マンション投資の管理
2018/01/22

事前に把握しておこう!不動産購入後に発生するコスト

(写真=aPhoenixPhotographer/Shutterstock.com)
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不動産は購入したら、その後維持コストが必ず発生する投資商品です。物件の維持や運営のためのコストから、所有していることで発生する税金まで、多種多様なコストがあります。

収支を正しく計算し、ローンをきちんと返済できるように不動産購入後に発生するコストを把握しておきましょう。

不動産の維持にかかる税金とは


不動産を購入するときには、登記に必要な登録免許税、そして不動産取得税という税金を支払いますが、不動産を所有しているだけでも「固定資産税」「都市計画税」という2つの税金を毎年支払わなくてはいけません。

【参考記事】不動産投資で発生する税金あれこれ

投資用物件以外にも自宅などを所有していれば、これらの税金は毎年支払いをしているはずです。所有する不動産の評価額、そして物件の構造や築年数によってこれらの税金は変動します。

固定資産税の対象となる土地や建物の評価額は3年に一度発表される固定資産税評価額を基準にして算出することができます。建物は新築ほど高くなり、建物の構造によっても変化します。評価額が高い順にRC造(鉄筋コンクリート造)、鉄骨造、木造となっています。また築年数が古ければ、経年減点補正率という数字が適用され、徐々に評価額は下がっていきます。

固定資産税とセットで都市計画税も支払う決まりになっています。固定資産税と違い、都市計画税は全ての場所で発生するわけではありませんが、市街地であればほぼ確実と言っていいほど納税の義務が発生します。

また給与所得者で20万円以上の利益が発生した場合には、確定申告をして所得税や住民税を納付する必要も出てきます。

【参考記事】初めての確定申告。事前に知っておくべき事項とは

物件の維持運営に関するコスト


投資用物件を運営していくためには、入居者が使いたくなるような状態で建物を維持管理していくことが必要です。住みよい物件にするためには、設備や美観に関して配慮が行き届いた管理をしなければいけませんし、設備の破損などが起きればその都度修繕を行わなければいけません。

エントランスの照明や周辺の植物といった共用部分の整備にかかる経費や管理人を雇う経費が管理費として計上されます。

管理費とは別に、一棟物件を運営していれば、定期的な修繕に備えて修繕費を積み立てておきましょう。区分マンションを所有していたら、修繕積立金を支払う必要があります。
 
大規模修繕は10年や15年に一度の周期で計画的に行うものであり、外壁塗装から排水管の交換、エレベーターのメンテナンスや交換などを必要に応じて行います。

大規模修繕以外にも、例えばオートロックおよび各部屋のインターホン整備、宅配ボックスの設置など、物件競争力を高めるための共用設備投資も時には必要です。一棟物件の場合にはこれらを自らが行い、費用も一人ですべて負担しなければならないことを覚えておきましょう。

もちろん入居者の退去後に必要があれば壁紙クロスや壁紙の交換といったリフォーム費用もかかってくるでしょう。

支出の伴わない経費もある


税金や不動産物件の運営にかかる経費は、毎年の確定申告の際に経費として申告します。

経費というと、実際に支払ったものが経費というイメージを持たれるかもしれませんが、経費のなかには自分の支出を伴わない経費として、減価償却費というものがあります。これは物件購入の際にかかった建物部分の金額を物件の耐用年数で割ることで、その割った数字を毎年経費として計上することができるものです。不動産で収入を得ている場合、減価償却費は節税に非常に大きな効果を発揮してくれます。

【参考記事】上手に活用しよう減価償却!

一例として、RC造の築15年の区分マンションを現金で購入した場合を考えてみます。

まず、減価償却費を適用しないで計算した場合、家賃収入が100万円、固定資産税・都市計画税が5万円、管理費積立金その他の経費が20万円だとしたら、利益は75万円となります。この75万円が課税対象となります。所得税に適用される税率が20%、住民税に適用される税率が10%でしたら、所得税は15万円、住民税は7万5,000円になり、手元に残るキャッシュは52万5,000円となります。

次に、減価償却費を適用した場合を計算してみましょう。残存する耐用年数を計算すると、(47-15)+(15×0.2)= 35年 となります。購入したマンションの建物部分の価格が1,050万円だった場合、1年当たり1,050÷35= 30万円 を減価償却費として毎年の経費に計上することができます。

そうすると家賃収入100万円に対し、固定資産税・都市計画税が5万円、管理費積立金その他の経費が20万円で実際に手元にあるのは75万円ですが、さらに支出を伴わない減価償却費30万円が経費として加わるため、帳簿上の利益を45万円まで減らすことができます。

先ほどと同様の税率で計算すると、減価償却費を計上した場合では所得税を9万円、住民税を4万5,000円に抑えることができます。手元にある75万円から所得税と住民税を支払うと、最終的なキャッシュは61万5,000円と、9万円多く手元に残すことができるのです。

まとめ


健全な財務状況で不動産を運営するためには、キャッシュフローに余裕を持っておく必要があります。不動産経営にかかるコストを把握し、減価償却費を計上する、節税しながらキャッシュを多く確保できるように努めていきましょう。
 

 

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