マンション投資の管理
2018/12/15

空室も家賃滞納も怖くない!リスクに備えるマンション投資の賃貸管理術

(写真=Peshkova/Shutterstock.com)
(写真=Peshkova/Shutterstock.com)
自分自身が働くことによって得られる"労働収入"とは異なり、マンションを所有して他人に貸し出すことによって家賃収入が得られるマンション投資は、まさに"不労所得"の代表といえます。不労所得があるかどうかによって、将来に備えるための資産形成は大きく変わるでしょう。不労所得があれば、将来の老後生活に安心感が生まれることでしょう。

ただし、たとえマンションを所有していても、借りる人がいなければ家賃収入は得られません。また、賃借人がいたとしても、その賃借人に家賃を納めてもらえなければ、マンション経営は成り立ちません。マンション投資の収益は家賃がすべてです。安定的に家賃を得られるかどうかが、マンション投資の成否をわけるといっても過言ではありません。

家賃を得られないリスクとは?

では、家賃を得られない場合のリスクにはどのようなものがあるのでしょうか。大きく分類すると、「空室リスク」と「家賃滞納リスク」があります。

空室リスクとは、保有しているマンションが空室になることにより、家賃収入が途絶えることです。もっとも、仮に入居者が転勤などで退去しても次の入居者がすぐに見つかれば問題ありませんが、空室期間が長引いてしまうと、マンション投資の収益は大きく悪化してしまいます。

また家賃滞納リスクとは、入居者はいるものの、その入居者が家賃を滞納してしまうケースです。いくら入居者を獲得できていても、その入居者が家賃を支払ってくれなければ、家賃収入は得られないこととなります。

このように、空室リスクや家賃滞納リスクをはじめ、マンション投資には家賃を得られないリスクがあることを理解しておきましょう。

【参考記事】
初心者でも"罠"にはまらないために知っておきたい不動産投資のリスク4選
はじめる前に学ぶ!不動産投資で成功する人の「リスク回避思考」3つの視点

空室リスクと家賃滞納リスクに備えるための賃貸管理術

マンション投資を行う際には、そうした空室リスクや家賃滞納リスクに対処していくことが求められます。具体的には、次のような方法が想定されるでしょう。

・賃貸管理は専門家に任せるのが基本

不動産投資における賃貸管理は、専門家に任せるのが基本です。賃貸管理業務は入居者募集をはじめ、毎月の家賃回収、入居中の対応、退去時の手続きなど多岐にわたります。このような専門的で手間のかかる業務を自分で行おうとしても、マンション投資初心者の方、会社員など本職を持つ方には難しいのが実情です。

もっとも、オーナーが賃貸管理に時間や労力をかけてしまうと、不労所得にはなりません。とくに空室リスクを軽減するためには、入居稼働率などを参考に、入居者の確保に定評がある賃貸管理会社を選ぶと良いでしょう。

【参考記事】
安定収入を維持するために!"客付け"に強い賃貸管理会社の見極め方

・借主向け保証会社(連帯保証人代行サービス)を活用

家賃滞納リスクに備える方法としては、借主向けの保証会社(連帯保証人代行サービス)を活用するのも有効でしょう。保証会社とは、賃貸借契約において借主の連帯保証人を代行してくれる業者のことです。賃借人に対する入居条件として、保証会社の利用を必須としておけば、家賃はもちろん、原状回復費用や明け渡し訴訟費用、さらには残置物があった場合の撤去処分費用なども保証してもらえます。

家賃滞納リスクに不安がある場合には、入居者に対して保証会社の利用を必須条件としているかどうか、委託予定の賃貸管理会社に確認しておくと良いでしょう。また、賃貸管理会社が提携している保証会社のカバー範囲がどこまでなのかも確認しておくと良いでしょう。

【参考記事】
時代は連帯保証人不要!保証会社を活用するメリット 

・サブリース契約の締結も有効

家賃の保証に関しては、「サブリース契約」を活用するという方法もあります。サブリース契約とは、保有している物件を不動産会社に借り上げてもらい、賃貸経営を任せることで、一定の家賃を受け取れるサービスのことです。

ただし、サブリース契約はマンション経営が安定する反面、売却時にもサブリース契約を引き継がなければならないことや、家賃の見直しがあることをオーナーが認識していなかったために、トラブルにつながるケースが出ています。サブリースの仕組みを利用する場合には、契約内容をよく確認しておくことが大切です。

ちなみに、賃貸管理に関する公的制度として「賃貸住宅管理業者登録制度」があります。この制度に登録している賃貸管理会社(賃貸住宅管理業者)は、管理委託契約やサブリース契約の締結時におけるオーナーへの説明が制度で義務づけられていますので、信頼性の判断材料とするのも良いでしょう。

【参考記事】
空室対策で活用したいサブリース契約には注意が必要!メリットと注意点 
賃貸管理会社の選択基準となるか?「賃貸住宅管理業者登録制度」とは

リスクを減らして安定的な収益を実現するために

空室リスクや家賃滞納リスクがあることを想定し、あらかじめ信頼できる賃貸管理会社に委託しておけば、より安定的にマンション投資を実践することができます。それぞれの注意点をよく理解したうえで、マンション投資のリスクを減らしつつ、不労所得を実現していきましょう。

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