不動産投資の一つであるマンション経営を行うために、中古マンションを購入する時は物件価格や立地も気になりますが、物件の築年数も気になるでしょう。ある程度長い期間、マンションを保有することを前提にするなら築年数に応じた「出口戦略」を考えなくてはいけません。
たとえば築年数30年を超えるような中古マンションを所有して、すぐに建て替える必要が出てくることはないでしょうか。ここでは買う物件選びを誤らないよう、マンションの寿命つまり耐用年数の目安について学びましょう。
（本記事は2018/01/19配信のものを2023/02/08に更新しております）
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不動産物件の寿命を測るときに参考になる数字に法定耐用年数というものがあります。これは物件の構造によって一律に決められた、税法上、使用に耐えうる年数を示した数字です。
マンションで用いられることが多いRC造（鉄筋コンクリート造）の法定耐用年数は、47年間です。ただし法定耐用年数は、税法上の減価償却費の算出のために定めた数字でしかありません。建築基準法など、建築に関する法律でRC造のマンションを使用できる期間は定められていません。
法定耐用年数はあくまで税務上の目安で、マンションに「何年までしか使えない」と決められた数字はありません。そこで、実際にどの程度の期間マンションが居住用として使えるのかという数字ですが、日本建築学会の「建築工事標準仕様書（JASS 5）」によれば、RC造の標準的な建物の場合、大規模補修が不要な期間は65年、そして「供用限界期間（メンテナンスが行われず躯体が使用できない状態になるまでの期間）」は100年としています。
日本で初めての分譲マンション「（旧）宮益坂ビルディング」が建築されたのは1953年。つまり、日本の分譲マンションの歴史は約70年ほどです。その宮益坂ビルディングは、建物の躯体というよりは「外壁や給排水管などの老朽化」を理由として建て替えが検討され、2003年にいったん建て替えが決定したものの、リーマンショックにより建て替え計画が一時ストップしました。
その後、旭化成不動産レジデンスが事業に参画するなどして計画は再スタートとなり、2012年には再度の建て替え決議が成立、2016年に解体工事が着工、2020年7月に竣工。地上15階、地下1階、高さ58.15ｍ（最高62.35ｍ）、延べ面積14,549㎡。「宮益坂ビルディング ザ・渋谷レジデンス」（152戸）のほか、事務所28区画、店舗7区画で構成される複合ビルとして生まれ変わりました。
※参考サイト：宮益坂ビルディング建替え事業｜旭化成不動産レジデンス
また、1956年に建設された日本初の「民間」分譲マンション「四谷コーポラス」は、東日本大震災後の2013年の耐震診断にて劣化が判明。都心の好立地であり、単に修繕コストをかけるよりも建て替えの投資効果が大きいと見込まれたため、建て替え事業が進められることとなりました。
旭化成不動産レジデンスが事業協力者となり、2017年3月に建て替え決議が成立、2017年9月に着工、2019年7月に「アトラス四谷本塩町」として竣工しました。
※参考サイト：四谷コーポラス建替え事業｜旭化成不動産レジデンス
1950年代に建てられたマンションが近年まで居住用に使われていたことからもわかる通り、マンションは税法上の耐用年数（47年）を経過しても居住できます。加えて、先に述べた「JASS 5」における供用限界期間が100年であること、ほとんどの分譲マンション（区分マンション）で長期修繕計画に基づき建物全体の定期メンテナンスが実施されていること、時を経るごとに建築技術が発達していることなどを加味すると、近年建築されたマンションであれば、100年以上にわたり居住できる可能性は決して低くないといえます。
たとえば20代の方が築20年前後のマンションを購入して居住した場合、「人生100年時代」といわれる現代ではありますが、たとえ自分が100歳を迎えても居住し続けられる可能性があります。仮に建て替えがあってもローン完済後の可能性が高く、建て替えにより新築として生まれ変わったマンションをローンなしで所有できるかもしれないという期待が持てます。
また、自己居住用（実需）ではなく、資産形成目的で投資用のマンション（築20年前後）を購入した場合も同様に、たとえ自分が100歳を迎えてもマンションが「自分年金としての家賃収入」を生み出し続けてくれます（もちろん賃貸需要が見込める立地の物件であり、家賃収入が安定的に継続して得られる前提ではありますが）。
