マンション投資の基本
2018/12/03

バブル期の不動産投資と現代のマンション投資の違いとは

(写真=Jacob Lund/Shutterstock.com)
(写真=Jacob Lund/Shutterstock.com)
"お金"は、社会全体の経済状況に大きな影響を受けます。社会的に景気が良くなれば、お金まわりも良くなりますし、景気が悪くなれば、お金は停滞していきます。そうした社会全体を俯瞰した"お金に対する理解"があれば、景気が良し悪しに関係なく適切な対処ができるようになるでしょう。大事なのは、その背景にある社会情勢を意識することです。

たとえば、資産運用を行うにしても、「社会がどのような状態にあるのか」によって、最適な行動は変わってくるでしょう。極端な話でいえば、高度経済成長期を経て迎えたバブル景気のときに行う投資と、失われた20年ともいわれる不況期を経た現在とでは、時代に適した資産運用は異なるはずです。時代が変われば、投資方法もまた変わってくるものです。

戦後、社会はどのように変化したのか?

では、第二次世界大戦後から現在に至るまで、社会はどのように変化してきたのでしょうか。簡単におさらいしておきましょう。戦後の日本は、とくに1955~1973年の約20年間において、年平均10%前後という高い経済成長率を記録していました。その背景には、朝鮮戦争特需やオリンピック景気、所得倍増計画など、さまざまな追い風があります。

そのように好調であった日本経済も、円の切り上げや変動相場制の移行、石油危機などを経て、マイナス成長に転落。しかし1980年頃には、それらの経済危機を乗り越え安定成長時代を迎えます。さらに、1985年のプラザ合意をきっかけとした円高から、"狂乱の時代"ともいわれたバブル景気を経て、バブル崩壊後は長引くデフレに苦しむこととなりました。

マンション投資に見る時代に合わせた成功法則とは

とくに土地や建物などの不動産に着目すると、特徴的であったのはバブル景気でしょう。バブル期には、いわゆる"財テク"という名のもとに、土地の値段が上がることを前提として、あらゆる企業や富裕層が不動産に投資していたのです。では、当時と現代とを比較して、マンション投資のあり方にはどのような違いがあるのでしょうか。

・バブル期におけるマンション投資の特徴

バブル期においては、土地の値段が自然と上昇していました。そのため、銀行をはじめとする金融機関から融資を受け、そのお金で不動産に投資するだけで財テクになったわけです。投資対象を見極めるための複雑な分析や戦略なども必要ありません。投資する側としては、これほどラクなこともないでしょう。ただ結果的に、そうした状況は長続きしませんでした。

・現代におけるマンション投資の特徴

では、現代のマンション投資についてどうでしょうか。日本の現状を考えると、少子高齢化・地方における人口減少の影響から、地域によって不動産をとりまく状況には大きな格差が生じています。国土交通省が発表した「平成30年地価公示の概要」によると、三大都市圏(東京圏、大阪圏、名古屋圏)では商業地を中心に上昇傾向が見られるのに対し、地方圏では下落傾向が続いています。

また将来的にみると、東京における人口増加、および単身世帯の増加が顕著です。「東京都の統計」によると、東京都では2035年まで、東京23区では2040年まで人口増加が続くと予測されています。加えて、2014年3月に公開された「東京都世帯数の予測」によると、東京では人口増加がピークを迎えたあとも単身世帯が増加し続けると予測され、2045年の単身世帯割合は東京都全体で47.5%と約半数、東京23区では50.2%と単身世帯が半数を超える予測となっています。

現代のマンション投資ではこのような情勢をふまえ、どのようなエリアの物件に投資すべきなのかを慎重に検討する必要があるといえます。

・それぞれの違いから見られるマンション投資のポイントとは

バブル期のように、何もしなくても不動産価格が上昇していく状況は、ある意味で最も危険であるといえます。なぜなら、投資の判断を大きく鈍らせる可能性があるからです。実際に、バブル期に過剰な融資を行った金融機関、不動産関連の新興企業に積極的な融資を行った金融機関は、バブル崩壊により莫大な不良債権を抱え、破綻の道を辿ることとなりました。

本来、投資にはリスクとリターンが内在しているものです。マンション投資においては投資するエリアを見極め、適切な判断を経たうえで、投資することが肝要なのです。

経済状況、社会、市場をふまえた戦略を立案するために

投資判断は、経済状況、社会、さらには市場を考慮した戦略をふまえたうえで立案しなければなりません。そのためには、自分で考えるだけでなく、専門家の力も借りる必要があります。より地に足の着いた投資を行うためにも、過去の歴史を参考にすると良いでしょう。
 

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