マンション投資の管理
2018/09/03

安定収入を維持するために!“客付け”に強い賃貸管理会社の見極め方

(写真=fizkes/Shutterstock.com)
(写真=fizkes/Shutterstock.com)
区分投資でも一棟投資でも、不動産投資において入居者の獲得は重要なポイントとなります。不動産投資の収入源が家賃収入である以上、入居者を獲得すること、および入居者を維持し、できるだけ空室をつくらないようにすることは常に意識しておくべきでしょう。

特にサラリーマン投資家の場合、物件を自分で管理することはほとんどありません。本職がある以上、日中は仕事に集中することが求められるため、自ずと物件の維持管理、あるいは運営の時間をとることはできなくなります。そこで、賃貸管理会社に依頼することとなります。

賃貸管理会社に依頼するうえでも、特に入居者の獲得が重要となります。入居者の獲得力に定評がある賃貸管理会社を選ぶことができれば、それだけで不動産収入が安定的に得られる可能性が高まります。

客付けは賃貸管理会社の力量によるところが大きい

これから不動産投資をはじめる方の中には、「賃貸管理会社なんてどこも一緒だろう」と考えている人がいるかもしれません。しかし実際には、それぞれの賃貸管理会社ごとに特徴があります。その違いを知っておかなければ、客付けに影響が及ぶ可能性があります。

たとえば、客付けが得意な賃貸管理会社もあれば、オーナーとの関係性を重視している賃貸管理会社もあります。あるいは、エリアを特化することで強みを発揮している賃貸管理会社もあります。それぞれに違いがあるからこそ、適切な選択をする必要があるのです。

特に気をつけたいのは、賃貸管理会社が客付けに力を入れていないばかりに、空室期間が長引いてしまうことです。そのような場合でも、委託先を客付けに強い賃貸管理会社に変更しただけで、意外とすぐに入居者が決まったというケースがあります。それだけ、賃貸管理会社の役割は大きいと言えるでしょう。

客付けに強い賃貸管理会社の見極め方とは

では、客付けに強い賃貸管理会社を見極めるにはどうすればいいのでしょうか。ポイントとしては、それぞれの賃貸管理会社がどのような強みや弱みを持っているのかを把握し、物件の特徴やエリアを考慮しつつ、依頼する業者を選ぶことです。

・大手の不動産会社と地場の不動産会社

まずは、「大手の不動産会社」と「地場の不動産会社」の違いを理解しておきましょう。全国に支店を設置しているような大手の不動産会社は、どのエリアの物件でも対応できる可能性が高いでしょう。また人的資源も豊富で、入居者の獲得に関してはもちろん、家賃保証や修繕に関するさまざまな手厚いサービスを提供している会社もあります。ただしその分、管理代行手数料や修繕費が高くなる傾向があります。

一方、地場の不動産会社は“地域密着型”で営業し、地元に根づいているのが特徴です。そのため、特定の狭い地域の情報に詳しく、かつ周辺住民との関係性も良好なケースが多いものです。ただし、得意エリア外の物件での入居者の獲得や、周辺エリアや遠方から入居希望者を呼び込むことは苦手な傾向があります。

このように、大手の不動産会社、地場の不動産会社どちらにも強みと弱みがあります。その点をふまえた不動産会社の見極めポイントとして、「サービス内容の手厚さと管理代行手数料とのバランス」「客付けしてほしい物件に対する広範囲からの集客」の2つが大切になってきます。

・客付けのみを専門とする不動産会社も

また、なかには客付けのみを専門に行っている不動産会社、つまり賃貸仲介業者もありますが、注意が必要です。このような業者は、確かに客付けにおいては力を発揮することも多いでしょう。しかし、入居後の管理を受け持っていないため、なかには「客付けしてしまえば終わり」というスタンスの業者もあります。

そういったスタンスの賃貸仲介業者に客付けを依頼した場合、例えば入居させたいがために入居審査が甘くなっていたり、賃貸借契約締結時の説明に不備があったりして、入居後にオーナーと入居者との間でトラブルが生じる可能性が高まります。

もちろん、客付け専門の賃貸仲介業者だからというだけで悪い業者とは限りませんが、客付けを任せる不動産会社を選ぶ際には、入居審査の方法や審査基準(入居者情報のチェック、保証人の設定、利用する賃貸保証会社の信頼性)、賃貸借契約締結時の説明の仕方(対面での説明やIT重説などを徹底して行っているか)をチェックすると良いでしょう。

・必要なことをレスポンス良く対応してくれるかどうかがカギ

客付けに加えて、レスポンス良く対応してくれるかどうかも重要となります。たとえば、何らかのトラブルが生じたとき、すぐに対応してくれる業者であれば安心です。そのあたりのサービス内容、あるいは対応への姿勢についてもチェックしておいてください。

適正な募集条件がすべての基本

客付けにおいては何よりも、家賃や初期費用といった募集条件が適正なものでなければ、安定して入居者を獲得することはできないでしょう。そのために大切なのは、周辺の家賃相場を入念に調べること、ターゲットとなる入居者を想定し、初期費用など家賃以外の面にも気を配ることです。この点をしっかりとアドバイスできる会社が、最も客付けに力を発揮する賃貸管理会社と言えるでしょう。

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