マンション投資の基本
2018/08/30

あらためて知っておきたい!不動産投資にまつわる法律知識まとめ

(写真=Billion Photos/Shutterstock.com)
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不動産投資に関する法律は、契約に関するものから建築に関するものまで、実に多くの法律があります。もっとも、これらすべてを知っておかないと不動産投資を行えないわけではありません。不動産関連の法律は専門的な内容のものも多く、一朝一夕に全てを学ぶことは不可能と言えます。だからこそ、専門家である不動産会社の協力を得ることが大切になります。

しかし、全く法律知識を得ないでいると、信頼できる不動産会社を選んだり、不動産会社がオーナーや入居者のために行っている業務の意図が理解できなかったりすることもあるでしょう。また、主な法律の概要を知っておけば、いざというときにも役立ちます。

そこで、これから不動産投資をはじめる方はもちろん、すでに不動産投資に着手されている方も、不動産投資に大きく関連する主な法律として、民法と借地借家法、宅地建物取引業法(宅建業法)について簡単におさらいしておきましょう。それらの内容に加えて、法律が整備されている背景なども理解しておけば、難しそうな法律の全体像がイメージしやすくなるはずです。

なぜ不動産に関しては多くの法整備がなされているのか?

そもそも、なぜ不動産に関しては多くの法整備がなされているのでしょうか。その理由は、不動産というものが私たちの暮らしに欠かせないものであり、かつ、資産としての価値が高いために、万が一トラブルに発展したときの被害や損害が大きいという背景があるためと考えられます。つまり、身近ではあるけれど、人々の資産形成に大きな影響をおよぼすもの、それが不動産です。

たとえば、賃貸住宅に住んでいる方が、突然、大家さんに「明日から出て行ってください」といわれたシーンを考えてみてください。引っ越しには準備が必要です。また、次に移る場所も見つけなければなりません。もし、法律で賃借人の権利が守られていなければ、そのような大家さんの要求にも応じなければなりません。

あるいは、土地や建物の権利についてはどうでしょうか。マンションオーナーの方が、適正に行われた契約によって物件を手に入れたのにも関わらず、「やっぱりあなたには売れません」などと反故(ほご)にされてしまっては大変です。やはり、法律で定められた規定があるからこそ、投資家の方も安心して取引ができるのです。

不動産投資にまつわる主な法律3選

不動産投資を行ううえで特に押さえておきたい法律として、「民法」と「借地借家法」の2つがあります。それぞれの違いとともに、不動産の現場に欠かせない「宅地建物取引業法(宅建業法)」についても理解しておきましょう。

・大原則となる「民法」

不動産取引の原則は民法によって規定されています。不動産取引の当事者間において、何らかのトラブルが発生した場合には、民法によって解決するのが原則です。不動産投資に関わる民法の規定には、売買契約や賃貸借契約など「債権」に関する規定、所有権や地上権などの「物権」に関する規定、相続や贈与に関する規定などがあります。

・特別法である「借地借家法」

ただし、土地や建物の賃貸借契約については、民法に優先する特別法として「借地借家法」が定められています。この法律では、従来の民法では弱い立場とされる借主(借地権者・建物の賃借人)を保護するための規定が設けられています。

具体的には、借主の対抗要件(第三者に権利を主張するうえで必要な条件)として、借地権においては「建物の所有」、建物の賃貸借においては「建物の引渡し」が規定されています。また、借主が更新を希望する場合、貸主は「正当な事由」がなければ更新を拒絶してはならないという内容も規定されています。なお、ここで言う「借主」には入居者だけでなく、社宅として賃貸物件を借りる企業や、サブリース(借り上げ)を行う不動産会社なども含まれます。

このような借主保護の規定がある一方、貸主側の目的に応じた賃貸借契約を行うことができる仕組みとして、権利の存続期間の延長がない「定期借地権」や、原則として契約更新がない「定期建物賃貸借(定期借家)」に関する規定が設けられています。

・不動産業の基本「宅地建物取引業法(宅建業法)」

また、不動産業の適正な運営や取引の公正さを定めているのが「宅地建物取引業法」です。主に不動産の取引に関する免許制度、売買契約や賃貸借契約においてのルール、誇大広告の禁止などが定められていて、「購入者等」、つまり不動産業者でない一般の方の保護を図るための法律となります。ちなみに「宅地建物取引士」とは、売買契約や賃貸借契約における重要事項説明を行う有資格者のことです。

法律を知って不動産投資を円滑に進めていこう

民法や借地借家法、あるいは宅地建物取引業法のほか、「不動産登記法」、「消費者契約法」、「建築基準法」をはじめとした建築関連法令、区分マンションの法律関係を規定する「区分所有法」、マンション管理(建物管理)に関する法律、税制関連の法律など、不動産投資に関連する法律はたくさんあります。そのすべてを理解しておく必要はありませんが、どのような法律があるのか知っておくと、何かのときに役に立つかもしれません。

小さなトラブルであれば、当事者間の話し合いによって解決できることも多いはずです。しかし、万が一大きなトラブルに発展してしまった場合には、法的な解決を目指す可能性も想定されます。法律の概要を知り適切に対処できるようにしましょう。

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