管理・空室対策
2019/02/25

投資マンションのエアコン・給湯器・キッチンは、いつ交換するのが正解?

(写真=Breadmaker/Shutterstock.com)
(写真=Breadmaker/Shutterstock.com)
不動産投資で安定経営を実現するには「住宅設備」が大切です。住宅設備は経年とともに劣化していきます。住宅設備が劣化すると使い勝手が悪くなり、入居者のストレスの原因になりかねません。また、古い住宅設備のままだと入居者を獲得しづらくなる可能性があります。

さらに、入居中に住宅設備の故障が発生すれば、入居者の生活に支障が生じます。緊急の対応が必要となるケースもありますが、対応を間違えれば退去につながる可能性もあるでしょう。ここでは、入居者満足を高める住宅設備の交換タイミングを考えます。

単身者向けワンルーム投資における住宅設備の重要性

住宅設備とは、マンション居室内の給湯器・エアコン・キッチンなどのことです。夫婦やファミリー向けのマンションでは、住宅設備に対する女性のシビアな目を意識する必要があります。とくに内見時には、ほとんどの女性がキッチン周りを重視します。たとえば、「お掃除しやすいフラットなコンロか」「シンクの広さは十分か」「収納スペースはたっぷりあるか」などの部分です。

単身者向けのワンルームマンションでは、「設備」や「面積(広さ)」よりも「最寄り駅からの時間」「通勤・通学時間」「路線・駅やエリア」など利便性が重視される傾向にあります。そのため、夫婦やファミリー向けのマンションほど充実した設備は必要ないといえます。

ただし、家を居心地のよい空間にしたいという単身者も一定数存在します。そのことを考慮して、浴室換気乾燥機、温水洗浄便座といった人気の住宅設備を可能な範囲で揃えておけば、より多くの入居者に選ばれやすくなるでしょう。

【参考記事】
立地、面積、築年数、設備、何を重視すべき?入居者目線と未来の市場にみるマンション投資の指標
入居付けに有利!入居者が選ぶ設備10選(シングル版)

不具合を放置して給湯器を使い続ければ事故のリスクも

どんな住宅設備を採用するかと同時に交換タイミングも重要です。いくら機能性の高いアイテムが揃っていても、故障して使えなくなってしまうようでは意味がありません。

交換タイミングは機器によって変わってきます。はじめに給湯器ですが、業界団体(日本ガス石油機器工業会)推奨の点検・交換時期の目安は「10年」です。また、経年劣化による不具合を放置して使い続ければ、次のようなリスクがあるとしています。

● 機器や配管からの漏れによる火災のおそれ
● 設定よりも熱いお湯が出てヤケドを負う
● 爆発着火、それが原因の火災
● 不完全燃焼による一酸化炭素中毒

設置から10年以上経っている場合、まずは給湯器メーカーや信頼できる専門業者に点検を依頼しましょう。そのうえで、異常や故障が発見された場合には「部品交換でよいか」「給湯器を丸ごと交換するとよいか」を判断するのが賢明です。

エアコンは少し早めの交換を検討する

次にエアコンですが、内閣府 経済社会総合研究所の調査によれば、2009~2017年のエアコンの平均使用年数は約10~13年で推移しています(二人以上の世帯)。これを踏まえると交換タイミングは10年前後と考えられますが、故障のリスクが高まる少し前、8~9年くらいのタイミングで交換しておくのもよいでしょう。

なぜ故障していなくても早めの交換がよいかというと、万が一、真夏や真冬にトラブルが発生したら入居者への負担が大きいからです。また、業者の繁忙期には工事を依頼してから施工までかなりの期間を要することもあります。

なお、エアコンは使用環境にも大きく左右されるため、掃除をしないまま使ったり、結露しやすい環境で使ったりすると、平均使用年数より短い寿命になる可能性があります。退去のたびに、エアコンの状態を賃貸管理会社にしっかりチェックしてもらい、必要に応じてエアコン交換の提案を受けるとよいでしょう。

キッチン周りはアイテムに合わせた交換を

一般的に、キッチンの耐用年数は10年~20年と言われています。ただし、キッチン本体を交換するのはリノベーションなどを行うケースであり、通常は水栓やレンジフード(あるいは換気扇)、ビルトインコンロなど、アイテムごとに修理・交換を行うことがほとんどです。

水栓であれば、5年~10年前後で「水漏れ」「がたつき」「動きが悪くなる」といった不具合が出やすくなります。パッキンやカートリッジなど部品交換で改善する場合もありますが、状態によっては水栓ごと交換が必要となるケースがあります。また、水栓ごと交換してもそれほど費用が変わらないケース、性能や見栄えを重視すると交換が望ましいケースもあります。

レンジフードや換気扇であれば、10年~20年程度で「ファンの音がうるさい」といった症状が出やすくなります。音の感じ方には個人差もありますが、あまりに入居者が不快に感じるレベルであれば交換するのが望ましいでしょう。

ビルトインコンロには、大きく分けてガスコンロのタイプとIHコンロのタイプがあります。大手ガス機器メーカー「株式会社パロマ」の公式サイトによると、ガスビルトインコンロは10年くらいが点検・取替えの目安といわれています。また、IHコンロの耐用年数は一般的に10年~15年程度といわれています。もちろん、利用頻度や清掃状態によって寿命は変動するため、15年~20年程度経過しても使用できるケースもあります。

なお、築30年以上のワンルームマンションでは、「シーズヒーター式」と呼ばれる蚊取り線香のような渦巻き状の電気コンロ(電熱コンロ)が設置されているケースもあります。新しいタイプのIHコンロへの交換は数万円でもできることが多いため、入居者獲得施策として費用対効果の高い方法です。入居者が入れ替わる際には交換を検討するとよいでしょう。

【参考記事】 "コスパ"から考える!大切にしたいマンション経営の「修繕」と「費用対効果」

同じキッチン周りでも、シンクや天板、収納などは比較的、長寿命と言われます。数十年経っていても問題なく使えることもあります。一方で、キッチンは女性の注目ポイントです。古いデザインや傷だらけではイメージを大きく損ねます。ワンルームマンション向けであれば、リーズナブルなコストで交換できることも多いです。

入居者が入れ替わるタイミングが一つのチャンス

ここで解説してきたように、住宅設備の交換をタイミングよく行えば、入居者満足を高められます。住宅設備の入れ替えは費用が発生するからと敬遠するのではなく、あくまで「入居者目線」で考えて検討することが大切です。

特に、入居者が入れ替わるタイミングでの交換であれば、入居者へ負担をかけずに行うことができ、早期の入居者獲得にも効果的です。入居者の退室があった際にはその都度、賃貸管理会社の協力を得ながら住宅設備の状態を確認し、適切な交換時期を見極めていくとよいでしょう。

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