現在進行中の案件もあります。東京都港区白金台、白金高輪駅徒歩3分という都心の好立地に位置する「日興パレス白金」の建替え事業が進められています。1981年7月築、当初は主に投資用として分譲された区分マンションで、間取りはワンルーム～3LDK、築年数は40年程度ですが旧耐震基準に該当します。耐震診断にて耐震性不足が確認されたこと、加えて天井高の低さ、床遮音性の不足、給排水管の劣化等、大規模修繕工事では改善が困難な課題を解決するため、建て替えが実施されることとなりました。
旭化成不動産レジデンスとワールドレジデンシャルが参加組合員として事業に参画、2020年1月より既存建物の解体工事に着手しており、2023年9月に地上23階建て・地下1階・総戸数94戸の再建マンション「アトラスタワー白金レジデンシャル」が竣工する予定です。
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「マンションの建て替え」と聞くと、「マンションが住めなくなるほどに老朽化したから建て替えが行われる」というイメージを持つ方も多いことでしょう。確かに、あらゆる物は、経年劣化によって古くなります。自己居住用（実需）のマンションはもちろん、投資用のマンションであっても、経年劣化・老朽化により居住性に悪影響が出ている場合には、リフォームやリノベーション、あるいは建て替えを検討することになります。
しかし、先に述べた事例でもわかるように、建て替えが行われる理由は老朽化だけではありません。実は都心部を中心に、まだまだ居住可能な区分マンションでも建て替えが行われるケースが見受けられます。では、マンション建て替えの理由には、どのようなものがあるでしょうか。大きく3つのパターンをみていきます。
マンション建て替えの理由としてまず思い浮かぶのは、耐震性の強化です。1981年6月1日に建築基準法の改正が行われ、耐震基準が厳格化されました。これは1978年6月12日に発生した宮城県沖地震を受けて改正されたものです。
耐震基準の定義としては、旧耐震基準（1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物）では「震度5程度の地震で倒壊しないこと」だったのが、新耐震基準（1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物）では「震度5強程度の中規模地震でほとんど損傷しないこと」および「震度6強から震度7に達する程度の大規模地震（阪神・淡路大震災クラス）で倒壊・崩壊しないこと」とされ、従来よりも高い耐震性が求められることとなりました。
つまり、旧耐震基準のマンションは、地震への備えが十分でないケースがあります。そのため災害リスクが高まり、資産価値が低くなってしまうのです。
新耐震基準に対応させ、耐震性を強化するためには、建て替えのほかに耐震改修を行う方法もあります。しかし、根本的な構造に問題があるために建て替えが必要となるケースや、建物の劣化度合いや改修した場合の費用、建て替え後の資産価値向上などを加味すると、建て替えを選択したほうが効果的なケースがあります。
マンションを長持ちさせるためには、定期的なメンテナンスが必要になってきます。区分マンションでは、各部屋の所有者は管理費と修繕積立金を管理組合（または建物管理会社）に毎月納めますが、そのうち修繕積立金は大規模修繕を行うための資金となります。
大規模修繕では建物や共用設備を良好な状態に保つための工事を行います。具体的には、外壁や屋根、バルコニーなど建物に関わる工事と、給排水管や消防設備、エレベーターなどの設備関係の工事があります。工事内容が多岐にわたるため、大規模修繕を行うよりも全体を建て替えてしまったほうが費用は少なく済むケースがあります。また、将来的な資産価値の低下や建て替え後の資産価値の向上を考慮し、建て替えを選択するケースもあります。
これまで述べた2つの理由はマンション自体から生じるものですが、一方で立地の面から建て替えの理由が生じることもあります。それが都市計画や再開発による建て替えです。具体的には、マンションの敷地の一部が都市計画道路の予定地となっていて、道路建設や幅員拡張を行う際に建て替えが必要となるケースや、自治体や大手デベロッパーが主体となる再開発のプロジェクトが持ち上がり、エリアを一体的に開発する場合に建て替えとなるケースがあります。
