“コスパ”から考える!大切にしたいマンション経営の「修繕」と「費用対効果」

(写真=docstockmedia/Shutterstock.com)
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経年によって古くなるマンションには、定期的な“修繕”が欠かせません。たとえば、経年劣化にともなう室内の「リフォーム」、建物をリニューアルするための「リノベーション」、共用部分を含めた「大規模修繕」などは行ったほうが良い修繕の代表といえます。それらの修繕を経て、建物の価値そのものが維持されていくことになるのです。

ただし、マンションの修繕には計画性が必要です。やみくもに修繕をするのではなく、計画性をもって修繕をしていかなければ、建物の価値を適正に保つことはできません。また、無駄に費用をかけてしまうと、マンション経営自体にも影響をおよぼすことになりかねません。そのような事態にならないよう、あらかじめマンションの修繕について考えておきましょう。

修繕をおろそかにしていると……

自宅ならまだしも、マンション経営に使用している物件の場合は修繕をおろそかにした結果、入居者がつきにくくなってしまうことがあります。入居者の多くは、きちんと修繕されている物件に住みたいと考えるものです。また、すでに入居している人からは、きちんと修繕されていないことでクレームが入ってしまうということもあるかもしれません。

特に共用部で不具合が発生しているなど、ちょっとした修繕箇所をそのまま放置していた結果、漏水などの大きな被害につながってしまうケースは枚挙にいとまがないでしょう。できることなら、トラブルが発生する前に、可能な限り早急に対応したいところです。不動産投資家にとって、修繕への迅速な対応は不可欠なものであると認識しておきましょう。

コストパフォーマンスから考えるマンションの修繕

実際に修繕を行う際には、“コストパフォーマンス”についてもあわせて考えておいてください。支出がともなうことだからこそ、冷静な判断が求められます。

・大切なのは「費用対効果」

特に重要なのは「費用対効果」です。たしかに、お金をかけて支出すればするほど、物件の価値は高まっていく可能性があります。支出した費用の分、物件の設備や性能や見た目などが向上すればなおさらです。ただし、費用をかけたのに効果が出ないのでは、無駄な支出でしかありません。費用対効果を考慮していなければ、投資という観点からは不十分と言わざるを得ません。

・費用対効果が高い修繕とは

費用対効果が高い修繕にはどのようなものがあるのでしょうか。例えば、壁紙クロスを張り替えるときに、一面だけアクセントクロスとする方法があります。一般的なワンルームであれば、通常のクロス張り替え費用に1~2万円程度上乗せするだけで印象アップをはかることができ、他の部屋との差別化が可能です。

ただし、アクセントクロスのデザイン選定には注意が必要です。好みが分かれるデザインを選んでしまうと、入居希望者が減ってしまい逆効果となることもあります。「自分が好きなデザインかどうか」という視点で選ぶのも楽しみの一つですが、入居者確保という目的で考えた場合には、あくまでも“入居者の視点”を大切にして、万人受けしやすいデザインを選定するのがコツです。

ちなみに、設備のグレードアップとして費用対効果が高いものとしては、洗浄便座の取り付け、モニター付インターホンへの交換、電気コンロ(電熱コンロ)からIHコンロ(IHクッキングヒーター)への交換などが挙げられます。

・「管理費」「修繕積立金」の費用対効果

区分マンションの所有者は毎月、管理組合に管理費と修繕積立金を納めます。管理費は共用部分の清掃など日常的なメンテナンスの費用として、修繕積立金は定期的に行う大規模修繕の資金として使われます。

共用部分の管理は手間がかかりますし、大規模修繕の実施計画には専門的な知見が必要となります。一棟物件の場合には、これらに対して自分一人で責任を負わなければなりません。しかし、区分マンションの場合、共用部分の管理や大規模修繕に関しては管理組合が主体となり、建物管理会社と協力して進めることとなります。そのため、区分所有者は管理費と修繕積立金を納めることで、一棟所有の場合に生じる自らの手間や精神的負担を大幅に減らすことができているのです。

このように考えると、区分マンションの管理費と修繕積立金は、費用をかけただけの効果、もっと言えば費用をかけた以上の効果が得られる、コストパフォーマンスの高い支出と言えます。

正しい修繕は節税効果も期待できる

物件の価値を高めるために必要な修繕を行えば、費用対効果があがるだけでなく、節税効果も期待できます。きちんと節税できていれば、不動産投資の収益性も高まっていくでしょう。もちろん、節税を目的にするのではなく、あくまでも物件の価値を高めて入居者に資するということを忘れないようにしてください。

あとは、必要な修繕を定期的に行えるよう、日ごろから準備しておくことをおすすめします。入居者が何を求めているのかをつねに考え、必要な部分への支出を惜しまない姿勢をもっていれば、適切な投資判断ができるようになるはずです。ぜひコストパフォーマンスを考慮に入れつつ、適切な修繕を実践していきましょう。

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