不動産投資市場は過熱！物件価格は上昇しているのに「今」不動産投資が有利な理由

巷では、2020年の東京オリンピックを前に「不動産投資」に注目が集まっています。ただ、注目が集まっているということは、「すでに価格が上がりきった状態なのではないか」と考える人も多いでしょう。ですが実は、今こそが不動産投資に有利な状況との見方もできます。

今回は、「なぜ不動産投資が過熱しているのか」そして「なぜ今投資を行うべきか」を詳しくみていきましょう。

アベノミクスやオリンピック誘致が不動産価格の上昇に！

現在の不動産市場高騰の背景には、日本経済の活況があります。1990年代のバブル経済崩壊から、日本経済は長い低迷を続けてきましたが、近年ではアベノミクスといわれる経済政策や、2020年に控えたオリンピック開催などを皮切りに、国内外の投資意欲が高まりを見せています。

事実、オリンピック誘致が決定してから地価も順調に推移しており、特に千代田区や墨田区押上駅から錦糸町、田町駅と品川駅といった地域の値上がりが著しい状況です。また、オリンピック選手村の建設が予定されている湾岸エリアなどではマンションや商業施設の建設が進んでおり、投資家の熱い視線を集めています。

一方で、オリンピック景気により物件価格が上昇しているということは、「今購入したら『高値掴み』してしまうのではないか」と考える投資家の方も多いでしょう。しかし、まだ投資すべきタイミングと言える理由もあります。その理由は記録的な低金利にあります。

記録的な低金利に注目

不動産投資は、大抵の場合、金融機関の融資を利用します。国債の利回りも低下しており、新規の貸し出し需要も弱い中、担保としての価値が出やすい不動産への投資は金融機関にとって、優良な貸出先となります。低金利で資金調達が出来れば、物件価格の高騰（物件利回りの低下）分を吸収することができる可能性があります。さらに融資状況によっては本来、借入が難しい層に対する融資も今なら付きやすいという状況が続いています。

イールドギャップは重要ポイント

不動産投資にとって、イールドキャップは重要なポイントです。イールドキャップとは、簡単に言えば利回りと長期金利の差のことです。不動産投資におけるイールドギャップとは表面利回りから融資の金利を除したものとなります。

仮に家賃収入80万円、物件価格2,000万円であれば4％の利回りとなります。つまり、金融機関が2％の利回りで貸し付けした場合、「4％－2％」となり、粗利は2％という計算となります。

これが仮に1.65％で貸し付けした場合、「4％－1.65％」で2.35％という計算となります。よって低金利で資金を借りることができる「今」は物件価格が高騰し、表面利回りが低下していても、その分、融資の金利も低いため、十分な「粗利」の確保がしやすい状況といえます。

このように、景気が回復し物件価格も向上しているにもかかわらず、金融機関の「不動産投資家への低金利融資」が構造的に続いている状況は、不動産投資のまたとないタイミングといえるのです。

不動産ローン融資の敷居が低くなっている現在について

このような状況ですから、「以前、不動産ローン融資が通らなかった」という人も、再度申請してみることをおすすめします。事実、2016年前期の金融機関の不動産融資は、7兆706億円とバブル経済期の新規融資額を上回る結果だったと報道もありました。

また、メガバンクだけでなく、地方銀行、信用金庫、ノンバンクなども積極的な融資を行っていますので、金融機関を1つに絞る必要はありません。まずは、多くの金融機関と密接な関係を持つ不動産業者に相談してみましょう。