マンションやアパートなどの収益物件を購入し、物件を保有しつつ入居者を獲得していく不動産投資において、物件の「管理」はとても重要です。物件の管理がきちんと行き届いていないと、入居者を獲得できないばかりか、たとえ入居者がついたとしてもクレームやトラブルに発展してしまう可能性があります。やはり、管理は大切なのです。
では、不動産投資を始めるにあたって、物件の管理に関してどのような認識をもっておけば良いのでしょうか。大切なのは物件をどのように管理していくべきなのかを知り、かつ物件の種類ごとに管理状況を整理しておくことです。
そうすれば、自身が保有している物件をどのように管理すればいいのかが明確になり、結果的に収益も安定化していくこととなります。
（本記事は2018/09/30配信のものを2023/02/11に更新しております）
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まずは、物件をどのように管理していくべきかについて考えてみましょう。そもそもマンション投資における管理とは、入居者にとって住み心地がいい環境を実現し、さらにはそれを持続させるためにあるものです。加えて、物件そのものの価値を維持するという観点から物件の状態をきちんと保持していくというのもまた、管理の一環であると考えられます。
このように考えると、マンション投資における管理のあり方についても自ずと見えてくるのではないでしょうか。具体的には、「入居者は何を望んでいるのか？」「物件の価値を維持するために必要なことはなにか？」「そのためにできることはなんだろう？」と考え、必要だと思われる施策を適切なタイミングで講じていくことが求められます。
では、実際に区分所有マンションを購入した場合を想定し、管理のポイントについて確認していきましょう。「ワンルーム」「ファミリータイプ」「タワーマンション」のそれぞれにおいてポイントは異なります。
ワンルームマンションの特徴は、学生、社会人、高齢者、外国籍の方など、多様な入居者が想定されることです。それぞれ生活スタイルや文化、マナー意識が異なります。放っておくとエントランスや廊下にゴミが散乱してしまったり、自転車が所定の位置に置かれていなかったりという事態が起こり得ます。そのため共用部分では、定期清掃や建物管理の状況チェックが重要になります。
また、専有部分の「賃貸管理」という視点で考えると、例えば都心のワンルームマンションでは賃貸需要が安定しているため、入居者が退去してもすぐに次の入居者が決まる傾向にあります。加えて、部屋がコンパクトな分、リフォームにかかる費用や工事期間が短くて済みます。そのため、結果として空室期間が短くなり、家賃収入が途切れないという特徴があります。つまり、様々な魅力の中でも特に立地がかなりものをいうのです。
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次に、ファミリータイプではどうでしょうか。ファミリータイプでも、入居者が住みやすい環境を構築する必要があります。たとえば共用部分に関しては、同じマンションに住む他の居住者とのコミュニティの形成を意識したいところです。特に、ファミリータイプが中心の区分所有マンションでは、投資用ではなく実需目的、つまり自分が住むために購入する方がワンルームマンションより多くなります。そのため、入居者だけでなく区分所有マンションのオーナーも、管理組合の総会などで他の区分所有者との関係性を築いておく必要があります。
また、専有部分については、ワンルームタイプと比べると部屋が広いため、リフォーム費用が高額になることに注意しましょう。加えて、ファミリータイプではワンルームタイプより入居年数が長くなる傾向があります。そのことも想定して、リフォーム費用を試算しておくといいでしょう。
タワーマンションはファミリー向けの部屋が多く、共用部分についてはファミリータイプと同様にコミュニティの形成を意識する必要があります。近年では外国人投資家に購入されるケースも増えており、そのようなマンションでは、実需目的の区分所有者と投資目的の区分所有者の間で関係構築が難しくなっているケースも出ているため、注意が必要です。また、共用設備が充実している分、管理費や修繕積立金の負担も大きくなる傾向があります。
専有部分については、広い部屋が多いことに加えて、ハイグレードな設備や建材が使われていることから、リフォーム費用が高額になります。また、家賃が高額であることから、入居者となり得る方が高所得者や富裕層に絞られてしまい、空室期間が長引くケースも多くなっています。
同じ区分所有マンションでも、ワンルームなのかファミリータイプなのか、はたまたタワーマンションなのかによって、管理の状況も変わってきます。大切なのは、入居者のことをきちんと考え、物件ごとに適切な管理を提供していくことです。投資する物件ごとに、最適な管理を実施していきましょう。
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