マンション投資の収益構造はとてもシンプルです。得られる家賃収入から必要経費を差し引き、さらに税金等を差し引いた手残りが投資家の所得となります。そう考えると、いかに高収益が得られる物件を見つけられるか、あるいは支出が少ない物件を選定できるかが、マンション投資の成否を分けるポイントになると言っても過言ではないでしょう。
とくにマンション投資の支出面に着目してみると、一定の割合を占めているのが、管理組合に納める「管理費」や「修繕費（修繕積立金）」です。ここではそれら支出の相場から適正水準についてみていきましょう。
（本記事は2018/10/03配信のものを2020/05/12に更新しております）
管理費とはつまり、物件を管理するために必要な支出のことです。なかでも区分マンションでは、毎月決められた額の管理費を管理組合に納めます。この管理費はエントランスや廊下、エレベーターといった共用部分について、清掃など日常的なメンテナンスを行う際の費用です。また、管理組合を運営するためにも使われる費用となります。共用部分は区分所有者の共有となっているため、共用部分を管理するための管理費を各部屋の所有者が出し合う仕組みとなっています。
一方、修繕費とは、マンションやアパート等の経年劣化を見越して用意しておくべき支出のことです。区分マンションの所有者が管理組合に毎月納める「修繕積立金」は、大規模修繕等の修繕費用をあらかじめ用意するための積立金となります。
このように、固定費としても一定のウェイトを占める管理費や修繕費は、マンション投資をはじめとする不動産投資を成功させるうえで、ぜひとも注目しておきたい支出であると言えそうです。
では、マンションに投資をしている人、あるいはこれから投資しようと考えている人は、管理費や修繕費に対してどのような意識を持っておけばいいのでしょうか。大切なのは、それぞれの適切な費用について理解しておくことです。あらかじめ相場を理解しておかなければ、それぞれの金額について正しく判断することはできません。
ただ実際には、管理費や修繕積立金の適正水準を理解しないまま、物件を購入している人も少なくありません。それでは、より精度の高い投資を実現することは難しいでしょう。管理費や修繕積立金は定期的に発生する費用であるだけに、その試算をおろそかにしないことが、不動産投資の成否を分けると言っても過言ではないでしょう。
そもそも、管理費および修繕積立金の適正水準とは、どのくらいなのでしょうか。ここであらためて、それぞれの相場について見ていきましょう。どのような判断基準が採用されているのかをチェックしてみてください。
管理費の相場は、購入するマンションのタイプによって異なります。不動産のビックデータを取り扱っているスタイルアクト社の調査から、ワンルームマンションの管理費単価（平米あたりの管理費）の相場を見てみましょう。
平均面積帯別に集計した結果を見ると、平均面積10平米台の物件は436円、20平米台は361円となっています。総戸数や建物の階数（高さ）などの要素によっても平均値は異なりますが、15～30平米のワンルームマンションであれば、平米単価300円～450円（例えば20平米で6,000円～9,000円）が一般的な管理費の水準と言えるでしょう。ちなみに、総戸数200戸未満のマンションでは、総戸数が多いマンションほど管理費単価は安くなる傾向が見られます。
※「分譲マンション管理費 4つの特徴」スタイルアクト株式会社
次に、修繕積立金についてはどうでしょうか。国土交通省が発表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、修繕積立金の目安は次の公式によって求められるとされています。
Ｙ＝ＡＸ（＋Ｂ）
Ｙ：購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安
Ａ：専有床面積当たりの修繕積立金の額（下表）
Ｘ：購入予定のマンションの専有床面積（平方メートル）
（ Ｂ：機械式駐車場がある場合の加算額 ）
※「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」国土交通省
たとえば10階建て、延床面積2,500平方メートルのマンションで、専有面積が25平方メートルの場合、修繕積立金の目安は4,125円～6,250円（「事例の3分の2が包含される幅」をもとに算出）と考えられます。
もっとも、マンションのグレードや総戸数などの要因で、修繕積立金の目安額は異なります。グレードの高いマンショや総戸数の少ないマンションは修繕積立金の平米単価が高くなる傾向があります。
このように、相場を把握すれば管理費・修繕積立金の目安は自ずと明らかになります。どちらも高すぎる場合は収益を圧迫することになりますが、同様に、安すぎる場合にも注意が必要です。なぜなら、仮に必要な管理や修繕に対応するための資金が不足した場合には、管理費や修繕積立金を値上げせざるを得なくなるためです。どの物件にもメンテナンスは必要だと考え、適正な費用がかかると認識しておきましょう。
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