資を実施できる点が〈超〉長期ローンの魅力といえます。〈超〉長期ローンを含め、どのような融資条件で購入するとよいか、信頼できる不動産会社からのアドバイスを参考にしながら検討を進めるとよいでしょう。
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※返済額や手残りはあくまでもシミュレーションです。実際に借入時の金利や額とは異なります。
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