不動産投資のリスク(2) 金利上昇リスクの対応方法

(写真=hidesy_Shutterstock.com)
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不動産投資ローンを組む際、「金利」はとても重要です。ローン返済は数十年に及ぶことの多いため、将来の金利上昇はコストの増加につながります。今回は、金利上昇が不動産投資に与える影響について詳しく見ていきましょう。

借入金に関係のある2種類の金利

金利には「固定金利」と「変動金利」があります。これは不動産投資だけでなく、居住用の住宅ローンも同様ですので、馴染みのある方も多いでしょう。

借入金を返済するときは、実際に借り入れた元金に利息を加えた金額を金融機関に返済します。なお、返済する各回における元本と利息の比率は、元利均等返済と元金均等返済という2種類があり、適用する方法によって異なります。

固定金利と変動金利についてですが、まず、借入れ時点の金利を一定期間継続するのが「固定金利」です。一方で、金融機関によって異なりますが、半年に1度の割合で見直した適用金利を都度設定する方法が「変動金利」です。

おおむね変動金利は固定金利よりも1%前後安く設定されています。これは、金融機関による「リスクへの考え方」です。固定金利は借入れ時期の金利で固定します。そのため、金利が上昇する時勢になっても、影響を受けず固定された金利が継続します。一方、変動金利は金利が上昇すると適用金利も上昇するという特徴があります。「金利の上昇リスク」を受け入れなくてはなりません。

当然、金利の上昇リスクと合わせて「金利が下落する可能性」もあります。この場合は、変動金利は下落した金利に合わせて下がるため支払う金利が少なくなりますが、固定金利は時勢の影響を受けず当初の金利が継続されます。

固定金利と変動金利のどちらがいいのか 

ここ数年、日本は過去に例を見ないほどの低金利が続いています。これまで投資家が不動産の購入資金を借りるとき、「これ以上金利が下がることはないだろう」として、金融機関や専門家の多くも固定金利を推奨していました。

金利は国の金融政策や株式市場、地政学リスクなどの影響を受けます。今後は金利が不透明なため、現状の金利を適用するために固定金利を選ぶ動きと、さらに金利が下落することを想定して変動金利を選ぶ動きの2つの傾向があるようです。

また、長らく日本はデフレ(デフレーション)の時代が続きましたが、今後インフレ(インフレーション)になる可能性もあります。インフレでは物価が上がる一方で金利も上がるといわれています。適用金利方法を選ぶ際には、多くのことに気を配る必要があります。

不動産投資にあたっては、金融機関から言われるがままではなく、どちらの金利を選ぶのが得策か、それはなぜなのかを考えることをおすすめします。借入額によっては、金利の違いは家賃分を吸収してしまうほどの金額にもなります。今後は東京オリンピックもあり、さらに金利がどう変わっていくのか、不透明な部分もあります。

情報を集め、専門家の意見などを聞きながら、不動産投資における金利上昇リスクと向き合っていきましょう。

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