単身者用？ファミリー用？それぞれの特徴とメリット・デメリットとは

区分マンションの投資対象には、ワンルームなど単身用のコンパクトマンションと、2LDKなどのファミリー向けマンションがあります。サラリーマンの不動産投資家は都心部のコンパクトマンションに投資しているケースが多いのですが、ファミリー向けマンションも投資対象としてのメリットは豊富にあります。

それぞれの投資対象としてのメリット・デメリットや、特徴などを詳しく見ていきましょう。

ワンルームマンションのメリット・デメリット

ワンルームマンション投資のメリットは、まず、物件面積が狭いので購入金額が低いことが挙げられます。

一般的に、ワンルームマンションの方がファミリー向けマンションよりも収益性が高いといわれます。例えば、ワンルームマンション2部屋分の土地があったとして、そこに2倍の広さのファミリー向けマンションを建てたとしても、ワンルームマンション2部屋分の家賃がとれるとは限りません。それならば、敷地面積いっぱいにワンルームマンションを建てたほうが、収益性が高くなるということです。

ワンルームマンションの場合、多くの入居者は若者の単身世帯になります。こうした入居者は数年おきに入れ替わる可能性が高く、物件の傷みが激しくなりにくい傾向があり、退去時のクリーニングやリフォームにかかるコストを抑えることができます。立地によっては、オートロックやインターネットなどの人気設備を備えていれば、入居者がつきやすく空室リスクを抑えることができます。

一方、単身向けのワンルームマンションのデメリットは競合の多さです。上記のようなメリットに着目して参入してくる投資家が増えた結果、一部ではワンルームマンションが供給過多になっている地域もあります。ワンルームマンションは間取りなどが横並びになりがちなので、多くは立地と家賃が勝負になります。立地が劣るマンションの場合、家賃も抑えざるを得ないため、収益性が低くなってしまいます。

ファミリー向け物件のメリット・デメリット

ファミリー向け物件は購入価格が高くなりますが、平方メートルあたりの価格に直すと割安になることもあります。

最大のメリットは、ワンルームマンションに比べて、入居年数が長くなる傾向があるということです。不動産経営の最大リスクは空室ですから、入居年数が長いということは、それだけ安定した収入を見込めるということになります。また、ファミリー向けの物件は、長く住むことを前提としているので、入居者のモラルがよく、隣人同士のトラブルも少ない傾向があります。

また、ファミリー向け物件の売却先は、投資家だけでなく居住用に家を探している人も対象になります。そのため、タイミングによってはすぐに売却先が決まる可能性もあります。

一方、ファミリー向け物件のデメリットも見てみましょう。入居年数が長いと言うことは、一度退去された時にはそれだけ物件の傷みが激しいことが予想され、かつワンルームマンションと比べて部屋の面積が広いため、リフォーム費用が高くなる可能性があります。

ただ、ファミリー向け物件ならリフォーム費用をかけることを逆手にとって、物件のバリューを上げることも可能です。物件自体は古くても、内装を新しくし、最新の設備機器を入れて現代風にリノベーションをすれば、家賃レベルを維持することは可能です。