例えば、武蔵小山駅前で行われた再開発事業では、分譲ワンルームマンション「日神パレス武蔵小山第2」（1988年11月築）が築30年程度で新耐震基準にもかかわらず建て替え対象となり、複合再開発タワーマンション「シティタワー武蔵小山」に生まれ変わったという驚くべき事例があります。
このようなケースでは、建て替え資金の捻出がしやすいという背景があります。その要因として、第一に、立地によっては容積率の緩和などの特例が受けられることです。特例により、建物の延床面積を増やすことができれば、部屋数を増やして販売することで収益が得られます。ちなみに容積率とは「敷地面積に対する延床面積（床面積の合計）の割合」のことです。
第二の要因は、建て替えの事業性が評価されれば、金融機関からの融資を受けられるケースがあることです。第三の要因は、一部屋あたりの平米数が増加すれば収益力が高まり、区分所有者から資金を集めやすくなることです。これらの要因から、築年数がそれほど古くない区分マンションでも建て替えが行われるのです。
また、再開発プロジェクトによって、街全体が生まれ変わります。再開発を行うことで社会的には経済効果が生まれますが、その街で生活する人々にも多くのメリットをもたらします。
例えば、歩行者や自動車道路の整備により交通利便性が得られます。また、緑化や公園・広場の整備により良好な生活環境が形成されます。さらには、新しくなった街の良好な景観を楽しむこともできます。このような「良い街」にあるマンションは必然的に居住者から選ばれやすくなるため、賃料や物件価格が高まり、マンションの資産価値が向上するのです。
特に、東京の都心部では、2021年に行われた「東京2020オリンピック・パラリンピック」以降に完成する再開発計画がいくつも控えています。東京は世界的にみてもトップクラスの都市であり、オリンピックを契機にさらに世界的地位を向上させることが期待されています。都心部では今後も新たな再開発計画が策定されるかもしれません。仮に再開発に伴い、所有する区分マンションの建て替えが行われれば、資産価値を大きく高められる可能性があるのです。
このように、建て替えとなる理由はさまざまありますが、ポイントとしては「資産価値の向上」を目的として区分マンションの建て替えが決定されるという点です。
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当然、居住できなくなった段階で建て替えを検討し始めるのでは遅く、居住できないというレベルでなくても、古くて住みにくいとなれば建て替えが検討されるでしょう。
しかし、区分マンションの建て替えにはハードルもあります。区分所有形態のマンションについて定めた法律「区分所有法」では、「マンション建替え決議」には区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成が必要とされています。必要数の合意が得られないために、建て替えが進まないというケースも見受けられます。建て替えには多額の資金が必要となることもあり、「居住性の向上」というメリットだけでは、なかなか建て替えが進まないのが実情です。
国土交通省の資料「マンション建替えの実施状況（令和3年4月1日時点／令和3年6月21日更新）」によると、分譲マンションの建て替え工事が完了した案件が累計で263件、実施準備段階も含めて現在進行中の案件が40件となっています。年々増加しているものの、築40年以上分譲マンションが全国で100万戸以上あることを考えると、まだまだ十分に建て替えが進んでいるとは言えない状況です。
にもかかわらず、都心部では区分マンションの建て替えがいくつも行われています。その理由は、都心部であれば居住性の向上だけでなく、資産価値の向上が見込めるためです。
地方や郊外では住宅需要、賃貸需要が低くなっていることを考えると、建て替えを行っても資産価値の向上が期待できないケースも多いでしょう。一方で都心部では今後も人口流入が予測され、住宅需要、賃貸需要が高く見込めます。加えて、容積率の緩和などの特例や、周辺の一体的な再開発による建て替えであれば、大幅に資産価値の向上が見込めます。そのため建て替え資金を得やすく、合意形成がスムーズになるのです。
長期的に考えたとき、マンションが古くなったら建て替えをする可能性もあります。費用や手続きの面からマイナスに受け止めてしまう方もいるかもしれません。しかし、都心部の区分マンションを所有していれば、むしろ将来の建て替えにはプラスの効果が期待できます。特に注目したいのは、容積率の緩和などの特例により建物の延床面積を増やせること、一体的な再開発で街全体が生まれ変われば、良好な周辺環境のマンションとして資産価値の向上が期待できることです。
マンション投資を行うにあたっては、長期的な視野が必要となります。まずは将来にわたる賃貸需要から安定した家賃収入を得ることを考慮したうえで、都心部の区分マンションだからこそ得られる建て替えのメリットを理解しておくと良いでしょう。
なお、不動産投資では区分マンション以外に、一棟マンションやアパートに投資する方もいます。区分マンションでは今回述べたように「耐震性の強化」や「共用設備の更新」を管理組合が主体となって行いますが、一棟マンションやアパートのオーナーは、これらの修繕計画の策定、高額となる資金の計画的な準備を、一人で全責任を持って行う必要があります。このような点も加味して投資する物件を選ぶと良いでしょう。
居住用に購入したマンションであれば、築年数が古くなっても愛着がわいて住み続ける人もいるでしょう。しかし、不動産投資を目的に投資用マンションを購入した場合は別の問題が発生します。それは年季の入ったマンションに入居希望者が魅力を持ってくれるかという点です。
築年数が古い物件が敬遠されるのは、次のような理由が考えられます。
住む上では問題がないとしても、他の新しいマンションに対する物件競争力を高めるには、リフォームやリノベーションを随時行う必要もあるでしょう。リフォームが難しければ建て替えをした方がコスト的に良い場合もあります。物件競争力を高めるためにマンションを建て替えるパターンもあるのです。
もちろん築50年を超えるようなマンションでも、そのヴィンテージ感あふれる外観を魅力にして、入居者を集めることに成功しているマンションもあります。
入居者のニーズにうまく対応できるようにリフォームを繰り返し、新築物件と同等の設備に加えて立地やヴィンテージ感などの良さをアピールできれば、それが魅力になるケースもあるでしょう。
ただし、築年数の古い物件を購入する場合には耐震性に注意しましょう。昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準で、それ以前の建物は旧耐震基準です。旧耐震基準の建物は耐震改修がされているか確認しましょう。また共用設備の大規模修繕が定期的に行われているかという点もチェックが必要です。
このように、築年数の古い物件は大幅なリフォームやリノベーションなどの手間をかける必要がありますし、物件状態の見極めが必要になります。また物件の立地が良くないと、いくら大幅なリフォームやリノベーションを行っても入居者がつかないといった事態にもなりかねません。
それほどコストや手間をかけずに、投資用マンションの長期的な運用を目指すのであれば、東京都心・23区など賃貸需要が将来的に見込める立地を選ぶという前提で、新築～築20年前後の築浅中古区分マンションを購入するのがおすすめです。
一般的にマンションの耐用年数は47年とされていますが、耐用年数により人間が居住できる限界の年数が決められているわけではありません。耐震性能、修繕した場合のコスト、物件の魅力などを考慮して、旧耐震基準の物件では築60年程度で建て替えが検討されるケースが多くなっています。もっとも新耐震基準の物件、ひいては新築物件であれば、建て替えまでの期間は格段に長くなることが予想されます。
また、海外では築100年を超えるような賃貸用物件も多数あり、国内でもレトロさやヴィンテージ感を前面に押し出し、入居希望者へのアピールに成功している物件もあります。マンションの建て替えは、立地条件・容積率の余剰・メンテナンス状況など、さまざまな要因で検討されるため、築年数だけで建て替えが決まるわけではない点を認識しておく必要があります。
そして、不動産投資の初心者の方や、会社員や公務員など日々仕事で忙しい「サラリーマン」の方がマンション経営を行うのであれば、手間をかけずに運用しやすい方法で、継続的に安定した家賃収入を得られるようにすることが大切です。その点を考慮すると、例えば新築～築20年前後の築浅中古区分マンションのように、管理・運営面での手離れが良く、リフォームのコストや手間がなるべくかからないタイプの物件を検討すると良いでしょう。
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